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2022-04-21 21:40
万达的背书

本文来自微信公众号:进深News (ID:leju-sydcsxh),作者:严明会,头图来自:视觉中国


六个月期满,珠海万达商管没能顺利叩开港交所大门。但王健林的心情并未受丝毫影响,他正在等待一个最好的上市时机。


过去这半年时间,在房地产一片风声鹤唳的对照下,王健林麾下的万达不仅游刃有余,成了所有地产老板眼里最羡慕的对象,甚至开始充当起“白武士”,援手了河南建业、鑫苑,广东世荣兆业,山东天元以及山西田森等数家房企。


在招股书失效的一星期前,王健林将位于北京东西城区两个重要商业中心悄悄揽入怀内。万达的官方没有一丝消息,还是蓝港自己主动揭开了锅盖,对外铺排宣传稿。


据了解,4月中旬,万达接连拿下北京SOLANA蓝色港湾项目和北京五棵松卓展购物中心的整体经营管理权。其中,5月1日,蓝色港湾管理权就将全面移交给万达,为期20年;五棵松卓展中心则将更名为北京五棵松万达广场,未来将落位第四代万达广场产品。


这两个项目的背后老板王耀辉,迫切想要将项目转手出去。在万达接管之前,他还跟地产基金和其他开发商沟通过数论。无奈因为项目窟窿太大,最终并没有企业想全盘接手这两个“烫手山芋”。


只有王健林杀了出来,以轻资产方式,接管项目整体经营管理权。乐居财经独家获悉,万达接管蓝港是盛京银行在中间起的作用,“蓝港业主还不上债权方盛京银行的钱,所以盛京要求蓝港必须找一个靠谱合作方盘活资产。”


有意思的是,王耀辉也曾是不少金融机构的座上贵宾,这位长袖善舞的神秘商人,与多家银行、信托机构私交甚好。


然而,10年前,农行第一副行长案发,令王耀辉乱花欲坠的财技也公众于世,自此他的事业走向下坡路。不禁感叹一句,成也杠杠,败也杠杠。


“消失”的王耀辉


2008年开业的SOLANA蓝色港湾,地处北京朝阳商圈内,总建筑面积15万平,是北京的地标式购物中心,与北京SKP、三里屯太古里和华贸中心并称“朝阳商圈四美”。


另一处位于北京西四环与长安街沿线交会处的五棵松卓展购物中心,商业面积达34万余平,2009年正式开业,并于2016年被蓝色港湾接手。


蓝港通稿显示,虽然管理权将全面移交给万达,但蓝色港湾有限公司(简称“蓝港公司”)仍是SOLANA蓝色港湾项目的业主。


据了解,成立于2004年的蓝港公司,注册资本12.8亿元,法定代表人为王盛伙。在股权上,由永泰金丰投资有限公司100%持股。



穿透可知,永泰金丰背后是由国成大科(北京)科技有限公司全资持股,而国成大科则由邹志莲和吕俊祥分别持股64.0288%和35.9712%。邹志莲和吕俊祥很是神秘,网上并无公开资料介绍,二人旗下也仅对外投资“国成大科”这一家子公司。


另据乐居财经获悉,五棵松卓展购物中心所属于北京卓越盛世商业地产有限公司,它成立于2014年5月,注册资本3.9亿元,法定代表人为邹今辉。在股权层面上,由天天兴业100%持股,其法定代表人与蓝港公司的法定代表人同为王盛伙。


继续穿透可知,天天兴业由丰益华泰实业有限公司全资持股,而丰益华泰背后则是由中泰华丰实业(集团)有限公司(简称“中泰华丰”)和王锋各持股84%和16%。



中泰华丰,是链接两个商业项目的关键企业,它不仅是五棵松卓展背后股东之一,也还是蓝港公司的原股东。


离奇的是,眼下不管是在蓝色港湾亦或是五棵松卓展主体公司的股权架构中,均不见王耀辉的踪迹。


在地产圈后或者商业圈,外界公认王耀辉是蓝港幕后老板,同时也是北京朝阳区蓝色港湾国际商区的打造者。他起家于黑龙江,发迹于京城,投资涉猎房地产、基础设施建设、矿业以及收藏。但无论哪个行业,王耀辉皆将杠杆“玩”到极致。


王耀辉是何时将这两个商业体转让予他人?是真脱手还是另有隐情?


