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2022-04-02 12:12
城投公司,跑步进入房地产市场

本文来自微信公众号:进深News (ID:leju-sydcsxh),作者:曾树佳,原文标题:《城投跑步进场》,头图来自:视觉中国


3月的末尾,中信信托收到广州城投集团的一封来函,将通过项目退地方式化解恒大广东项目风险。该方案如能顺利实施,许家印也将大大松了一口气。


不仅如此,过去半年多的时间里,各地的城投公司兜底拿地、接盘旧改项目、纾困民企,到处闪现着忙碌的身影。甚至在今年前2月新增土地建面的TOP10榜单里,出乎意料地包含了钦州城投,它以新增62.4万平方米的体量,位列第九。


作为城市建设投资公司、政府投资融资平台,城投平台担任的角色,变得愈加重要,他们将参与到基建与地产的联动开发中去,接过提供住房保障、住房租赁等服务的重任。


此次房地产市场遇冷,城投平台手中握着低价的土储,以及入手的旧改项目,已成为他们参与土地一二级开发的重要突破口。加上,通过纾困民企,收购资产或股权,他们也能为自身开拓了经营性业务,实现市场化转型。


城投的春天,无疑已经到来。


一、“托底”土拍


市场下行,民企在土拍市场参与度不断下降,城投公司则成为了“托底”的新主角,避免过多土地遭遇流拍。


去年年底,广州第三轮集中供地成交13宗土地,其中就有9宗被当地的城投公司斩获,知识城投资集团、白云城市建设、南沙开发建设、广州地铁等成为投资主力军。


城投公司的大手笔拿地操作屡见不鲜。比如,去年在上海,港城开发、临港城投通过自投与合作并举的方式,分别投下91.8亿元、87.5亿元拿地,而上海城投也获取3块地,总耗资47.7亿元。


相关数据显示,2021年拿地排名前50的城投企业中,9家位于湖北,6家位于安徽,5家位于贵州,其中拿地比例前5名的城投企业分别位于江西鹰潭、广东湛江、湖北荆州、广西钦州和新疆伊犁。


今年以来,城投拓地的势头仍然不减,徐州土拍就是一个鲜明的例子。这座城市挂牌13幅宅地,除1幅宅地产生溢价,其余均以底价成交。据乐居财经获悉,地块几乎都被城投、政府竞得,包括高新区城投、徐州工业园区等主体身影不断闪现。


除此之外,山东、江苏、浙江、四川、河北等地的城投平台,也都积极参与土拍,其中拿地项目多以保障房、安置房类项目为主。


克而瑞发布的新增土储榜单里,呈现出与以往不同的现象。外界耳熟能详,曾常在榜单前列的头部房企减少了,而今年前2月闯入“新增土地建面”TOP10的,出乎意料地包含了钦州城投,它以新增62.4万平方米的体量,位列第九。


城投之所以快速“跑步”进场,一方面是响应政府的救市行为。在民营房企因流动性问题而无暇他顾之际,城投的“托底”有利于降低流拍率,维护土地市场稳定。另一方面,城投公司也有自身的市场化转型需求。


自2021年7月银保监会发布《银行保险机构进一步做好地方政府隐性债务风险防范化解工作的指导意见》以后,城投平台便逐渐脱离政府投融资平台的属性,更多参与到基建与地产的联动开发业务中,成为城市投资运营主体,以实质性地解决经营性的收入。


而此次房地产市场遇冷,也为城投公司拓展地产开发业务,提供了良好的契机。从它们的主营业务范畴看,大多涉足房地产、土地整理、基础设施建设等领域,这成为城投公司持续推进项目的底气。


而且,有了类似“保障性租赁住房有关贷款,不纳入房地产贷款集中度管理”等的政策支持,手握保障性租赁住房建设项目的城投平台,无论最终是寻求代建,还是与地产商合作,资金问题都较容易解决。


二、“接盘”旧改


在城市更新领域,城投平台也站了出来,不断接手民营房企手中的旧改项目。这种现象,在大湾区的广州、深圳等地最为普遍。


或许是急于与恒大切割关系,去年9月广州黄埔沧联社区声称,其已于7月底,要求终止与恒大的项目合作。自此,恒大已不再参与沧联旧改项目。但随后,恒大却发公告宣布自己并未退出,只是一直在努力引入合作方。


双方各执一词,但恒大因资金问题引入国资,确有其事。它手中的黄埔庙头村旧改项目,就已引入广州城投。


而在宝能被曝出现金流危机后,宝能系股东广州兴荣,也退出广州志远的股东行列,后者操盘广州知识城枫下村旧改项目。宝能退出后,该项目由黄埔区国企科学城集团接盘。


此外,佳兆业在广州市佳伦房地产的持股比例从100%下降为51%,剩余股份被广州荔湾区国资旗下的私募基金广州白鹅潭二号城市更新投资发展中心(有限合伙)接手。佳伦房地产正是佳兆业在荔湾海南村项目的改造主体。


