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2020-02-09 21:53
长租公寓“减免”两难:不透明的中间差价是死结?

题图来自:东方IC


你家的房东,减租了吗?


疫情当前,在多家地产集团宣布将对租户免租或免物业费的同时,部分一、二线城市也呼吁公寓楼房东给暂时未能返回工作驻地的租客减免部分租金。同时,部分房东给租客免租、减租的新闻也经常见诸报端。


也有一些租客看到自家房东“没吭声”,就将免租、减租的倡议或新闻转发在朋友圈里,希望“不经意间”让房东看到。更有租客见免租无望,直接将倡议、新闻发给房东,主动要求对方减免租金。


这里面,无关对错,只在于情理。而最为痛苦、艰难、纠结的长租公寓行业,情况就更复杂了。近期蛋壳公寓的负面传闻不断传出,也让外界更为关注长租公寓在近期如何处理租金、房东、用户的难题。据媒体报道,部分一、二线城市的租客,纷纷等待着公寓管理方的减租通知,有的则是主动询问公寓管理方,是否有减租、免租的可能。其中,部分长租公寓已推出了租金减半、租期顺延的方案。


当然,不少长租公寓表示,虽然很想给租客减租,以表共克时艰的决心,但心有余而力不足。除非房东同样能减免租金,不然作为“二房东”的管理方,很难承担租金损失。


于是乎,难题被推到了房东群体这一头了……


租客与公寓角力


(租客)天天转发免租、减租的新闻,太无奈了。”


秀梅(化名)是深圳福田一家长租公寓连锁的运营负责人,她告诉懂懂笔记,从1月底就有长租公寓品牌推出减租的政策。目前,部分头部品牌跟风减免租金,但对于规模不大、实力有限的中小长租公寓机构而言,减租就是在加大经营风险。


“过去一年,长租公寓的日子本身不好过,如果单方面减租,真心是扛不住。”另一家长租公寓的负责人也对懂懂笔记表示。



秀梅所在的长租公寓机构,旗下共有十栋由城中村房改造的长租公寓,分布于福田梅林、下沙、赤尾、岗厦等区域。随着深圳新增确诊病例数的增加,不少企业均宣布继续延迟复工,也导致返回公寓的租客少之又少。


“去年的初八左右,租客就都返回深圳了。但今年整栋公寓都还是冷冷清清。”秀梅透露,年初三公司宣布开工时,曾有主管提议公司领导,是否应该适当减免租金,在行业内形成良好传播口碑。但领导以经营压力大为由拒绝,称等行业普遍减租,或公寓租客主动降租再相应减少部分租金。


“由于竞争、空置率高等等问题,机构去年全年亏了近130万元,现在减租的话损失会更大。”她告诉懂懂笔记,目前宣布减免租金的大部分是行业内比较知名、全国性的长租品牌。一些城市区域的品牌基本暂未推出减租方案,但这并不代表机构不肯给租客减租,“我认为,疫情期间给租客减租是合理的,只不过需要各方协调。”


在她所在机构研究减租方案时,已经有不少租客将减租倡议、新闻转发给公寓管家。秀梅称,下沙片区的一名公寓管家,每天能收到近百条相关的倡议、新闻“轰炸”,都是希望机构能减免租金。


甚至有租客为了减租一事,每天和管家争吵,给机构扣上了“不道德”、“没同理心”的帽子。“我觉得这种试图通过道德绑架,要挟平台方减租的方式也不妥,好多同行机构都说,目前面对这样的租客,平台方也只能尽量解释,争取对方理解。”


不过,平台方的解释似乎并不被一些租客接受,据了解有的租客无论如何解释,都无法理解机构的难处。有租客提出,如果平台不肯减免租金,就要拨打12345热线投诉,甚至单方面解约。



“疫情的确是不可抗力因素,只是多数长租公寓不愿意太抠法律条款字眼,大家都不想闹得太难看。”包括秀梅所在的机构在内,部分广深两地的长租公寓品牌也在积极平衡成本,寻求相对合理、公平的减租方案。


其实,若想平衡成本,最大的可能性就是长租公寓的合作房东予以减免部分租金。这样的话即便给租客见面租金,平台方也只是亏损一些管理成本,但是让房东为长租公寓减租,是否合理和可行?


公寓房东也有难言之痛


“都在和房东谈免租,谈到现在好几天了,的确有难度。”


李敏(化名)是广州一家长租公寓品牌的市场人员。本不参与公寓运营的她,在特殊时期也被公司指派去与部分合作房东协商减租、免租事宜。



她告诉懂懂笔记,公司旗下的合作房东似乎早已知道长租机构会协商减租、免租事宜,大多设下了“铜墙铁壁”。无论机构搬出疫情当前、共克时艰的理由,还是以大量租客要求见面租金的理由相劝,很多房东依旧拒绝了减租、免租。有的同事甚至搬出了当地居委会的倡议书——“房东应酌情给社区内的商业企业、机构减免部分租金“,但依旧是无法说服房东。


