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2024-05-16 00:08
房地产,还有什么好期待?

几代人的买房史


今天的年轻人恐怕很难想象,在我们80后一代年轻时,满脑子都是房子。


十几二十年前,城市经济和房地产欣欣向荣,我们刚毕业或者刚参加工作没几年,机会多、工资涨得快,总觉得城市属于自己,努把力就能买房、扎根,干劲十足;即使不太关心,但打开新闻都是房地产的消息,哪个楼盘被疯抢,哪哪哪又拍出地王,哪个房地产老板成为首富,想不关注都难;工作之余,常常打开搜房网、安居客之类的网站,在地图上按图索骥,畅想将来的居所,偷偷关心心仪的楼盘动态,看到涨得太快,又常暗自叹息,情绪难免不被影响。


时间来到2014年,彼时的地产行业老大万科邀请了一位叫马佳佳的初代网红做演讲,她演讲的题目是——《90后压根不买房》,她说,未来的90后将不会买房,现有的房地产销售模式必死。台下万科高管们深受震动,连夜拉上乙方开会商讨如何应对。


马佳佳的话对了一半。后来几年,房地产继续突飞猛进,中国人炒完国内又跑出去炒国外,把一些国际城市炒得没脾气;


另一半确实对了,房价越来越高,能集齐“六个钱袋”的都买了,剩下的年轻人靠自己能力买房、安家大城市的困难越来越高。我们80年后还赶上了一个尾巴,90后的确很难了。而10年后,00后集中进入社会,对房价只能抬头仰望,如果家里没什么背景,想都不用想。


既然想了也没用,那还想它干嘛?


经济L型底是一方面,另一方面,社会发展的马太效应日益明显,代表社会财富的房地产更加如此,逐渐陷入固化。


如何固化的?除了市民自住,一小批人拥有大量房产。譬如笔者原来在房地产公司上班时的一些高管领导,拥有数十套的不在少数,他们肯定不再需要买房。出租,或者空着都无所谓。


再如,我工作时搭档的一位上海同事,他说,他的孩子一出生就手握五套房子——事实上,同事夫妻俩都是普通上海市民:他们各自的爷爷奶奶、父母各有一套,自己结婚时又买了一套,那就是五套。他们各自一脉单传,这些房子理论上最终都要落到自己孩子名下,所以孩子一出生就手握上海五套房子。他还需要奋斗什么?将来他的孩子还需要奋斗什么?


再往下的格局是,来自外地的80后一代中产一般已刚需置业,只是近些年受经济形势冲击最大的也是这一代中产,大家只能勉强维持。


然后就是来自外地的90后、00后年轻人了,他们对上海的房子能有期待吗?城市内卷,但房地产价格其实较坚挺,恐怕很难。所以,我身边的年轻朋友们,有在上海置业、扎根打算的很少。


管中窥豹,各地城市房产所有结构,恐怕大致雷同。



年轻人的“非暴力不合作”


尽管人们感受差异较大,时代总体还是向前的,我们也总是要对年轻人充满希望。


相比80后一代人乐于把自己的一生束缚在钢筋水泥之中,今天的年轻人,日益明了自由选择权利的可贵:


即便有能力耗在一线,也不如去个环境好、经济活跃但压力小的二线,且工作且生活,十年前的杭州、五年前的成都,就是这么水涨船高起来的;


一些地级市,环境更好,发展也不错,要是条件再差点的年轻人,也不必非得耗在省会、大城市;


再到县城,麻雀虽小五脏俱全,本土文化浓郁,现在交通方便了,随时可以出去看世界,窝在小县城,也没什么不好……


当一代年轻人逐渐由“大国大城”的空幻,回归“退一步或许海阔天空”的现实,开始从一线往二线,由二线往三线,从三线归县城,由县城返乡的逐级“退守”,内循环、新型县域城镇化和乡村振兴,也就有了时代基础。


时代与科技的发展,终究是用来解放人的。还有一个现象,这几年在年轻群体中盛行一种数字游民的工作/生活方式。他们可能是各种设计师、策划人、新媒体人、文字工作者……可能是厌倦了城市生活,切换一下工作/生活状态,求一个工作和生活的平衡,也可能是算了一笔账:在市中心每个月赚一万五,抱着电脑跑乡下去也是一万五,市中心不够花,乡下那可是绝对的富人了。


那还买什么房?再挣扎也买不起,买得起把自己一生耗进去也不划算。只要想明白了,躺平有什么不好?如果有父母支持一点,就算买房,买个小房子自己住着就挺舒服,干嘛要结婚?结了婚,孩子生下来又要开始卷自己、卷娃,那生他干嘛?


全市场都在等房地产?