乐居财经综合各方面消息获悉,去年以来,广州城投已接手天河吉山村、黄埔庙头村项目,科学城集团已接手黄埔旺村、枫下村项目;广州高新区投资集团也已接手沧联村、重岗村等项目。


这些城投主体,早已对旧改行业有所涉猎,因此接下相关的旧改项目,可谓轻车熟路。


广州城投全称为“广州市城市建设投资集团有限公司”,由广州市国资委、广东省财政厅各持有90%、10%股权,注册资本为175.24亿元,主要从事城市基础设施投融资、建设、运营和管理。


过去一年,常常能看见广州城投底价摘地的身影。它旗下现有上千家间接持股企业,其中有两家带有“城市更新”字眼,分别为广州城投城市更新股权投资合伙企业(有限合伙)、广州城恒城市更新投资有限公司。


另一“国家队”兜底成员——科学城集团(全称“科学城广州投资集团有限公司”),它旗下也拥有注册资本达30亿元的科学城(广州)城市更新集团有限公司,作为城更业务的实施主体。


出手接盘部分旧改项目的广州高新区投资集团,亦属国资,其定位于引领产业全周期、城市建设、缔造创新社区等。过去一年,它的注册资本历经两次增厚,由27.17亿元上升至46.84亿元,也实力不俗。


2021年下半年以来,住建部已下发文件,明确“反对大拆大建,急功近利”。城市更新,对于每一座城市来说都尤其重要,在房企风险蔓延的当下,国资出来站台,对于后续项目的推进,以及民众信任度的保持,都有好处。


未来,城市更新的定位,不是房地产开发,而是偏向公益性、可盈利的发展方向,这正为城投平台提供了较大的发挥空间。


华西证券研究报告指出,与传统的保障房、棚改、旧改项目相比,城市更新具有更强的市场化属性,参与城市更新符合城投转型大趋势,满足不新增隐性债务要求,是城投平台参与土地一二级开发的重要突破口。


三、纾困房企


恒大流动性危机爆发之后,地产界“大而不倒”的神话崩塌。在恒大债务化解的过程中,广州城投起到了较大的作用。


去年8月,就有传言称广州城投接手恒大足球场。而据最新消息,目前广州恒大球场这块地已被政府收回,准备重新拍卖。假如无人接手,广州城投就将作为“兜底”的一方,拍下土地使用权。


今年3月,广州城投又给中信信托去函,称将通过项目退地的方式,化解“中信信托恒大广东集合资金信托计划”的项目风险。该方案如能顺利实施,将成为继收并购之后,信托公司化解房地产项目风险的一种新模式。


在该方案中,履约能力较强的广州城投,充当保证人,保全信托计划全额本金分期支付。相较于资产转让或处置(土地出让)等方式,项目退地的方式,更有利于快速化解债务。


由于民营房企陷入困境的现象增多,城投企业被赋予了一定的纾困重任。它们通过自有资金、举借债务、引入各类社会资本等方式,为出险企业补充一定的流动性。


据不完全统计,2018年以来,城投企业参与纾困的民企中仅上市公司,就不少于40家。


在这个过程中,城投公司是需要扛着风险的。


他们原本在承接投资规模大、回报率低的项目时,就需要通过政府的信用背书,发行大量的地方债、贷款、非标等债务;而在挑起负债担子的情况下,假如救助的民企仍不见起色,那城投公司将会受到拖累。


这并非没有先例。2010年,以电子产品销售、房地产运营为主业的廊坊发展股份有限公司(简称“廊坊发展”)陷入困境,面临亏损。当地的廊坊市投资控股集团有限公司(简称“廊坊投控”)见状,出资收购了廊坊发展,持有其15.3%股权。


后来,廊坊投控虽然为廊坊发展置入了一些新业务,但后者的经营状况仍不见好转,近日它更是发布公告称,预计公司2021年全年净利润,同比下降72%至91%。此外,廊坊发展还被第一大股东恒大的债务阴影所笼罩。


上述这样的例子并不少见,但城投在纾困民企的过程中,也并非只有风险,他们还迎来了市场化转型的机遇。


2008年,金融危机下,城投平台迅猛发展;但2014年之后,地方政府与城投公司的“政企不分”,也导致了后者的定位模糊。而如今,他们通过纾困民企,收购资产或股权,便可以为自身开拓了经营性业务,实现业务多元化,为寻求未来发展奠定基础。


本文来自微信公众号:进深News (ID:leju-sydcsxh),作者:曾树佳

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