本文来自微信公众号：新周刊（ID：new-weekly），作者：李香菜，标题图来自视觉中国

旧改政策一出，许多问题开始浮出水面。

旧改并非是朝夕见效的事情，它需要高瞻远瞩的顶层设计，需要抽丝剥茧的科学落实，也需要一点耐心。

在“房住不炒”的大政方针下，中国的楼市开始趋于冷静。多年以来，依靠房地产强势拉动的中国经济，正需要新的增长引擎。

而在今年，旧改正式接替棚改进入爆发期。据住建部统计，目前，全国各地上报需要改造的城镇老旧小区共有17万个，涉及居民上亿人，投资总额高达4万亿元。

旧改，即“老破旧小区改造”，虽然这个概念听起来不那么高大上，但它正为中国经济增长规划出新的路径。

又一个4万亿！这将产生多少就业岗位，带来多少建材需求，提高多少消费可能，增长多少房价空间？一切都还不得而知，一切又多么令人期待。

但令租房族们不安的是，房租上涨，却已经是不得不面临的现实。

接棒棚改，4万亿元旧改登上舞台

棚改，就是棚户区改造。这是早在2009年就开始的一项民生工程。作为出生在山西矿区的“煤二代”，我见证了当时矿区棚改的主要过程。

小的时候，身边有相当一部分同学都住在棚户区。有的依山而建，山里挖个窑洞，洞前用木板、油皮纸搭个门脸；也有的住在废弃的桥洞下，其他部分用砖垒起来……这就是一个家。

棚改不仅让人们住上了宽敞明亮的高楼，也让我们一个小小的煤矿，有了除了煤之外的第二个经济引擎——房地产。

那时候矿上的房价，一路从几百元一平飚到了现在的三千多元。

往事已矣，到今年棚改计划已经大幅缩减，2019年公布的37省市棚改计划仅为285万套，较2018年实际开工套数下降54.5％。棚改走向尾声，这将导致投资额减少约4500亿元。

而高达4万亿元投资总额的旧改，即便设置5年的改造期，每年也可新增约8000亿元的投资，高于棚改减半导致的资金缺口。

但培育拉动经济增长的重要抓手并非易事。证监会的易主席都说，中国经济不能再“过度依赖”房地产了。

旧改是中国经济转型的难得机遇。它不仅能够拉动投资，稳住就业，还有可能刺激消费。

刺激消费的逻辑是，如果老旧小区装了电梯，那么上下楼方便了，就有可能促使人们多下楼买点东西。而如果是新建了停车场，那么又可能促使住户买辆车，车位都有了，还差个车钱吗？

想得倒是很美，但这4万亿的钱从哪儿来，就成为最大的问题。这么多钱不可能都由政府出，否则增发钞票可能会造成通胀问题。

目前政策方向是：“创新投融资机制，鼓励金融机构和地方积极探索，以可持续方式加大金融对老旧小区改造的支持。运用市场化方式吸引社会力量参与。”

但如何吸引社会资本参与？社会资本是要盈利的，修个电梯，或者更换一下水电管网，住户倒是享受到便利，刺激消费拉动GDP了，但这钱社会资本怎么赚得到呢？

我们来盘一盘，旧改主要内容是停车位、小区道路、绿化、加装电梯、外墙及楼道内粉刷等。

停车位可以卖一卖，增设的充电桩可以出租，电梯里可以设广告位，这些虽然都有收益能力，但杯水车薪，现金流很小，融资难度真的很大。

最后就是，政府补贴、企业融资之外，居民还是要出一部分钱。但这个钱怎么分，谁多谁少，多多少少多少，产生争执的地方就很多了，尤其体现在装电梯上。

电梯之争，旧改博弈的现实缩影

按说老旧小区改造，怎么说也是让小区变得更加美观方便。这么大好的事情，怎么就还会有人反对呢？

这里面可能引发反对的点，其实还挺多。旧改怎么说也要施工吧，施工引发的噪音和粉尘很难不被投诉。但这还是小事儿，最主要还是钱的问题。

以加装电梯为例，对于小区整体而言，加梯后房价可能出现三种走势：

一、受小区改造带动，整体升值；

二、因为装上电梯，高楼层升值；

三、因为电梯给低层带来采光不好、隐私可能暴露等问题，低层房屋升值不仅没有高楼层快，甚至还更难转手，或者更不值钱。

因此，高低楼层之间的博弈就时有发生。通常都是高楼层力主修梯，低楼层反对修梯。

在成都锦瑞园小区，甚至有低层业主主张：低层理应获得补偿。他们自发组建攻守同盟，拟定“补偿标准”：1楼为30万元，2楼20万元，3楼10万元。

不光如此，他们还扬言要限制高层业主在电梯加装后对房屋进行转租、转售，否则需赔偿本单元业主40万元。其中20万元赔偿低层业主，20万元作为以后电梯维护费用。

而在咸阳市秦都区兴业园家属院，整栋楼除了1楼有1户人家反对之外，都同意装电梯。根据有关规定，该小区已经达到可以加装电梯的门槛。但进入施工阶段后，这一户人家却百般阻挠施工。搞得电梯加不成，家住高层的老人家出行也成了问题。

也有一种情况是，高低楼层之间好不容易达成妥协，电梯也装好了。但在交付使用补尾款的阶段，有的住户不想补尾款。我一个住在广州市荔湾区桃园社区的朋友，就遇到了这样的问题。

