本文来自微信公众号：真叫卢俊（ID：zhenjiaolujun0426），作者：卢俊，头图来自：视觉中国

咨询就是这样，在信息流的时代，很多抓眼球的内容被最快程度的暴露出来，一些我认为很重要的就被藏起来了。

今天和大家聊一条信息，值得所有地产人和上海购房者注意，但也有可能被我们忽略的政策信息。

前几天我看到有一份文件：

关于上海加强容积率管理的一些实施细则

我不知道多少人看过这份文件。这份文件很长看上去很枯燥，但是本质上决定了未来几年上海土地出让的结构，也就决定了未来的上海楼市。

里面有几句关键的话我帮大家摘录出来了。

一

第一是关于容积率。

——经特别论证，未出让地块之间可进行开发规模平衡转移，商业办公地块容积率可以达到4.0以上，住宅地块容积率原则上不大于2.5，涉及风貌旧改的住宅容积率可以达到2.5以上。

首先是上海纯住宅的项目容积率不会高于2.5。

其实关于上海住宅容积率应该多少业内一直在讨论争议，有的观点是作为土地如此稀缺的上海，2.5容积率实在是太低了，应该进一步靠拢深圳将容积率设置在3以上。

也有人说如果容积率过高导致人群居住过密会产生配套供应不足从而产生更多的民生矛盾。

从目前的情况来看上海的容积率还是不会过2.5，常规用地基本上设置在2.0左右。

这意味着什么，这意味很多，首先对于这样的容积率很明显依然在保持住宅的舒适性，对于上海来说未来也不太会出现超高层的住宅类产品。

不过说来也奇怪，上海早年间过高容积率的住宅项目往往最后市场反应都不太好。

最典型的应该就是世茂在陆家嘴的世茂滨江花园当年顶着上海第一住宅高楼的名号入市，最后成为整个滨江沿线品质最差管理最混乱的一个项目，单价低到一度居然还有群租，在陆家嘴滨江沿线还会有这样的场景也是很魔幻了。

很明显这样的容积率制定是有权衡的，保证住户的品质以及产品的长线发展。

当然另外一个维度来说，纯住宅项目的拆迁也变得越来越难。

道理也很简单，如今大量的老旧住宅地块再低容积率也要1以上，再怎么拆做平拿到的净地容积率也只有2，换句话来说拆迁的成本就占据了未来房价的50%，拆一平米只给你两平米。这样的成本分摊毫无疑问极大的降低了拆迁的动力。

地块给不到高的容积率，拆迁获得的土地未来收益空间就越小。

当然这不代表拆迁这件事不会存在，必须拆迁获得的土地变成商业办公的商业化就看得到，毕竟容积率可以做到4以上，拆一平米可以变成四平米以上，这里的想象空间也就更大了。

所以对很多开发商来说，你会不会做商业办公，直接关系到你是否能够参与市中心城市升级的赛道里了。

这个赛道就大多了，今年香港置地拿到的上海地王，就是因为他们会做商办，然后就吞下这块地，里面除了有商业和办公，当然也会有住宅。这一块蛋糕就给有这些能力的开发商了。

而对于购房者来说，如果住宅地块都在1.0~2.5之间，容积率的差异性就很小了，那么产品的差异化在未来也就有了凸显的空间。

对于一些做高低配的项目，买里面的低容积率形态的产品，可能未来的差异性就会放大。

二

第二句，也很重要。

——落实“密路网、小街坊”的开放街区理念。

不知道各位是否能够解读出这句话的用意，最直白的翻译就是未来的地块会越来越小

留意过今年上海土地出让的朋友可能发现，住宅项目的地都是5万~10万方的，现在已经很少有超过15万方的土地了，像当年金地格林这种一出让一百多万方的项目现在想都不要想了。

再往下可能一块地3万~5万方也就有了可能，也就是开盘就清盘，一个项目一张预售证。

这么做的目的当然很明显，就是加强上海的毛细管网路网。

这点我是坚决支持的，上海的分支道路的密集极大的缓解了城市交通，这就是上海和北京城市管理的本质区别。

开放式街区其实提出有三四年的时间了，在上海并没有特别明确的要求你的项目必须没有围墙，但是伴随着地块越来越小，很明显，如果再把社区围起来也会不合适，围墙如果只围住4栋建筑会显得异常的压抑。

