正确的提示信息

扫码打开虎嗅APP

搜索历史
删除
完成
全部删除
热搜词
2022-02-24 11:22
黑铁时代下,区域房企如何活下去?

本文来自微信公众号:进深News(ID:leju-sydcsxh),作者:吕秀伦,原文标题:《地产的长假》,头图来自:视觉中国


韩军已经在家“休息”了7天。


2月14日,他收到公司河南名门地产的一纸通知:全体员工(除部分值班人员以外)从2月17日开始将放三个多月的集体长假。在放假期间,公司会给每人每月发放最低保障工资2000元。


那一天,看着别的同行在朋友圈发“开工大吉”,韩军不由心里一慌,抽了整整两包烟,“家里上有老下有小,还有房贷车贷。我都不敢跟妻子说,只能指望尽快能找到一份工作。”


眼下,不仅名门地产,河南多家房企也“组团”给员工放长假。去年年底,碧源控股称受当前整体经营环境及市场形势影响,通知员工放(休)假4个月(2022年1月1日至2022年4月30日)。放假期间,为员工发放2000元的最低保障工资。


碧源控股员工称,“公司之所以这么做,主要是为了节省辞退成本,属于变相裁员。”此类方式可以省下一笔赔偿款,员工长期没工作,且薪资较低的话,大概率会主动离职。


紧接着开年1月,河南省城开集团下发了一则放假通知。通知显示,自2021年8月疫情以后,集团所属各部门均已放假。关于具体的复工时间并未写明,而是“另行通知”。


上述几家河南当地开发商,在去年遭遇河南百年一遇的洪水,叠加多轮反复的疫情,在寒冬下“躺平”也是情有可原。但眼下,不止是河南当地房企,全国很多区域的本土开发商也在这轮行业下行周期中,走向了穷途末路,有的被收购、有的暴雷、有的甚至破产。


一位地产老板甚至预言,“未来90%的区域房企会被干掉。”


一、寒冬难“熬”


在内部员工看来,名门地产在这轮洗礼中“名落孙山”,并不意外。有员工透露,“通知下发的两天前,公司还在搞大规模的房源打折销售,折扣力度之大,前所未有。”


乐居财经查询获悉,积重难返的名门地产早已遍体鳞伤。目前其涉司法案件262宗,作为被执行人高达29起,被执行总金额高达60.41亿元,甚至历史被执行人多达86起。


被执行人缠身后的名门地产,便是与之相对应的失信、限高、股权冻结信息居高不下。数据显示,名门地产失信记录已达8条,限制高消费高达65起,股权冻结高达105起,其中不乏亿元、数十亿元的巨额冻结。


曾几何时,名门地产在河南曾风光无限,接连并购了河南省泰辰置业、郑州发展置业等房企。在河南本土房企中,排在建业、正商、鑫苑、康桥之后。


但如今,在行业大环境收紧的情况下,深陷债务泥潭的名门地产早在去年就债务爆雷,彻底无法兑付到期债务。据乐居财经了解到,名门地产在河南的多个项目,目前都已陷入了实质性的停工,维权问题此起彼伏。


覆巢之下,安有完卵。名门地产的没落,只是地产宏观环境之下一个缩影,类似的情景同样发生在与河南接壤的河北。


重仓环京地带的华夏幸福,被称之为环京“地主”。一座北京城,四座孔雀城的口号可谓嘹亮。以至于有人说,出了北京城,遍地是华夏幸福的产业。靠着环京地带的红利,华夏幸福甚至一度冲击到中国房地产10强。


然而,一切都在四年前戛然而止。曾经环京楼市高歌猛进,房价离奇的高,燕郊4万一平,涿州超两万一平。最终受到了政府部门的关注,在宏观政策之下,2018年环京地带房价腰斩。


所谓成也环京,败也环京。一蹶不振的环京楼市直接影响到华夏幸福的业绩,这无疑也是该家区域房企暴雷的重要推手之一。


在北方经济重镇西安,雅荷地产曾作为西安本土房企第一品牌,是名副其实的“地头蛇”,如今也“千疮百孔”,陷入资金短缺困境;而西安另一家本土房企荣华集团,也因自身困境,最终投身建业,找到归宿。


在南方,最近喧嚣尘上便是光耀集团被资产被拍卖,这个曾经从惠州走出的地产百强企业,最终走向破产境地。


而在广东隔壁的广西,被称为桂林最牛房企的彰泰也没能逃脱被收购的宿命。去年,融创大手笔90余亿元收购彰泰。除此之外,债台高筑的渝系房企协信也未能逃脱暴雷的宿命。


二、“外来虎”搅局


常言道,强龙不压地头蛇,但这句话在如今的地产行业却难以行通。对本土中小房企而言,外来大房企的进入加剧了当地土地市场和楼市的竞争,实力较弱的当地中小房企的生存空间正在被逐渐压缩。


