作者｜周超臣

头图｜孙宏斌在2020年业绩发布会上的视频截图

孙宏斌的觉悟，非一般的高。

“如果地产行业不调控的话，房价和地价都要上天了，这是调控的必要性。我是支持调控的，不调控的话这个行业没办法干了。对开发商来说，地价比房价涨得快，赚不了钱。老百姓也买不起，不调控的话对谁都没好处。”

在3月12日上午在（01918.HK）2020年业绩发布会上，根据雪球上流出一份会议纪要，被问到房地产调控政策时，融创董事会主席孙宏斌力挺调控。向来不管不顾的他还吐槽道：“这个行业感觉懂的人很多，真懂的人没多少。”

3月12日上午，发财报向来喜欢比别人晚的融创，突然抢在其他几家房地产巨头前面发布了2020年业绩报告。报告显示，2020年融创实现营业收入约为人民币2305.9亿元，较去年增长约36.2%； 毛利约为人民币484.0亿元，较去年增长约16.9%；公司拥有人应占溢利约为人民币356.4亿元，较去年增长约36.9%；核心净利润约为人民币302.6亿元，较去年增长约11.8%。

2020年，融创实现合同销售金额约人民币5753亿元，根据克而瑞统计的排名，位居行业第四，未能完成6000亿的销售目标。孙宏斌不以为意：“因为调控加上疫情，去年少卖了200亿，但没有必要弄到6000亿。6500亿我也能达到。”

融创给2021年设定的合同销售金额目标为6400亿，孙宏斌非常乐观：今年的销售目标没有任何挑战。

说回调控。

“这几年为什么调控，因为这个行业太重要了。2020年2月底开会的时候我是最乐观的，我预计去年销售能到15万亿左右，但其实到了年底是到了17万亿，相信今年会过18万亿。这个行业规模太大了，占的钱太多了。房地产的钱占整个金融体系的30%以上，如果加上其他行业用房地产做抵押的，就达到了50%以上。”乐观的孙宏斌说要正确理解调控政策，“如果这个行业不调控，对金融系统的影响太大了，而且这也涉及到老百姓的幸福感。所以中央调控楼市是这两个逻辑。”

孙宏斌在会上一再强调，他是一直支持调控的。“你看现在出问题的企业就是中央已经调控了，但是你还买贵的地，你预计未来房价会放开，但就是不放开，那你不就是亏钱的嘛。”

不得不佩服的是，孙宏斌的确在2019年底就建议房地产商“放弃幻想”，他当时给了三个判断，如今来看，基本都应验了：1）不让经济过度依赖房地产或成为“国策”；2）这轮调控会持续很长时间；3）今后想增加负债是几乎不可能的。

今年的政府工作报告中，再次强调“房住不炒”：“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。”

谈到地产商的“紧箍咒”三道红线，孙宏斌非常乐观：“对我们来说，三条红线以后（投资者）就不用担心我的负债率了，现在央行替你操心了。在两年前我们就一直在说，我们不希望负债总额增加，希望增加净资产和销售。三年总负债没有增加了，销售增加那么多，负债率肯定降下来了，调控让这个行业安全了。”

融创中国行政总裁汪孟德表示，2020年三个指标有大幅度的优化，其中净负债率和短债比两个指标已经达标，最后一个指标（剔除预收款项后的资产负债率）会在2022年提前完成。

2019年底房企三道红线截图，数据来源：微信公众号“地产三哥”

此前三条红线全踩的融创，目前已经连降两档，由红转黄，只剩下资产负债率还踩着红线：

1）净负债率从2019年底的172%降至96.0%，下降了76个百分点，已达标；

2）非受限现金短债比约为1.08，2019年底为0.93，已达标；

3）剔除预收款项后的资产负债率约为78.3%，较2019年底下降了5.6个百分点，未达标。

有一说一，一年的时间，能把三道红线降到两条达标，实属不易。

2020年8月28日，媒体报道称，央行给房企列了三条融资红线，俗称“三道红线”，分别是：1）剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；2）净负债率不得大于100%；3）现金短债比不得小于1倍。

同时，分为“红、橙、黄、绿”四档对房企进行管理：

1）若上述三项指标全部“踩线”，有息负债不得增加；

2）若指标中两项“踩线”，有息负债规模年增速不得超过5%；

3）若只有一项“踩线”，有息负债规模年增速可放宽至10%；

4）若全部指标符合监管层要求，则有息负债规模年增速可放宽至15%。

关于今年初出台的重点城市集中供地政策，孙宏斌又无比乐观了：“这个政策的初衷是要管政府的， 央行的三道红线是管企业的，那这个政策就是管政府的。这个政策其中有一条是要保证供地有增长，增加土地供应量，而且还保证了土地的透明度。这个就让大家有预期知道今年供多少地，这个政策对核心城市发展的企业是有好处的。比如一次出来20块或者30块地，大企业就可以都报名，在20块里面拿个两三块。”

“我觉得到了下半年或者明年，对土地的影响可能就会比较大了。对融创来说，我们拿地主要是三个来源，公开市场、收并购和产业项目。公开市场上我们还是有比较大的优势，现在有58个城市公司负责120个城市，可以抓住板块轮动的机会。”孙宏斌说。

财报显示，2020年融创新增土地储备约5877万平方米，新增货值7261亿元。截至2020年底，融创中国的土地储备约2.58亿平方米，一二线城市土地储备占比78%（一线占比13%，二线占比65%），其中权益土地储备面积约1.61亿平方米，土地储备货值预计3.1万亿元。

总之一句话，对国家出台的任何调控，孙宏斌只有一句话：非常乐观，非常支持。

他表示，三条红线后融创优势巨大，并且融创对土地市场判断还是非常有见地的，未来会提前达到监管标准，并且有机会还会收并购，负债问题总量已经三年稳定，投资者要有信心。随着未来的国际国内双循环，文旅产业未来也会更加美好，滑雪项目也会加速建成很多尤其是冬奥会前，未来是大的看点。

孙宏斌最后说：“现在，这个行业底层逻辑完全变了，因为三条红线管了这么多，再加上疫情人口变化。在全新的逻辑下我们已经有了非常大的优势，是非常明显的。现在是优秀企业的盛世年华。十年前销售我们才80个亿，现在对这个行业怎么理解就是见人见智了！”

建议孙宏斌改名叫孙乐观吧。