怎么办呢？那就刷卡进电梯，否则不能使用。但也不知道那个没交尾款的住户哪来的本事，居然自己配了一张卡，照样进出。这种不讲契约的行为有时候真的让人无言以对。

还有加完电梯之后的养护问题。

在广州市越秀区盘福路添濠北街社区，看着历时4年“闯尽难关”才装好的电梯，本来是件开心事。但由于电梯到了保修期，需要安全管理员，可符合年龄的人又没时间负责，有时间负责的人又过了年龄，这电梯要万一出了事真是得不偿失。

还有的旧改博弈涉及到了拆建问题，就更难处理。

深圳罗湖木头龙自2010年列入城市更新计划至今已逾9年，由于4户业主未签约，项目仍未进入实施阶段。已签约的1336户业主，因为项目迟迟无法推进而有家难回，更有49名业主在等待中遗憾离世。

可见，旧改并非是朝夕见效的事情，它需要高瞻远瞩的顶层设计，需要抽丝剥茧的科学落实，也需要一点耐心。但有一个东西在旧改这里显得很“急躁”，它不是房价，而是房租。

房租抢跑，一线城市“奋青”枯了

在旧改政策刚出来的时候，总有营销号炒作“旧改时代来了！你连老破小都要买不起了”。

我觉得这个也得两分着来看，如果是像深圳白石洲那样大拆大建的旧改，房价当然会大涨，毕竟从城中村变成了电梯高层。

但如果只是改一下水电管网，加装一个电梯，结果可能还不一定。

毕竟现在的限购政策，已经严格到有的个贷按揭都暂停了。而旧改并不能产生新的供给，对应的也就不会带来新的需求。所以在房价问题上，目前来看还不是必然促涨的关系。

但不论如何，旧改会推动房租上涨，已经是无法避免的事实。

在深圳坂田村，为响应旧改政策，村里就给楼外墙刷个油漆，同时还由月付改为长租公寓模式，房租就能噌噌噌涨几百。

再比如广州潭村，在改造前（2012年），80平的月租金仅1200元，然而在改造后，月租金已达7000元，翻了将近6倍。

但与此同时，和潭村相邻的员村，由于没有进行大规模的旧改，2012年一室一厅月租金在1000元左右，如今月租金仍不到3000元。

如今旧村改造，原本居住在核心区的“广漂深漂们”，不得不被迫逃离到更远的地方。

珠江新城边的冼村终于也要全然焕新了，高兴了村民，却苦了租客。环望四周，似乎只有一街之隔的石牌村可以成为最方便的落脚之地，但蜂拥的人潮势必助推石牌村的房价。

在深圳白石洲村旧改之前，有的片区租金就已经直逼小区房。但好歹不用出物业费，加总起来，总是要划算一些。毕竟深圳的房子，不是每一个深漂都有机会买得起的。在房租这里能省还是要省。

现在白石洲旧改已经动拆，作为租户，在拆迁中唯一的参与感，就是来自搬家了。城市保障房现在还没有流动人口的机会。

失去城中村的廉价住所后，租户要么接受更贵，要么忍受更远。有的人甚至会搬到上下沙、离科技园不远的西丽，或者是宝安区的坪洲西乡一带，这些地方的房子便宜，但这又凭空多出六七公里甚至更多的路程。

对于深圳这样一个加班就是日常的城市，只能靠牺牲睡眠来多省点租金了。

也有的人不甘心一辈子逃离，他们想成为大城市的主人。

于是有人买下一些可能会被改造的城中村民房，尽管有一些是小产权房。

据中国经营报报道，深圳市龙岗区的各大城市更新项目中均存在大量无产权回迁房交易。

“龙岗保利回迁房”“龙岗万科回迁房”……一个个打着“无需社保、不限购、买到就是赚到”的明码标价的回迁房，公开在百度贴吧中的“旧改吧”“城市更新吧”以及赶集网上挂卖销售。

甚至有投资客大老远跑过去，和村民达成利益交换，利用“历史遗留+开发商确权”机制准备大捞一笔，就等着拆的那一刻。那时候，自己就富了！

但这个里面也有陷阱，由于法律漏洞的存在，万一其中发生了资金问题，到时候投入的钱可能就打水漂了。

参考资料：

“老旧改”与“旧改”、“棚改”有何区别？对稳投资有多大效果,金融界,2019-6-26

国务院放大招，“旧改”效果将堪比“棚改”,智谷趋势,2019-6-24

旧改：这个楼市里的大变数，登场了,真叫卢俊,2019-6-23

小区加装电梯业主起争执低层喊话：补偿一楼30万,成都商报,2018-12-10

老楼装电梯 1楼住户不同意多次阻挠致停工,华商报,2018-11-29

“我走不动后，电梯谁来管？”加装电梯后的新烦恼,广州日报,2018-5-16

深圳罗湖木头龙旧改最后4户仍拒签 业主哭诉：项目等死就是业主等死,南方都市报,2019-8-5

深圳旧改暴富记：一栋房子7人瓜分 坐等巨额利润回报,中国经营报,2018-10-29

深圳最大城中村旧改，15万深漂人惊梦,第一财经,2018-6-23

本文来自微信公众号：新周刊（ID：new-weekly），作者：李香菜，标题图来自视觉中国