在资金雄厚的品牌房企面前,无疑土地竞拍价格被抬高,高价地对于部分资金较为薄弱的地方房企来说是碾压。


眼看着市场不断被“外来虎”占有,为了生存,某些区域房企也曾与外来品牌房企进行抗争。几年前,某知名开发商用“我们投降”的字眼宣布全面退出某地土地市场的竞价拍卖。原因便指向地头蛇的抱团取暖抵御这家外来品牌房企。


市场传闻称,当时有15家开发商,600辆车,走上街头,要求该外来房企退出该地土地竞买市场。甚至车辆上挂出“xxx企业们滚蛋”“xxx抢地,回迁无望”等标语。迫于压力,最终这家企业退出了该地土地市场。


又如环京楼市,外来房企与本地房企之间上演过一出“全武行”。几年前,两知名地产商联合体准备前往参与数宗土地竞拍,却在中途被拦截,员工被打伤。


但随着时间的推移,资金雄厚的外来虎不断攻城略地,大部分房企为了生存已经放弃了抵抗,选择了与大房企走向合作。


大型房企正在不断深耕入驻城市的市场。以石家庄为例,2021年全年,融创以93.3亿元的销售业绩位于榜首,其次便是万科。值得注意的是,当地销售业绩top10中,仅有三家本土企业,其余均为外来房企。


除了外来品牌房企“搅局”当地房地产市场,压缩当地区域房企生存空间外;另一面,本土房企自身的错误战略决策,也致使其走向没落。


以华夏幸福的暴雷为例,上文提到其将一筐“鸡蛋”放在环京的决策失误,其次便是其庞大产业新城业务造成资金沉淀量大,“回血”周期长。


又如,西安雅荷地产曾经因同时涉足多个西安旧改项目,投入大、周期长,大量的资金沉淀到项目中,公司不仅出现流动性问题,还错失了最佳的扩张发展时机。


三、路在何方?


当下,区域房企的佼佼者不仅要“阻击”房企巨头,还要应对宏观环境影响,如何生存下来,才是眼前当务之急。


一方面,作为区域房企的佼佼者在坚持区域深耕的同时,也要区域集中。往往对于头部企业而言,它们在全国有项目,但在一个城市可能只有几个项目。而对于当地房企而言,可能有二十几个乃至更多项目。


最忌讳的是,区域房企盲目对外扩张,规模小,资源又分散。很可能还没布局全国,最后深耕大本营也被外来房企或者同行“蚕食”。


与此同时,区域深耕有利于口碑沉淀积累、发现价值洼地、整合成本低等优势。需要注意的是,过高的单一城市占有率也会有无法对冲政策风险。


实际上,选取优质区域、坚定深耕的战略价值,从未像过去一年展现的淋漓尽致。例如,作为老牌浙系房企,在房地产行业黄金时期,滨江集团一直默默无闻,除了浙江,全国难闻其名。


不过,地产寒冬之下,当其它房企停止拿地时,滨江积极布局浙江10余个地级市,去年前三季度的拿地量接近前两年全年。


2021年,滨江集团累计销售金额1691.3亿元,同比增长24%,同期1000亿-3000亿元阵营房地产企业的平均增速仅为0.8%。据不完全统计,公布年度销售目标的55家典型房企中,顺利达成目标的仅10家,这其中就包含了滨江。


如此业绩增速,令很多房企都垂涎欲滴。要知道,迫于现金流压力,过去一年许多房企不得不大打折扣促销,以价换量,以至于净利纷纷呈现负增长。


业绩快速增长的背后,得益于滨江极致深耕策略。近些年来,在房企纷纷北上南下,西移东扩,不将鸡蛋放到一个篮子里,分散投资时;滨江集团却反其道而行之,扎根杭州,聚焦长三角核心城市。


去年半年报显示,滨江总土储可售货值约2780亿,其中杭州占67%,浙江省其它城市占比16%,浙江省外占比仅17%。加之,浙江为全国经济发达之地,人们对房地产需求优于大部分地区。超级深耕策略助力滨江最大程度整合、聚焦资源,让其在行业不景气下逆市超车。


除此之外,区域房企若不追求规模,就要有很高的市场辨识度,从“小而美”向“专而美”转型。例如,专注做大盘开发的大华集团。


(韩军为化名)本文来自微信公众号:进深News(ID:leju-sydcsxh),作者:吕秀伦

本内容为作者独立观点,不代表虎嗅立场。未经允许不得转载,授权事宜请联系 hezuo@huxiu.com
如对本稿件有异议或投诉,请联系tougao@huxiu.com
打开虎嗅APP,查看全文
频道:

支持一下

赞赏

0人已赞赏

大 家 都 在 看

大 家 都 在 搜

好的内容,值得赞赏

您的赞赏金额会直接进入作者的虎嗅账户

    自定义
    支付: