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2022-06-08 15:42
砍价100多亿,富力捡漏的万达酒店竟成“烫手山芋”?

本文来自微信公众号:中国企业家杂志 (ID:iceo-com-cn),作者:李艳艳,编辑:周春林,头图来自:视觉中国


命途轨迹的改变,或许只在某个瞬间的手起刀落。


时隔五年,富力收购来的酒店再被摆上货架。近期有消息传出,为了缓解债务压力,富力地产正在谈判出售此前收购的万达酒店,目前正在接洽的酒店项目有10个左右,单价在2亿~7亿元之间,大都在二三四线城市。截至发稿,富力层面对此未予回应。


2017年的那场“世纪大并购”中,为了自救,王健林将万达的大部分文旅和酒店资产打折甩卖。最终,富力以190亿元成功“捡漏”万达旗下73家酒店。相比谈判初期万达计划将酒店卖给融创的价格,整整打了近7折。


彼时的李思廉(富力地产董事长)也颇为开心:“通过合作,富力将进一步扩展旗下的酒店业务,增加优质的投资物业经营收益,实现多元化的产业布局。”在万达酒店资产加持下,富力成为“全球最大豪华酒店业主”。2018年,富力营收破千亿。


曾经许下的蓝图还未实现,富力已在债务泥潭中越陷越深。过去5年,富力旗下的酒店业务非但没有带来利润,反而遭遇持续亏损。最近三年,受房地产整体调控的影响,加上疫情反复,这些短债长投的重资产酒店项目成为富力的最大负累。


李思廉曾用“绝对不后悔”来描述他对于万达酒店业务的收购,但在去年8月的富力中期业绩会上,他提出酒店“可售”。一买一卖,进出之间,已经很难再谈那笔交易后不后悔。反观万达,在降负债的路上,走在了大部分地产公司的前面。


轻装上阵的万达获得重生,现已站在IPO的门前。曾作为万达“接盘方”的融创和富力,却在负重前行。为了渡过难关,融创从去年起就在大批量出售项目和贝壳股权。此外,作为融创中国的董事长,孙宏斌不惜用自掏腰包借钱给上市公司,以自己的信用为公司担保。


富力的对策与融创类似。从去年9月开始,富力的大股东李思廉和张力就给公司提供了几十亿元的资金。与此同时,碧桂园服务也发布公告称,以最多不超100亿元的对价,收购富力物业全资持股的富良环球,以实现对富力物管和商业运营服务资产的收购。


截至去年末,富力手上现金量约为63亿元,一年到期的短期借款超过580亿元,总体债务超千亿元。为此,富力一边与债权人谈展期问题,一边加大资产出售力度,回笼资金。今年以来,为偿还公司债务及维持经营,富力地产多次出售海外资产。


作为曾经的“华南五虎”之一,富力也曾有过很多高光时刻。不止在体量和盈利能力上一度碾压碧桂园和中国恒大,更是粤系房企中的“大哥大”。不过,由于发展模式过于保守,后又误判形势,高歌猛进,富力逐渐被甩在身后。总体来说,“踩错了节奏”,有行业人士总结。


外部环境千变万化。回头来看,李思廉和王健林之间,似乎也就差了些运气。五年的兜兜转转中,李思廉“捡漏”王健林的代价是,富力地产开始重复万达当年的命运。外界的疑惑是,依然走在悬崖边上的富力,能否靠万达的这批酒店资产“纾困”?


