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2022-01-04 13:15
百强房企负增长

本文来自微信公众号:进深News(ID:leju-sydcsxh),作者:曾树佳,题图来自:视觉中国


未雨绸缪,是当下地产商生存的一项必备技能。连“并购王”孙宏斌,也开始反向卖卖卖,甚至不惜把到嘴里的一块“肥肉”吐出来。


元旦假期最后一天,融创服务发布终止收购第一服务32.22%股权事项的公告。终止交易背后的意图,不言而喻——在市场底还未到来之前,只有不断地回流资金、消弭负债、保存“弹药”,才可以防患于未然。


不仅是孙宏斌,连林中、丁祖昱甚至经济学家吴晓波,都形成了一个新共识:地产黄金时代真正过去了,青铜时代已来临。


2021年,百强房企全年业绩同比降低3.5%,这代表着规模房企出现了历史罕见的整体负增长。


同时,80%百强房企集体爽约,没完成年度业绩目标。事实上,年初各大房企目标制定已经很保守了,基本都只设定10%-15%的增长率,但没想到结果仍不如人意。


在过去20多年的时间里,开发商通过银行贷款、夹层资金、商票、债券来和国家政策进行对赌,大规模囤地,并通过调控间歇松绑时大笔挣钱。


但去年以来,这一招彻底失灵,房地产原有的周期性调控规律也开始失效。不少大型房地产公司纷纷倒下,面临种种债务违约的暴雷风险。


眼下,不管是多方寻钱、降本增效,还是打折卖房等方式,只要能活下来、挺过去,房企都不遗余力地采取措施换取空间。因为他们不清楚,明天与意外,哪个先来。


一、多方寻钱


善于识别风向的孙宏斌,除了放弃收购第一服务之外,他还在近两个月,对旗下的项目及资产,展开了一系列的出售与处置,回笼资金规模超200亿元。


12月20日一早,有报道称,融创近日26.8亿元成功出售上海虹桥商务区写字楼、杭州核心地段酒店及写字楼等三个项目,


更早的11月初,孙宏斌以16.73亿元的价格,将杭州两宗地块的权益转手给滨江;此后又将商管公司出售予融创服务,收获了18亿元的款项,上演了一场左手到右手的腾挪戏码。此外,他还以无息借款的形式,将4.5亿美元的自有资金提供给融创使用。


这些动作,或许还不足以应对融创潜在的资金敞口,这才促使孙宏斌在贝壳股价持续震荡下跌的节点,毅然减持套现,祭出了“反常规”操作。


12月上旬,融创宣称,公司在39天内,累计出售约2671.3万股贝壳美国存托股票(ADS),相当于约8014万股贝壳A类普通股,总代价约5.3亿美元。在此之前,该公司已有过一次出手,回笼了10.84亿美元。


按去年财报的账面价值计算,该部分股票造成了融创合计达83.5亿元的亏损额。外界猜测,融创后续还有可能继续减持贝壳的股票。


连向来精明的孙宏斌,也在资金变现的道路上不断探寻。他一直信奉的“销售负债比大于1就安全”规律,以前或许能屡试不爽,现在则不可同日而语了。房地产规模增速总体下降的趋势板上钉钉,确实不能过度犯险。


年末,行业融资已有稍微放松的迹象,龙湖、招商蛇口、保利发展、碧桂园等均有发行债券或中期票据的动态。他们的融资表现,并不能代表沉默的大多数。因为机会是留给部分国资,以及财务表现优异的民企。


更多的主体,只能在其他的方式上想办法。其中,有央企背景的远洋、中交地产,向股东伸出了求援之手,获得了帮助,而诸如富力、国瑞置业等中小房企,则仍要靠卖项目维持资金链条。


行至年关,远洋集团一纸公告宣布,其与大股东中国人寿订立金融框架协议,后者可根据投资需求,认购远洋发行的金融产品,上限为三年内150亿元或等值外币。截至目前,中国人寿持有远洋29.59%股份。


近来,大家人寿多次减持金地集团、金融街控股,泰康人寿减持保利发展、阳光城,君康人寿减持首开股份……调控之下,险资似乎有意在避开地产,唯独中国人寿反其道而行,为远洋输送炮弹。


在众多企业都渴望天降甘霖的时候,它给远洋的这一剂强心针,羡煞众人。


而中交地产的收获也不逊色。它计划在2022年内,向控股股东中交房地产集团新增借款,额度不超过100亿元,年利率不超过10%,单笔借款期限不超过60个月。换言之,它得到的将是5年期的长期借款。


若是没有金主靠山,那就只能靠卖项目筹钱了。比如,国瑞置业以3.39亿元,将旗下的万宁国瑞房地产转让了出去。资料显示,万宁国瑞城项目建面达36.88万平方米,定位为养老、旅游度假的大型综合社区。


张章笋割舍的无奈,字里行间尽显:出售事项将有利于专注于一、二线项目的开发建设,并降低负债率,以改善流动性及确保公司整体稳健发展。


此外,富力虽然被国际机构下调了评级,也就一笔美元债进行了要约收购和同意征求,但它名义上仍未暴雷。李思廉除了卖掉物管、自掏腰包输血富力之外,他日前已将广州国际机场富力综合物流园剩余的30%权益,全部清空换取现金。


