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2021-09-28 15:39
武康大楼一间房3050万,到底谁在买上海老洋房?

本文来自微信公众号:外滩TheBund(ID:the-Bund),作者:Cardi C,题图来自视觉中国


“武康大楼产权老公寓,176.3平,3050万到手,出售中。”


这样一条房产出售的消息最近破了圈。


一是因为武康大楼实在是太火了,用上海新名片来形容它毫不为过。外滩君之前也多次写过关于武康大楼网红热潮的文章(武康大楼脚下,站满了举着雪糕拍照的人)


现在,我们终于知道了武康大楼里的一套房,有多值钱。


二就是这条房产售卖消息的背后,有一位藏着一肚子故事的人,在上海豪宅圈非常有名。



他的名字叫周璇,与那位老上海“金嗓子”歌后同名,是一名职业老洋房中介。外滩君与他面对面聊了一个上午,听他讲了许多有趣的故事。


买老洋房的有钱人都什么样?老洋房的魅力到底在哪里?周璇解答了我的这些疑问。


武康大楼里面长这样


正在出售的这一套3050万的公寓,面积176.3平米,在近几年出来的武康大楼的房型中是非常大的。


图:王靖


“以往大多是92平米、142平米的,所以这套很难得。全朝南,格局正气,层高也很高。”


房东是位气质优雅的女士,屋里摆着钢琴,书架上满是书籍和书法字帖。最难能可贵的是,她保留了武康大楼的大量室内细节原貌。


图:王靖


“她特别介绍了一点,武康大楼的天花板不是平的,是有弧度的,有特别的美感。”周璇介绍说。


“这是邬达克最初设计的,房东说自己很喜欢这些细节的美,这是需要静静感受的。”


图:王靖


武康大楼的这套公寓,截至外滩君发稿时还没有卖掉。每天会有几十组客户在不同代理的引领下进去看房,前来询问者络绎不绝。


周璇第一次带客户去看房那天,一共排了40组,他排在第10组。


图:王靖


“排到我的时候,我带了三组客户同时上去的,其中有一组当时就拍板说要了。不还价,公司名义一次性付全款,7天就可以全款到账没问题。”


但这笔买卖在临门一脚时黄了,周璇自嘲说还是不够专业,太想当然了。


“我看他是上海人,能这样付款肯定没问题了。没想到最后他是要替朋友买的,他朋友苏州人,公司也是外地的,按照三月后的新规没有在本市交税100万以上。这套现在还没有卖出去。



周璇去年经手的另一套武康大楼公寓


像周璇这样专职做老洋房的中介,上海并不多。类似武康大楼这样的天价老洋房,交易的过程也和普通商品房很不一样。


他说,当业主要放出一套房源时,通常不会直接联系中介来接手。


“因为像这样要出售一套几千万上亿房产的人物,不会把自己的精力具体放在这样一件小事上,一定会有人来代为处理。”


“他们要找的就是很专业而且有操作经验的,然后独家委托给这个代理人,我们再跟这个代理人来合作,他负责维护房东,我们维护客户,促成这笔交易。”


武康大楼向外看出去的淮海路街景


周璇说,现在许多人其实并不清楚老洋房到底是个什么概念。其实老洋房指的主要是独栋的花园住宅,价格往往高达数亿。周璇的经营范围,还包括整栋的新式里弄、老公寓。


他接触过的许多客户以为旧式里弄和石库门也算,“那些其实不是老洋房,是老房子,差别很大的。”


买老洋房的都是什么人?


“会斥巨资买老洋房的,究竟是什么样的人?”难以免俗地,外滩君抛出了自己的疑惑。


“有钱人,首先这一点是肯定的。但是不同价格对应的客户群体,其实是不太一样的。”


周璇说,这几年里会花几千万至上亿买上海老洋房的,首先有不少演艺圈的明星,还有江浙沪的一些实业家、企业家的二代。


而且他现在的客户群体,肉眼可见的年纪越来越轻,其中除了“靠家里的”之外,还有一些是自己白手起家的年轻人,以互联网产业为主。


邬达克设计的外国弄堂(新华别墅),目前4.5亿在售


“因为你知道这些老洋房,我指的是上亿的老洋房,他不单单是一个不动产,更是一个身份的标签。”


这不是一句轻飘飘的概括。因为上海老洋房的壁垒其实非常高,许多都是要求全款支付,有很高的资金要求,这不是普通意义上“有钱人”每个都能做到的。


“基本上,你能想象到的很多大企业的老板都有这样的房产。相比在外面再高档的场合请客,在自己这样私密又很高大上的家里招待宾客是完全不一样的感觉。”



同时,老洋房对于这些富豪而言也是一项非常好的投资。周璇就见过这样一个案例。


“差不多2016、17年,花9000万买下夏衍故居附近的一套房产,两年后1.8亿卖出;之后马上用这笔钱又买了武康路附近的另一套洋房,差不多1.9亿买进的,去年3个多亿卖掉了。”


相应的,和这个阶层的人打交道多了以后,周璇也很清楚如何把握分寸,不会去打探对方的身价。


“这是基本的职业道德,我们需要保护客户。如果稍微越界的话,对方表面上看可能没什么,但回头就默默把你拉黑了,觉得你口风不紧,会引起不必要的麻烦。”


网红博主的租房热


如果价格区间往下走一点,在四五千万之内,或者是两三千万的老洋房,这些客户就基本都是有情怀的,同时有很强的刚需。


“老洋房其实有一个很重要的优势,就是地段,基本都集中在市中心。这些客户会考虑很多实际问题,小孩上学、大人上班、老人看病等等。”



周璇遇到过几次,房子看下来还满意,但就是因为不能停车,被客户一票否决。


“你帮他解决,说在隔壁小区租一个车位啊什么的,都没用。因为同样的价格,他能买很高档的商品房小区,电梯直接入车库,何必选择这种生活方式呢?”