所以对于上海来说会在不远的将来真正意义上的执行打开式社区的生活理念。

当然对应的就是，对于一个小区来说，不会有太多的配套和绿化，建筑排布还是比较紧凑的，或者说更多的配套会成为城市型对外的配套。

这两点会成为上海住宅市场的主旋律，如何得到彻底的实施呢，文件内有这么一句纲领性的判断：

——实现建设用地只减不增、生态用地只增不减。地区层面，通过控制“平均容积率”，即某区域内可开发地块的地上建筑总面积与用地总面积的比值，确定地区开发建筑总量规模，形成合理的城市空间布局。

大概应该看得懂里面的只减不增的意思，上海的土地强度不会放开，土地供应量只会越来越稀缺。

三

没有意外么？

当然还是有的，整个文件为一种开发模式让路了：轨道交通。

大家可以感受下这个资源倾斜城市，细节是这么说的：

——倡导以公共交通为导向的城市空间发展模式，围绕轨道交通站点集聚城市功能，适度提高站点周边土地开发强度，地上地下整体开发，打造紧凑集约、运行高效的城市格局。

——允许开发规模在单元内进行腾挪转移，鼓励开发规模向轨道交通站点及周边街坊转移。

——轨道交通站点600米范围内适用“特定强度区”政策。其中，轨道交通站点300米范围内，鼓励通过城市设计进一步加强向站点集聚，实现土地效率的最大化。

这三句连起来其实就是一句话：未来围绕着地铁站点的开发整体强度会提升，也就是最近很热的TOD模式。

大家可能生活在上海久了，对地铁已经无感了，但是这依然会成为未来十年上海城市开发的一种模式，上海依然有更多的区域需要地铁的铺设。

而和之前不同的是，可以预见到的几乎未来每一个地铁站都是综合体。记住不是地铁站边上有一个综合体，而是围绕着站点开发规划一个超级综合体。

地铁站点会成为内部的人流枢纽，从而串联住宅、商业、教育等各种配套。

所以各位朋友空闲可以认真去看下天空之城的动线规划，千万不要觉得就是在地铁旁做一个综合体就完事了。

不会TOD模式的开发，很有可能会错过上海未来房地产发展的一大块蛋糕。因为传统住宅容积率控制之后，必然会导致总量可控利润有限的情况。

土地开发只给了TOD模式口子，学会这种模式的开发会成为上海房地产开发的核心竞争力。

四

好，写到这里大家对未来上海土地出让的属性有一定的了解，那我们再来回忆上海最近的几个变化的细节。

1. 最近关于教育体系的升级是很明显的。

不论是单点的我们看到张江集团学校民办转公办，还是华师大今年开始发力在各个地方铺设学校，包括开发商开始和学校重度捆绑合建学校，可以很明显的看到今年整个上海的教育体系，特别是针对公办教育的重视。

2. 今年上海推进的旧改而非棚改的策略。

大量的老破小被加上了电梯，提升了居住舒适度，也就决定了未来不太会有大力度的拆迁的存在。

这两个细节加上这一次的上海土地控容的政策，结合起来各位不知道有没有一个画面，有几个我感知的结论想和大家分享的：

首先，上海的土地出让，特别是住宅土地出让会越来越少，加上容积率的控制，未来整体的供应量减少是必然的趋势。

所以在有供应的房子里，小户型会成为必然的结果，90平米的小三房不仅会成为主流，甚至还有可能会有70平米三房的可能。大家要做好这样的心理准备。

但是城市不扩容的同时也就意味着，扎根在这里的人会得到更好的城市配套。

这也非常符合上海目前的节奏：城市升级。

城市升级在于商办会出更好看的天际线，同时对于住宅来说配套越来越完善，不仅仅是教育和医疗体系会越来越完善，包括更多的社区内配套会区域共享，成为城市配套的一部分。

五

当然作为购房者你问我还有没有建议，我大概会说这么几条：

1. 不要买老破小，你问我一百遍还是这个结论，买这种产品的朋友没有未来。

2. 户型集约化紧凑化，100~110面积段的产品我认为会成为市场稀缺但又兼顾功能性极好的面积段，未来市场竞争性会加强。

3. TOD项目概念好，也要看准开发商品牌，毕竟过高容积率也会对规划提出更高的考验，没一点经验确实容易带来后期混乱的可能。

4. 洋房、多层、叠加，这些产品我开始看好了，当然前提是控制面积的产品，这类产品会成为品质型生活的代表产品形态。

5. 2500万人口指标不会破了，热爱上海的朋友努力落户。

六

总结一句话，上海会努力用容积率管理的方式来管理土地属性并且统筹人口，差不多就这样了，我去赚钱换房了，拜拜。

本文来自微信公众号：真叫卢俊（ID：zhenjiaolujun0426），作者：卢俊