2022年,利用多种多样的方式,寻求流动性改善,仍是房企维持生存的主基调。


二、降本增效


三年前,万科喊出“活下去”,给行业敲响了警钟。如今这位行业的“三好学生”又提出了“节衣缩食”,道出了地产界变阵、降本增效的心声。


2021年以来,万科开启了一系列组织架构调整。6月,它将原有的5个区域拆分为7个,分别为北京、东北、华中、南方、上海、西南和西北区域,并装入开发经营本部。


年底,万科又对业绩最好的上海区域,展开了人事换防。张海不再兼任上海区域区首,但继续担任开发经营本部首席合伙人兼CEO;原万科上海区域第一副总、杭州公司总经理吴镝升任上海区首。同时,该区域内多个城市总经理,也进行了一轮调整。


万科直言,行业正面临巨大的挑战,需要充分发挥集团军优势,助力公司在管理红利时代健康稳健发展。因此,“一盘棋建设”“联合作战”的字眼,被它上升到了战略层面。


去年,旭辉、世茂、大发、龙湖、荣盛、中南、新城等房企,纷纷对自身架构进行“动刀”;而自2021年7月以来,已有8家品牌房企进行了不低于10次的组织架构调整,而诸如旭辉、绿城、龙湖等房企并非首次调整。


2021的最后一天,连“一哥”碧桂园也来了一次构架大调整,其在内部陆续发出数十个通知,对下辖的106个区域公司进行大调整,合并成65个。合并基本都是强区合并周边较弱区域,少数则是多个分散区域合并成一个新的大区域。


对于此番区域大合并,碧桂园方面回应称,是为了进一步适应行业变革和外部市场环境。而在不久前的碧桂园高管会议上,莫斌就曾指出,“要用归零的思维,检讨我们这个组织还有没有可以进一步提升效率的机会。”


与往年的规模扩张、区域裂变相比,“收缩”“聚焦”成为了眼下开发商求变的关键词。精简组织架构,缩短管理链条,合并部分区域、城市公司等,已是开发商“刀刃向内”“向管理要效益”的重要手段。


与此同时,一些开发商还通过停工缓建、降薪、裁员等方式偷摸“节衣缩食”。这些举措在短期内见效最快,但从公司持续发展的角度来看无疑是饮鸩止渴的方式。


2021上半年,房企的调整取得了一些成效,行业50家代表性房企的三费费用率均值为10.2%,较2020年同期下降了1.4个百分点;期内,大部分主体增强费用管控能力,已将该数值降至5%-10%之间。


但下半年暴雷声不断,市场上风声鹤唳,面对着大环境的压力,地产商深知攘外必先安内,只能保持自律与清醒,继续变阵,以应对时局。他们无法预料,下一个陷入流动性危机的主体,会不会是自己。


根据克而瑞监测的98家样本房企数据,2021年房企到期债务规模为约13.8万亿元,而明年仍有12.6万亿元的体量,处在近十年来的小高峰。其中,2022年1月到期债务规模约1793亿元,更是月度的小高峰,开发商压力不小。


随着调控的深化,房地产行业的逻辑已经有所改变,广撒网、四处铺排已成为过去式,唯有区域深耕一途,才足以谋取未来。所以陆续的战略“瘦身”,也促使着他们调整布局,为下一轮投拓蓄力。


三、打折卖房


无论从外面筹得多少现金、内部节省多少费用,如果内生运营动力不足,企业也难以为继。外界评价开发商实力如何,往往会关注其经营性现金流,而这项指标,很多情况下都取决于项目去化、销售进度。


在融资收紧的时期,房企将许多资金沉淀在项目上,是一件挺难受的事情,因此让资金早日回流、落袋为安才是上策。在这种情况下,打折卖房已成为了眼下地产圈一道奇异的风景线。


去年的金三银四、金九银十,各地就已出现了以价换量的花式营销方式,后来开发商手头拮据,打折卖房已不分时间节点,渐成常态。


恒大的营销力度向来较大,自2020年2月疫情影响以来,它便在全国范围内启动75折售房,后来又多次推出针对特定产品的阶段性促销措施。直至暴雷之后,其营销阵地才瞬时崩塌,打折于事无补。


近日有消息称,遇到流动性危机的佳兆业,部分住宅也在全国范围内大面积打折销售,其中包括了深圳、广州、成都、杭州等热门区域。


但总体来看,打折卖房并不是债务违约房企的专有表现,那些暂时没有暴雷的房企,也纷纷使出了这一招。


比如,为了回款,碧桂园出售车位、商业、公寓等滞重资产部分项目,打折力度达到5折、6折,而且审批流程不拖沓。而此前,许世坛曾直言,世茂在(2020年)7到9月,就已经开始进行促销。


此外,有消息称,正荣全国各地的项目,也有不少在打折,或者软降价。而荣盛的某个项目,甚至打出巨幅海报甩卖,上面写着:“地价9132元/平,房价9500元/平”,看着有种的悲凉之感。


目前平常的降价,已不足以概括开发商的资金渴求,近来出现的工抵房现象,也是一种变相的降价售房。


“工抵房”一般指房地产开发商用以抵扣工程建设费的房子,或因融资等需要向银行或相关行业抵押的房源。自9月以来,市场上的“工抵房”数量激增,有楼盘折扣突破九折,且未对楼层等作限制。


工抵房的出现,主要是由于市场转冷,房企去化不畅甚至库存积压,影响企业回款,但它隐藏着多大的风险,地产商心里是清楚的。从中生出来的纠纷,也迫使他们要分出精力应对,确是心力交瘁。


本文来自微信公众号:进深News(ID:leju-sydcsxh),作者:曾树佳

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