实际上,早在2020年8月,蓝港公司发生股东大换血,中泰华丰将其持有永泰金丰100%股权,转让予现股东国成大科旗下子公司。


据乐居财经了解到,中泰华丰成立于1999年,注册资本11亿元,法定代表人与蓝港公司一致,同为王盛伙,最早创立者为王耀辉。这家公司也是王老板早年主要资产的控股平台。


2019年8月,王耀辉就悄悄将持有中泰华丰15.27%股权转让予北京美瑞矿产品销售有限公司,剩余84.73%股权则由北京宏世通达商贸集团持有。



穿透可知,美瑞矿产品销售由雷素同和姚文竹分别持股51.58%和48.42%;而宏世通达成立于1996年,注册资本1.2亿元,由赵芳和雷素同分别持股51.6667%和48.3333%。


宏世通达这家公司也并不简单,除了旗下投资中泰华丰以外,它还持有乐视影业1.5364%股权。


虽然早在两年多前,王耀辉就跟蓝港公司在股权上没有关联,但2021年他还以“蓝色港湾集团董事长”的身份,与意向买家洽谈接盘事宜。不免让外界质疑,他手上虽无股权,实际上却还是蓝港背后真正主人,只不过是找人代持。


眼下,王耀辉旗下已无任何对外投资子公司,而中泰华丰将蓝港公司转让出去后,旗下还剩有3家子公司,分别为北京中富盛世实业集团(100%)、丰益华泰实业(84%)、北京盛世精品坊文化发展(60%)


败于财技


据知情人透露,万达接蓝港是盛京银行从中牵线,“蓝港业主还不上债权方盛京银行的钱,所以盛京要求蓝港必须找一个靠谱合作方。”


经乐居财经查阅获悉,2019年盛京银行北京分行曾将五棵松卓展开发商卓越盛世、蓝港公司以及北京京发房地产开发、北京盈瑞共赢实业、北京首润投资管理等五家公司告上法庭,案由为金融借款合同纠纷。但是2020年,该行又“离奇”撤诉。


不止盛京银行,蓝港还有一位银行债主——锦州银行,它也不断举起法律武器上门讨债。


截至目前,蓝港公司名下有两家全资子公司,分别是中广国发实业(北京)有限公司和中盛博宇(北京)商贸有限公司。然而,这两家公司总价值1.46亿元股权数额,均被锦州银行山西路支行申请冻结,冻结至2024年3月28日,案由为借款合同纠纷。


此外,锦州银行山西路支行还申请冻结了中泰华丰旗下丰益华泰实业价值1.68亿元股权数额,以及中泰华丰旗下中富盛世实业价值4亿元股权数额、盛世精品坊文化价值120万元股权数额。


除了盛京银行、锦州银行,王耀辉此前还与农业银行、民生银行有着亲密关系。


十年前,农行排名第一的副行长杨琨,因牵涉“蓝色港湾”事件,被有关部门带走协助调查。2013年,监察部官方网站公告,杨琨利用职务上的便利,为他人谋取利益,收受巨额贿赂, 其行为已构成严重违纪。


彼时,同业人士称,问题不在贷款本身,而是在贷款之外附加的私人交易


与王耀辉案牵连的农行副行长曾长时间主管对公业务,而农行长期为蓝色港湾项目提供贷款在业内广为知晓。至于贷款规模,坊间传言各异,保守估计或已超10亿,包括房地产开发贷款和经营性物业贷款。


王耀辉和杨琨,既是商业伙伴,又是赌友。而农行与蓝色港湾的关系可以追溯到2004年,当年9月29日,一块备受瞩目的“宝地”在北京市土地储备中心挂牌出让,即“蓝色港湾公园商业配套设施”用地。


仔细研究上述出让公告便可看出,这块地的出让与通常情况有所不同。就一般的土地出让而言,挂牌及成交时,地块一般以大致位置命名,但蓝色港湾地块,似乎一开始便拟好了项目名称。


巧合的是,该项目的最终受让方就是北京蓝色港湾置业有限公司。根据出让公告,该地块挂牌阶段仅有一次报价,王耀辉实际控制的蓝色港湾置业“轻松”以起始价10.08亿元摘牌。


目前,在工商登记网站上,已经无法查询到蓝色港湾置业的情况,仅有一家蓝色港湾有限公司,这家公司也就是蓝港项目的开发商。


此外,蓝色港湾商业配套一共9.63万平方米土地抵押给了农行北京东城支行,两份抵押登记的起始日分别为2011年7月6日和2011年12月15日,同一地块两份抵押登记中的土地评估价值分别为15亿元和65亿元。相差5个月,土地评估价值飙升了50亿元。


这两起抵押贷款都是2011年办的,但事实上,蓝色港湾早在2007年就已竣工,2008年开业。对外正式营业后的一段时间,该商业体项目境况并不好。蓝色港湾内部人士回忆称,王耀辉几次想出手,都因为价格太高,没有人接盘。


不仅善于和银行打交道,王耀辉的重要财技还体现在和信托公司的合作上。


2008年2月,吉林信托开始发行“北京蓝色港湾置业有限公司股权投资信托计划”,该信托计划发行规模为9.9998亿元,与之相对应的是同期发行的民生银行非凡理财“T87”计划人民币理财产品,该产品为吉林信托募集收购蓝色港湾置业股权之经费。


