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2021-09-27 16:16
物业鲨鱼

本文来自微信公众号:进深News(ID:leju-sydcsxh),作者:范慧茹、张丹(发自北京),题图来自视觉中国


在物管圈,很多人喜欢用“老大哥”来称呼李长江。要是活动现场碰到了,能聊几句也觉得挺好。


第一次加上碧桂园服务执行董事兼总裁李长江的微信,是在一个活动上,好友通过比想象中要快,发过来的信息很简洁,姓名+电话。直接亮电话号码的不多,尤其是到了他这种总裁级别,留电话号码更是谨慎。


这种雷厉风行、简单直接的做事风格,也能从李长江的微信里窥见一二。头像、背景图都是本人的照片,有点“直给”的意思。恒大物业收购的事,李长江回应道,“价格没谈拢”;而碧桂园服务并入富力物业,他则在朋友圈写道,“项目质量好,交易价格公道”。


7年,不起眼的物业,变成了一门好生意。


“最关键的是,我看好行业”,对于物业这个领域,入行24年的李长江发自内心的喜欢。


今年上半年,将曾经的并购数量之首蓝光嘉宝,纳入碧桂园服务麾下,撕开了“大企业吃大企业”的口子;下半年,以100亿拿下递表待上市的富力物业,这个口子撕开得更大了。


与碧桂园服务势头相当便是万物云,先后拿下递表排队上市的阳光城物业、酝酿今年上市的伯恩物业。


这些都足够在物管收并购史上留下浓墨重彩的一笔。“截胡”腰部物企IPO,打破了物企递表必上市的观念;即使上了市,也有可能会倒戈,“归降”竞争对手。物管市场风云变幻,不到最后一刻,你永远不知道会发生什么反转剧情。


物管并购市场,人来人往,却唯独成为了碧桂园服务、万物云以及龙湖物业等头部物企的财技秀场,物管行业的马太效应远比市场想象的要凸显。


“在规模扩张的路上狂奔时,做大并不一定能带来品牌积淀,而不谈品牌的服务业并购更是个伪命题。”万物云CEO朱保全要做大,更是做细。


碧桂园服务与万物云的频频出招,无形中也有了比较。不过,李长江更愿意跟自己比,“不存在任何焦虑的问题,更不存在着同行有哪些大动作,而成为我们的竞争对象。”


“世界第一”


在变强变好的道路上,碧桂园服务的目标越来越清晰,“变成真正的世界第一”,李长江并没有掩饰自己的“野心”。


在上半年完成嘉宝服务这笔年内最大并购订单后,近日,碧桂园服务100亿元“截胡”富力物业IPO的消息一出,犹如深水炸弹,打得资本市场措手不及。


富力物业的6940万平方米规模入账,碧桂园服务稳步迈入7亿方规模,再次稳固物业股“一哥”之位,甩开规模暂列第二名的恒大物业一个身位。


作为市值和规模的双料冠军,碧桂园服务精于资本运作,善于用资本的力量撬动规模。上市3年,碧桂园服务从资本市场募集到的资金达到了290.9亿港元。


有意思的是,近两次配股募资完成不久后,就迎来了碧桂园服务鲸吞的消息,嘉宝服务如是、富力物业也是如此。配股融资似乎成为了碧桂园服务大手笔并购前的信号。


截至上半年,碧桂园服务的银行存款和现金总额仍有约219.38亿元。“2021年,碧桂园服务预计有好几十亿的利润,不少现金流。”管理层在电话会上表示。


除了重金收并购外,碧桂园服务在扩规模的道路上多线作战,战投、基石投资、合资做生意、以债换股......圈地方式层出不穷。


上半年,碧桂园服务频频出现在赴港上市物企战投人名单中,中梁百悦智佳、长城物业因此也成为了碧桂园服务提前锁定的潜在收购目标,在中期业绩发布会中,管理层就已透露出该想法。


7月16日,康桥悦生活敲锣上市,碧桂园服务首次以基石投资者的身份分享了这场资本盛宴,其以约1.16亿的代价认购了康桥悦生活已发行股份的4.99%。


除此之外,碧桂园服务“用债圈物”的戏码,在国瑞服务、银河物业身上不断上演。截至目前,银河物业依旧在质押期;国瑞服务股权质押在8月18日虽已显示无效,但无论如何,碧桂园服务作为曾经的白衣骑士,未来合作的桥梁也就建立起来了。


对2025年实现千亿营收的目标,李长江信心满满,“如果是5年时间千亿,每一年都要比上一年超越50%,这一点是没有问题。”


数据显示,碧桂园服务去年全年收入约为156亿元,同比增长约61.7%。今年上半年,营收就达到了115.6亿,是去年全年的74%。


上岸还是上船?


物业股市场,碧桂园服务已经一骑绝尘,能与之一较高下的,当属迟迟还未上市的万物云。


自从上半年碧桂园服务以156亿元收入首次反超万物云后,“万碧”之间的较量似乎达到了顶峰。


但规模的较量“万碧”之间还难分胜负。万物云仅公布了2020年年底的在管面积,约为5.66亿平方米,与碧桂园服务公布的上半年6.45亿方规模还存在差距。


与碧桂园服务主打兼并和战略投资不同的是,万物云正以“联盟”的方式吞下越来越多的中小物企。


业内形容万物云与碧桂园服务,一个是船,一个是岸。如果想上岸,卖给碧桂园服务;如果想上船,选择万物云。


阳光智博和伯恩物业无疑都选择了后者。阳光智博放弃上市,选择以100%股权换取万物云4.8%股份,不涉及现金支出,以资源换资源;同样有IPO计划的伯恩物业,在股权质押风波后,选择换道路万物云,最终加盟万物云生态家族。


随着阳光智博和伯恩物业的先后加盟,万物云分别斩获4039、7000万方的管理面积,合计超1亿方规模,粗略加上上半年万物云自拓面积,万物云在管面积或达到了7亿方,和碧桂园服务规模不分上下。


万物云意欲对标贝壳系,利用长期积淀的物管服务体系和科技系统,打造物管行业的开放式赋能平台,与其他物管企业由过去的竞争对手关系转为合作伙伴关系。


在去年10月31日的华东媒体交流会上,朱保全正式宣布物业公司更名为“万物云”时就解释,万物云与其他物业公司不再是竞争关系而是合作关系。


“选择做平台,必须开放,但开放的条件是价值观一致。我们将联手价值观一致的合作伙伴,开始建立睿联盟合作平台。”朱保全表示,万物云还会战略投资睿联盟成员企业并支持其上市。


万物云的睿联盟的潜在资源也颇为强大,据此前朱保全透露的数据,睿联盟已经有54家物业公司,也就是54个物业品牌在整个的联盟体系之下。


万盈服务的近期递表,似乎正在兑现万物云当初扶持腰部物企上市的诺言。


反之,以“联盟”的方式吞并中小物企,也使得万物云不断壮大。9月26日,乐居财经获悉,万物云注册资本从10亿元增加至10.5亿元,增长5.04%。


非典型并购


地产头部之争,无形中也蔓延到了物业。碧桂园、万科、恒大、龙湖、绿城等在物业的交锋,有些“不按常理出牌”。


兵家之争,或多或少带着点“运数”。有时候,风起风落,霜生雪降,就能决定一场仗的胜败。


物业并购,其实不输打仗。有人粮草足,有人兵马壮,有人地盘小,有人后备军强,但怎么巧打,怎么能活,不光看兵法,还得看“命”。蓝光嘉宝、恒大物业便是,并非物业发展不好,而是受地产连累,成了被收购的标的。


“稳健”的龙湖,尽管物业未上市,但今年的并购动作也不少。继亿达服务、楷林商服、美好幸福物业等物企被并购后,九龙仓集团的内地物管资产也成了龙湖智慧服务的囊中物。


根据交易内容,龙湖智慧服务新添管理面积近900万平方米,为中高端住宅项目,涉及上海、苏州、无锡、常州、杭州、武汉等城市,其中九成项目位于长三角。


作为头部房企中,少有的几个没将物业单独推上市,龙湖服务扩充规模的动作并不比上市企业慢。


“龙湖智慧服务未来肯定还会继续加大收购力度。”龙湖集团(00960.HK)半年业绩会上CEO邵明晓如此说道。


根据龙湖集团中期业绩报告,龙湖智慧服务上半年实际管理面积达到了2.05亿平方米,物业管理及其他业务收入39.95亿元,同比增长57.75%,规模与营收在目前已上市的港股物企中排名第8位。


龙湖物业的几起并购,提供了一条未上市企业的并购思路,靠稳健的资金支撑,找自己需要的。从今年所并购的物业标的来看,产业园、商办、商业、接着是高端住宅物业。


3月4日,龙湖物业用12.73亿收购亿达服务全部股份,获得1663.6万平方米管理面积。“亿达服务多年来在产业园区、公建领域的探索,可以与龙湖在服务产品上实现互补。”


并入亿达服务,龙湖服务主要相中了其在产业园区、公建领域的业务规模。交易之前,龙湖物业与亿达中国达成协议,对亿达服务进行了部分业务剥离,最终保留了其住宅、商用及产业园区三大主营业务。


截至6月30日,龙湖有息负债1739.80亿元,货币资金989.81 亿元,有息负债/货币资金覆盖为57%。


独立“幻影”


头龙物企蓬勃发展的同时,也在努力营造物业与地产独立发展的自主性“人设”。脱胎于地产公司的物企,也常常将第三方规模占比,作为对关联方依赖程度的指标。


在每次的年报中,都能看到物企来自关联房企面积的占比出现不同程度的下降,此外,物管行业以稳定的现金流展现出有别于地产在“三道红线”高压下的风景独好的风貌。


在近期碧桂园服务投资者电话会议中,CFO黄鹏称,“就物业来说,营收方面跟地产的联动已经很少了,关联交易百分比已经低于10%,其他业务也在增长。碧桂园服务很早就在规避来自开发商的依赖风险,独立运营。”


但事实上,当房企面对现金流危机时,物管企业作为房企的附属产物,“独立性”言论就变得不堪一击,两者很难决裂开来。更确切的说,物业在此时就成为了地产放在货架上的出卖物,任人挑选。


即使是资本势头大好、账上拥有140亿充裕现金的恒大物业,也不堪中国恒大资金短缺重负,被推上货架。


彼时有市场消息称,多家实力超强的企业,目前正与恒大就在香港上市的恒大物业入股事宜进行深入洽谈,预计合作很快就会落地。但直至今日,这位白衣骑士还未现身。


腰部物企亿达服务、富力物业、伯恩物业等无不如是,他们都成为了替父还债的筹码。


亿达中国也只不过将亿达服务定位为“辅助性业务线”,在出让公告中直言,透过出售一项辅助性业务线,迅速收回资金及弥补短期流动资金短缺,出售所得款项净额将用作偿还集团的负债。


6月17日,一度传出将赴港IPO的伯恩物业同时被六位股东质押了股权,质押份额是伯恩物业的全部权益,而质押股权的对象深圳市誉鹰物业服务有限公司,正是由万物云100%控股。


伯恩物业被质押的背后是当时母公司三盛控股资金紧张的现状。根据三盛控股财报,2020年净负债率达到了169.2%,超过红线规定的100%,面临较大的偿债压力。


富力物业卖身碧桂园服务,也不过是富力地产的纾困之举。半年报显示,截至2021上半年,富力地产持有现金288亿元,同比下降20%;现金短债比0.55,较上年同期上升0.07;净负债率为123.5%;剔除预收账款后的资产负债率在74.9%,三道红线全踩。


本文来自微信公众号:进深News(ID:leju-sydcsxh),作者:范慧茹、张丹

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