也有客户因为对房子实在是特别喜爱,就会自己主动提出来解决方案,“没事的,走到地铁站很近,骑个共享单车,或者有司机可以来接我。有问题他自己会去解决问题,但是没那么想买的人就会自己给自己设置障碍。”



此外,有很多人会选择租老洋房过日子。照周璇给出的比例,租和买的客户差不多对半开。


如果打开小红书搜索“上海老洋房”,其实可以看到无数的网红博主,美照的背景都是自己的家,这些是每个月花大价钱租洋房的主力军。


“以前我可能会比较排斥网红,怕他们不好好保护这些老房。但后来发现其实他们都挺厉害的,知道怎么把家里弄得好看,审美也很好,老房子经过他们的手重生了。”



另一方面就是,这些老洋房的月租不便宜,而网红博主的支付能力非常强。


周璇给我算了一笔账:“比如十万一个月的房租,他们可以做到年付,一下子签几年,这就是几百万。其实很容易能算出来,他们要自己买个两三千万的房子完全没有问题。”


同时,这些网红很明白如何利用老洋房的优势,拍照、拍视频、直播,提高自己的身价和档次,经常还会有广告和影视剧组来向他们借家拍摄,一天的场地费就能打掉不少房租,成本就分摊掉了。


老洋房的动人之处


周璇是80后,皮肤黝黑,体格壮实。平时每天的日常,就是背着照相机,带着客户看不同的老洋房。


2004年毕业后,周璇开始做房产中介,陆续去过几家知名的地产公司,后来还做了两年二房东。


周璇


周璇当时一直在写公众号,内容基本上都是关于老洋房,那是他心中真正热爱的东西。小时候他借住在亲戚家天平路的老洋房里,有着深刻又美好的回忆。


但凡是自己经手过的老洋房,周璇都会用相机认真拍下每个角落和细节,把建筑的历史和故事都研究个遍,记录在自己的公众号“上海新里洋房”里。


“武康大楼”八音盒


很快,他成了圈子里的老洋房专家。经常有客户通过公众号文章联系到他,最后促成一笔好交易。


周璇说,这样的方式,相比以往一个个打推销电话被人骂得狗血淋头,更有尊严。


他的工作室,位于徐汇区绍兴路,离iAPM和文化广场不远,是一座联排别墅的一楼,闹中取静。


周璇的工作室


在他的房间里,收藏着许多和老洋房有关的老物件,各种材质的门把手、老式电扇、瓷砖等等。其中很多都是客户重新装修的时候淘汰掉的,被他带回来收藏。



周璇收藏的老物件


入口处的木格栅玄关,则是他自己用工作室原本的烂地板做的。当时这里的月租是7000元一个月,装修却花了10万。


门口的花园,本来是一片烂泥地,一直荒着。如今也被他打理得井井有条,绿意盎然。


工作室花园一角


这些木工、园丁的功夫,都是周璇当二房东时练就的。收集起来的老物件,等再装修的时候也可以用上,更多的是留下一份历史的痕迹。


老洋房的背后,是人性


周璇见到过有人在老洋房到手后,会把里面的老装修全部拆空,换上智能家居之类的高科技装备。他认可这是别人的生活方式,但也未免感到惋惜。


“如果老房子破败不堪,你换更好的东西当然可以理解。但如果原本的这些老洋房元素是很精致、特别的,把它毁掉再做新的其实就挺过分的,我们叫破坏性装修。”


所以周璇在每次接触新客户时,自己会先做一遍筛选,通过沟通来看对方是否会欣赏老洋房的美。如果对方尊重这座老房,他会把它变得更美,修旧如旧。



老洋房的交易,其实背后能看到许多人性。买家是如此,卖家亦然。


周璇见过太多因为老房子闹得鸡飞狗跳的家族矛盾。


上海有许多老洋房,一栋房子好几本产证。楼上楼下住着几户人家,各自沾亲带故,却老死不相往来。一旦有一户把自己这间租出去,新进来的住户就会遭到百般刁难。


同时,他也看到过许多动人的温情瞬间。


“有一位客户,是福州大楼的业主,职业是律师。她带着我去看房子,对每一个露台、通道都如数家珍,说小时候这里的地板永远会打着蜡,说和家人的亲情回忆。同学搬去了静安寺,她却还是留恋在这里听到的外滩钟声。”


周璇书架一角


2019年的时候,周璇经手了一套新乐路的老宅,查了许多资料图录,在自己的公众号里写了这栋建筑的故事,关于十月革命之后,俄罗斯的贵族如何来到这里生活。


房东特地来跟他说,家里的老人看到了这篇文章,特别开心,因为以前的故事都只能靠口口相传,他们在这里住了一辈子都不知道这么全面详细。


一年以后,房子卖出去了,对方发短信给他:“感谢您的帮助,让我们生活了50多年的老宅,找到了新的主人。和老宅告别了,我的生活点滴仍然留在这里,感谢。”


周璇说,每次收到这种反馈,都是自己最有成就感的时刻。


“特别美好,这也是老洋房带给我的感动。”


本文来自微信公众号:外滩TheBund(ID:the-Bund),作者:Cardi C,老洋房图片授权自周璇,其余图片由作者拍摄

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