公开资料显示,王耀辉是一位身份复杂的商人,既是北京朝阳区近年来兴起的蓝色港湾国际商区的打造者,又涉猎基建项目,是京津塘高速公路二线工程的投资人之一,还是艺术品投资市场的大买家。2010年春拍上,他更是以4.368亿元的天价拍下黄庭坚的《砥柱铭》震惊四座。


那些美轮美奂的藏品在王耀辉的手中无非一颗棋子,用来实现资金杠杆。


至于那张天价拍下的名画很快就被王耀辉拿到吉林信托做了质押品,于同年9月30日成立“雅盈堂艺术品收益权集合资金信托计划”,募集资金4.5亿,期限2年。


彼时,有业内人士认为,艺术品基金惯常的操作手法即为在拍卖公司制造假拍,然后再拿“身价高”的艺术品作为抵押品向银行等金融机构融资,而这笔资金很大一部分都是流向房地产。这样的模式在王耀辉身上确实可觅得几分踪迹。


数年不温不火


开业14年的蓝色港湾和接手6年的五棵松卓展,为何此时选择牵手万达?


首先来看看目前整体的商业地产大环境。近年来中国商业新开工面积及竣工面积逐步减少,购物中心面积规模增速整体呈下降趋势,购物中心正全面走向存量市场。截至2020年末,中国购物中心存量规模4.4亿平,城镇人口口径人均购物中心面积接近0.5平,与日本2017年同口径接近。


走向存量市场的另一面,是出租率的下滑和空置率的上升。机构报告显示,2015年至2020年,中国出租率低于70%的商业广场数量由6662家增加至9606家,占在管商业广场总数的45.7%,接近一半。


加上疫情三年来的影响,教育、影院、餐饮等业态受影响较大,中国众多商业地产业主更是雪上加霜、囊中羞涩。2020年11月,天天兴业就将五棵松卓展所属公司“卓越盛世”全部数额价值3.9亿股权,出质予泰和(北京)生物科技有限公司。


同日,丰益华泰也将天天兴业全部数额价值4亿股权,出质予泰和生物科技;与此同时,永泰金丰也将蓝港公司价值13.8亿股权,出质予泰和生物科技。


这位神秘金主是何来历?据乐居财经获悉,黄龙和郑瑞喜分别持股70%和30%。


早年间,五棵松卓展引入耀莱成龙影城和一众餐饮之后,也曾吸引了不少消费者。但此后就不温不火,这与它十多年的发展中管理团队的动荡,且多次更换运营团队甚至整体易主,脱不了关系。


全联房地产商会商业地产工作委员会会长王永平曾估算,从华熙到卓展、蓝港,又到文化硅谷,后来又还给蓝港,这样来回的过程中,财务成本不断累加。


“这个项目后期的成交金额已经超过了百亿元,按照10%的财务成本算,一年包括利息在内的财务成本就要10亿元,一个商场正常经营,一年的利润、租金都难以达到10亿元。而且财务成本是会累加的。在此情况下,通过商业运营回本的难度较大。”


直到2016年,该项目被蓝色港湾母公司接手。2017年1月,卓展购物中心正式更名为“蓝色港湾”。但彼时相关媒体报道称,当年7月该项目空置率超50%,客流稀少。


2020年5月,卓展曾对外承认目前项目经营确实遇到了一定的困难,也在努力寻求合适的改造方案,不过并没有任何确定的闭店重装计划。然而事实却是,从2020年开始,商户就逐渐撤离了。


仅一条马路之隔的华熙LIVE却异常火爆,业绩、影响却远高于五棵松卓展。


“实际上五棵松商圈的消费水平是不差的,但五棵松卓展历史上产权关系复杂,某种程度上影响力品牌商的选择,也没有给消费者呈现出一个差异化的业态。在当下竞争环境中,五棵松卓展很难从世纪金源和翠微百货分流。”中购联购物中心发展委员会主任郭增利认为。


截至目前,卓越盛世旗下共计169则裁判文书,其中57则为合同纠纷,15则为房屋租赁合同纠纷,被列入历史被执行人10次,被列为历史限制高消费2次。


眼下,朝阳蓝港虽然相较于五棵松卓展经营情况更好,但也面临叫好不叫座、有口碑没业绩的窘境。据SOLANA蓝港内部人士透露,“如此大体量项目,营收不到5亿元。除了餐饮之外,进店销售特别少。”


在2021年10月29日,珠海万达商管新增2家全资子公司,分别为北京五棵松万达广场商业管理有限公司、北京亮马万达广场商业管理有限公司。而接盘北京两大商业体后,王健林立下了flag:让五棵松卓展起死回生,让蓝港妙手回春。


本文来自微信公众号:进深News (ID:leju-sydcsxh),作者:严明会

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