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2020-05-11 17:31
西城多校划片,学区房恐慌性成交,房价要凉?

文章来自微信公众号:华夏时报(ID:chinatimes),作者:李凯旋、李未来,头图来源:视觉中国


4月30日,西城区入学新政发布,为北京的“学区房”市场投下一枚石子。多校划片叠加6年一学位的两大举措使得市场骤起波澜。一方面,不少购房者开始快速入手“学区房”,在新政实施前完成过户,保障孩子的入学资格。另一方面,不少业主开始担忧房价,纷纷挂牌销售,打算脱手“学区房”。


新政意见一出,有关西城“学区房”价格即将走低的消息刷屏互联网。但在不少人看来,教育资源仍留在西城区,即便实施多校划片,房价也不会出现大幅降价。在家长陷入教育焦虑的时代,其背后,真正需要思考的是,如何使得教育资源更加平均。


德胜六铺炕二区学区房 李凯旋摄


多校划片引爆“学区房”


“消息一出来之后,我的客户群直接就被刷屏了,大家都在讨论这个新的入学政策。”北京西城某中介的工作人员黄林(化名)向《华夏时报》记者描述了西城“学区新政”发布之后客户的直接反应。


4月30日,北京市西城区教育考试中心官网发布了《关于西城区2020年义务教育阶段入学工作的实施意见》。其中,文件明确,自2020年7月31日后,在西城区购房并取得房屋产权证书的家庭适龄子女申请入小学时,不再对应登记入学划片学校,全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。


此外,文件中还提到,自2020年起,西城区将对适龄儿童入学登记地址及就读学校实施记录,自该房产地址用于登记入学之年起,原则上6年内只提供一个登记入学学位(符合国家生育政策的除外)


黄林对《华夏时报》记者说:“这就表示西城区的部分学区房房价将在2020年7月31日之后可能失去最具有支撑性的一个因素,高价购买‘学区房’不能保证孩子一定可以就读‘名校’。


2020年年初,新冠肺炎疫情爆发,随后,各地楼市在初期近乎进入“停摆”状态,不少房企为了加快销售和回款,小幅降低房价。


“像房价下跌这种情况基本上在西城学区房上不会存在,就算是疫情最严重那段时间,西城学区房的价格也没有降过。毕竟,孩子只是因为疫情的原因暂时无法去学校上学,总有一天,学校还是会复课的。”黄林向《华夏时报》记者描述了此前西城学区房的市场动态。


西城区的房价和教育资源牢牢绑定在了一起,其坐拥众多名校,许多家长掷下“千金”为孩子求得一个学位。但整体来看,西城区的“名校分布”并不均匀,多数“名校”集中在金融街学区、德胜学区等。


在这种特质下,西城区的楼市也呈现出一种另外的光景。“中介的APP包括官网上是不允许标出房源的学位资格、对应学校这些信息的,但是中介在给客户推房源以及发布朋友圈的时候都会在文案上写明这些信息。”黄林对《华夏时报》记者说。


“先看学校,再看学位,价格、位置、户型都是放在最后考虑的。”张明(化名)作为购房者向《华夏时报》记者解释了购买“学区房”的逻辑,“其实像西城的房子都是比较老的,户型都不大,一般都是50平米~60平米。对应的学校好、学位没有被占,相同的房子价格会更高一些。”


市场陷入“恐慌性”成交


“看房子的人一下就变多了。”黄林没能过一个轻松的五一假期,整整5天都在工作。“抓紧过户,还可以上西师附小。”张明这个假期同样不轻松,她在4月30日晚看到入学新政后,第二天就奔赴到西城区的六铺炕签下了一套房子。


“不到41平米,中介的报价是750万。”张明对《华夏时报》记者说。按照中介的报价计算,这套房子的单价将近18.3万元/平米。此外,张明还说:“其实中介和我说,这套房子的原值也就420万元。”


黄林表示,仅在5月2日一天,西城德胜片区的二手房源就下架了30套。“优质房源是卖一套少一套,至少现在买抓紧过户,还是可以对入学有一定保障的。”黄林对《华夏时报》记者说。


原本打算将孩子送入西城的家长陷入了一种恐慌情绪。“现在在这里买房子的确是不能完全保证孩子以后能读心仪的学校,但是西城的教育资源比较好,就算是多校划片,孩子也有更大的概率入读‘名校’。”张明对《华夏时报》记者说。


“德胜片区对于一心希望孩子读‘名校’的家长来说,容错率是最高的。这个片区有5所小学,无论是哪一所,都相当不错。”黄林对《华夏时报》记者说。《华夏时报》记者了解到,西城德胜片区拥有育翔小学、西师附小、三帆中学附属小学等,在这种背景下,包括张明在内的多位家长决定“买哪都可以,只要留在德胜”。


在许多家长眼里,教育似乎不需要考虑成本。西城区学区的收紧使得部分家长转向教育资源比较集中的另一区域海淀购房。“万柳的二手房基本上一天成交4套。但是,4月份的时候,整月才成交了38套,平均下来一天不过1套~2套。”海淀万柳某中介的工作人员小孙向《华夏时报》记者说。


学区房真的“凉凉”了?


张明曾经思考过,“名校”是否真的等同于“光明前途”,但在教育焦虑下,她还是决定斥“重金”送孩子进入西城区读书。“教育质量真的不一样。”张明对《华夏时报》记者说。


“现在,有的房子价格涨了,有的房子价格降了。一般来说,降价的房子都是在一些优势不大的学区,业主担忧自己的房子会在新政之后卖不了高价,所以普遍会下调一点价格。”黄林向《华夏时报》记者说。


“新政肯定刺激了购房者更加迅速入市,5、6月份西城区的学区房交易量或将达到一个小高峰。但6、7月后到明年新的入学政策出台前,购房者会担忧自己买了房子却没上到优质学区,会一直观望,西城的学区房或将面临降温的风险。”诸葛找房数据研究中心王小嫱说。


在黄林看来,西城区“学区房”不像外界传言一般,价格会大幅下落。“学校就在这,你想要孩子读西城的学校,就得来这里买房子。”黄林向《华夏时报》记者表达了他对于西城区“学区房”未来价格走势的看法。


“只能说,价格有涨有跌。以前保证能进入某优质学校读书的房子现在因不确定性,价格肯定会出现小幅回落,但是以前不能读顶尖小学的房子因为新政也可能读顶尖小学,这样的房子价格会上涨。”黄林说。


在2019年7月份,德胜片区成交了一套面积12.2平米的“储物间”,其成交价高达360万元,单价逼近30万元/平米,刷新了北京学区房的单价新高。某知名地产分析师向《华夏时报》记者表示,限制学位和随机分配学区的方式可以使得部分二手房的买卖降温,并促进教育教学资源更加合理配置。


而在黄林看来,教育教学资源的确进行了重新配置,但没能走出西城。“那么,西城的学区房,就还是有市场。”黄林对《华夏时报》记者说。          


文章来自微信公众号:华夏时报(ID:chinatimes),作者:李凯旋、李未来

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