5月9日,近年不可多得的楼市高地——杭州彻底放开限购,引发热议。


热议更大的是更早一步放开的成都,近日就有市民向政府呼吁恢复限购:“毫无贡献的外地人也能买房,极大伤害了我们的权益”——照此逻辑,未来除了北京,大概率全国城市都会陆续放开限购,那全国的市民都跳出来反对可咋办。城市的房子还能卖给谁,本就困难的中国房地产企业还要不要活?


市场在等房地产,那房地产企业在等什么?事实上,这些市民想多了,不论限不限购,现在买房(新房)的,都是特定的某一部分人。


譬如上海,近年市中心豪宅一直热销,近期几个焦点项目,大几千万起的房子,有消息称早就内部各种关系消化掉了,一般市民即便有购买力也轮不到。他们买房的原因,是回归房地产“地段,地段,还是地段”的逻辑,且单价比较合理,具有较强的保值增值属性。所以,他们更多是基于资产安全和保值的需求:钱出不去,利率越来越低,投资不安全,还能放哪?


而非核心地段的房子,价格也在高位。譬如笔者观察的普陀区西北部位置,外环附近的几个扎堆楼盘,价格8万多起,户型都在一百多平米以上,一千万以上的价格,远非一般中产可及。而他们的目标客户,手上本就不差房子,只能降低期待,慢慢卖。


抢不到核心城市、好地段的中小民营房企怎么办?出路则在于选产业——选择有产业导向的地方,扎下去,等待产业成熟,新一代中产成家立业,慢慢卖。


除此之外,似乎并没有太多好期待的了。


所以今日看到一则消息:“5月10日,广州富力地产股份有限公司(02777.HK)发布2024年4月未经审核营运数据,富力地产总销售收入共约7.7亿元人民币,同比减少53.61%;销售面积达约60000平方米。今年前4个月,该公司总销售收入约34.8亿元,同比减少61.41%”。富力地产,最高时能排到中国房企第十几位,在地产行情好的年份,这可能只是他们旗下某一个中等楼盘的数据。


对普通民众而言,一个好消息是,各地政府正在出手收购二手房,加快建设保障性租赁用房。将来,买得起房的陆续都买了,买不起的可住政府公租房,长达五年的租期,优惠的租金,只要你正常交就没有人赶你走,可以随心布置,跟自己买的也差不多,那还考虑买房干什么?


所以,中国房地产格局大致已定:大房企抢城市核心地段,卖给富裕阶层,与大众无关;中小房企选择次要地段或产业新城,针对部分改善需求或跟随产业发展慢慢卖;普通市民,主要在二手房市场内部循环;缺乏购买力的群体,则选择公租房……政府托底,不同群体有不同市场,房地产将成为它本该有的样子,无需背负全民的、市场的、过多的期待,就挺好。



国民经济支柱产业,怎么个支柱?


房地产还是不是国民经济支柱产业?当然。衣食住行历来是民生之本,住房永远是刚需,房地产必然是一个“千年产业”。


其一、从美国经验来看,近一百多年来房价年平均增长率为3%,高于通胀率,房地产的需求是长期稳定的,资产是保值的。


其二、中国城市化浪潮还在持续,就算不谈新增,按人均居住面积45㎡、改善居住每平方米1万元的价格、年折旧2%保守估算(即50年淘汰、置换一套房子),即45㎡✖️14亿人✖️1万元/㎡✖️2%=12.6万亿元,中国房地产也将是一个持续的10万亿级的产业。


其三、长期行业都有其自然周期。放到整个改革开放历史进程中看,从家电到汽车都经历过类似这几年房地产的周期,从成千上万家企业收缩到数十家,何其惨烈,但剩下来的企业依然活得很好。


只有经历过完整周期,一家企业、一个行业才能活得更好。譬如那些经历过周期的中国香港的房企,就完美“错过”了2015年后中国内地的最后一波房地产高潮,以及风险。它们中的不少企业,依然堪称国际级的房地产企业。


房地产依然会是国民经济支柱产业,但我们要注意到,是“国民经济支柱”但非“全民”支柱。上文已述,它将自然分级,成为它应该有的样子,不再需要全民参与、背负过多期待;它将回归其或投资(大房企-核心地段豪宅)或居住(中小房企-改善型或产业新区)或民生保障(政府-保障性租赁)的清晰市场定位,并逐渐剥离附加在其身上的上下游、过多的额外“价值”。


譬如,房地产曾养活了中国大量广告公司、广告人。高峰时期,一个项目月度服务费十几二十万并不为奇,最近再去问,月费6万就已经很高,三四万算正常,更有甚者,一位前同事吐槽,前几天杭州某大开发商一个新盘广告招标,亮出24个月35万(1.46万/月)的价格——一个项目养一个人都困难,广告公司们接还是不接?但现实正在于,房地产广告做得好不好,会影响它正常的使用或投资价值吗?显然不至于。


曾经,房地产背负了过多的期待。现在,就让成为它自己,其实就挺好。


本文来自微信公众号:秦朔朋友圈 (ID:qspyq2015),作者:刘子1984



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