8月28日，央行与金融监管总局联合发布《关于改革完善房地产信贷管理推动加快构建房地产发展新模式的意见》，将个人住房贷款期限上限从30年延长至40年。近日，部分银行已可受理最长40年期的新发放个人住房贷款。最终贷款期限受借款人年龄、房屋房龄、建筑结构等因素影响，并非所有购房者都能贷满40年。工商银行、建设银行、交通银行等均已明确执行新规。北京地区房产中介表示，房贷年限与房龄、房子结构、建筑模式、贷款人年龄相关。部分银行要求借款人年龄加贷款期限不超过70岁或75岁。按建设银行部分地区75年上限计算，35岁以下购房者理论上才可能贷满40年。二手房申请长期限贷款时，房龄是另一重要限制。银行个贷经理指出，北京房屋性质复杂，住宅土地使用年限多为70年，部分为50年；新房通常能用足贷款年限，但二环内老旧平房无法贷款。个人按揭贷款年限一般取75减年龄与房龄两者的更低值。公积金贷款暂不参与延期，其期限认定更为严格：砖混住宅按47减房龄、钢混住宅按57减房龄，列入住建委改造名单的按67减房龄计算。一位股份制银行人士强调，40年是政策上限，并非银行必须给客户40年，最终期限由银行与借款人协商确定。存量房贷延期进展各地不一。建设银行贷后管理人员表示存量房细则仍在研讨中。部分国有行个贷客户经理称，已可接受申请但审批条件未下发到经办机构。有媒体报道银行APP上线还款计划调整模块，但北京地区贷款人张梦提供的截图显示，该地区暂未开通此项服务。银行人士解释，存量房贷涉及原合同变更、风险重估和系统改造，流程较新发放贷款更复杂。延长贷款期限可直接降低月供。以首套商业房贷利率3.05%计算，100万元贷款等额本息30年月供约4243元，总利息约52.75万元；延长至40年月供约3609元（减少634元/月），总利息约73.22万元（增加20.47万元）。上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，还款期限延长后月供压力降低约15%，有助于收入增长阶段性群体减负；总利息虽增加，但“以时间换空间”的逻辑让购房者在短期还款能力和长期债务安排间有更从容选择，体现政策灵活性。贷款人张梦表示更关注月供变化，若月供明显下降则短期压力减小，但长期总利息增加明显，需结合自身收入与资金安排决定。