“一开始谈的是免月租,现在只能慢慢退让,看看是不是能够减半月租。”谈及“谈判”技巧,李敏显得有些尴尬,她和租客们盼长租公寓减租一样,自己和同事也是将部分地产机构减租的新闻、居委会减租的倡议,转发给了房东。然后再不断与房东协商,希望能够得到对方的理解支持。


但截至目前,她所知的超过百位合作公寓房东当里,仅有不足十位同意酌情减租,所有房东都不同意免租,“其实,房东也都是有苦衷的,毕竟不少房东还要还房贷,或者没有其他收入来源。”


李敏透露,由于她所在的长租公寓平台旗下房源大多是酒店式公寓,部分房东购入公寓作为投资,并与长租公寓合作出租,因此如果减免租金后同样有经济压力。


“有新闻称,特殊时期房贷、车贷可以延期,但房东普遍表示不清楚细则。”因此为了自身收入保障和保险起见,部分房东对于减免租金一事还是趋于保守的态度。


有的房东更表示,除非有关部门强制减租、免租,不然的话不可能减免租金。甚至有房东强调长租公寓是盈利商业机构,减免租客租金所造成的损失属商业风险,应由机构承担,不应找合作房东来分摊。同时,质疑平台拿了房东减免租金的优惠,却不给租客减免的声音也普遍存在。


“之前长租公寓赚钱、疯狂融资时,也没见给房东加租呀,现在有了压力就说要我们减租。”在网络评论和朋友圈里,懂懂笔记经常看到有房东因为长租公寓请求减租而吐槽,“可以谈,但平台方不应该这么咄咄逼人。”


据媒体报道,有长租公寓平台只是通过一份题为“共克时艰”的通知书,通知房东免租后便不再沟通了。有房东不满公寓强推减租举措,申请单方面解除合约却被机构驳回。理由,则是合约、合作期未满,解约需赔偿。


近日,也有不少房东向媒体爆料,自己因为理解、支持平台方,酌情减免了房屋租金,但是合作的长租公寓趁机赚“差价”、填亏损,并未减免租客租金。这些报道更让长租公寓陷入了信任危机。


究竟是谁在浑水摸鱼?


“因为疫情防控,街道通知我们配合,不然我还不知道被长租公寓耍了。”


2月初,深圳南山区的公寓房东张先生收到了签约合作长租公寓的通知,由于疫情,平台方计划给部分暂时还未返回深圳的租客减免部分租金、管理费用。通知中希望能和他沟通,减免部分公寓租金。



由于张先生是在深圳工作的随州人,出于同理心,他二话不说同意了长租机构的请求,减免2月份的租金,“虽然有部分租客已经返回,但这部分收入就当给长租公寓作为管理费用吧。”


但在元宵节前夕,社区通知房东配合疫情防控时,张先生得以深入了解了一些内幕——该长租公寓减租的幅度相当有限。有租客告诉张先生,尚未返回深圳的租客只减租了三百元,已经返回深圳的租客,大多没有享受减租方案。


“每月2100元的租金,只给租客减免300元,这有意义吗?我给平台方可是免租了一个月。”知道实情之后,气愤之下他联系了管家。起初管家不承认减租幅度少,说后续还会给部分符合要求的租客继续减免费用。


但在张先生的多次逼问下,对方才承认了给租客减租的幅度仅有几百元。而大部分免租的成本,都投入在物业管理、人员薪资上了,“一栋公寓一位管家,难道其它的钱都花在购买口罩、消毒水、消毒设备了吗?”


被“消费“了爱心的张先生气上心头,找到同社区另外几位公寓房东,发现大家都遭遇了免租的“套路”。有房东称,省内通知企业延迟开工之后,就有长租公寓管理方第一时间找上门,要求协商减租、免租相关事宜,大家也都积极响应了。


但实际情况是,部分租客是在元宵前才收到公寓管家的减租通知,减免的幅度大多仅有几百元,有的长租公寓甚至只减免了租客的当月物业费,房东减免的租金,大多被长租公寓“截胡”投入经营了。



“我手头有六套公寓,给长租公寓免租,光是二月份的损失就超过12000元,公寓倒好,给租客减了300-500,整个计算下来还倒赚10800元。”一位长租公寓房东表示,并不是她没爱心、没有同理心,减少一个月的租金还在能承受的范围当中,但自己不想被公寓管理方套路和利用。


租客跟长租公寓谈减租,长租公寓与房东谈免租。“吃”中间“差价”以填营业亏损的行径,的确令人发指。为此房东与公寓管理方之间也产生了不少矛盾。


尽管人们相信大部分商业地产、长租品牌,还是能够积极落实减租、减物业费,真正为租客减轻负担,展现出企业应有的但当。但部分中小长租机构在举国共克时艰的节骨眼下,还能打着“小算盘”,截留“差价”填亏损,的确是令人寒心。


春天总会到来,没有迈不过去的坎。目前部分长租机构面临经营上的难题,租客和房东也都能理解其中的难处。但是个别平台用“差价”缓解经营困境的举措,无疑将房东的爱心、租客的信任消费殆尽,这样的品牌以后还有翻盘的机会吗?

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