“捡漏王”不服输


“成为世界最大的豪华酒店业主,感觉怎么样?”2019年3月底,在富力地产的2018年业绩发布会上,《中国企业家》问该公司董事长李思廉。


“感觉很好。起码自己在出差的时候,可以得到特别的关注。”李思廉笑答,“而且我们的确买得不贵,所以OK的,当时的交易应该是双赢的交易。”


2017年7月,富力地产以约190亿元的对价,收购了万达的74家酒店。该交易是当年万达甩卖资产案的一部分,交易总额超600亿元,被称作“世纪大并购”。按照计划,酒店及文旅城资产包均归融创所有,但富力地产半路杀出,短短9天内,切下了酒店资产的“蛋糕”。


一个细节是,那场万达出售资产发布会召开前,前往采访的记者原本以为主角就是万达和融创,但现场却张贴着万达、融创、富力三家合作的背景板。突然,背景板被换下,主角又只剩下万达和融创。贵宾室里传来嘈杂声响,不久后背景板再次更换,富力地产的名字又回去了。


及至发布会举行,大家发现,富力地产的收购对价比原先融创谈的,少了136.89亿元。


签约仪式次日,富力地产董秘胡杰在招商证券电话会议上透露部分交易细节,称富力从获得消息到签字拍板只用了三四天时间,强调“只接受6折价格”,并且承认收购价格的确有变化,“直到签约前最后一刻才定下”。富力地产“砍价能手”的声名由此传开。


彼时,人人称赞李思廉是名副其实的“捡漏王”。李思廉从此还拥有了一个“全球最大的豪华酒店业主”的新名号。收购的万达酒店资产注入后,富力已拥有89间酒店,其中不乏万豪国际、洲际、希尔顿、凯悦、雅高万达等知名酒店集团,还有37家在建及规划中酒店。


但以富力当时的财务状况来看,这也是一个奢侈的价格。2018年是万达酒店资产合并入富力地产报表的第一个完整财年,彼时已有71家酒店被合并报表。从报表来看,上述交易在2017年为富力带来大额非经常收益之后,至少2018年没有给该公司带来正面的收益。


富力地产的业绩报告显示,富力在2018年的酒店运营业绩处于亏损状态,当年酒店业务的亏损额达4.59亿元。此前6年中,除去2017年,富力的酒店业绩有5年录得亏损。2017年,这一板块营业额为23.75亿元,但利润高达129.36亿元,是当年净利润主要贡献来源。


关于“酒店业务亏损”问题,2018年度业绩会上,富力地产董事长助理陈志濠表示,“在账面上有会计处理,所以大家很难看到我们酒店的实际情况,目前酒店整体净利润,返还给业主的大概是13.5亿元。”李思廉续称,“13.5亿元的利润已经足够覆盖我们整个酒店的支出”。


李思廉是商业地产的“老手”。千禧年伊始,富力开始大规模进军商业地产,而且是租售并举。他们表示要学习新鸿基,以商业物业来平衡住宅物业可能出现的风险。这种执念,甚至让本来很少说话且性格谦逊的他,意外“怼”了老江湖王石。


来源:中企图库


2004年博鳌房地产论坛上,王石说,商业地产项目很难取得较高比例和长期的融资支持,如果搞出租型商业地产而自身没有资金实力,则必死无疑;如果搞出售型商业地产,则会遇到经营管理上的致命麻烦。


对此李思廉说,商业地产模式“并不是只有王董事长说的一种”,“你(王石)放心,我们一定会做得很好”。此后,富力开启了冒险之旅。2005年,富力净负债率只有20.5%,2007年就蹿涨到139.5%。用杠杆重仓低周转、高成本的商业地产,富力显然是在走钢丝。


如此激进的扩张方式,是当年大多数房企的常态。当时全国楼市热火朝天,2007年,富力的协议销售额达到161亿元,仅次于万科、绿地和中海。而这也是富力最为高光的时刻。


2008年,金融危机呼啸而至,房企哀鸿遍野。上一年,富力和深圳鼎力以47亿元拍到佛山“地王”,因无力按时缴清土地款,2.4亿元保证金被罚没。富力一度被传濒临破产,据媒体报道,富力当时的目标是“撑过明年”。直到“四万亿计划”出台,将它从悬崖边上拉了回来。


经历过生死一线,不变的是,富力仍然重仓商业地产。富力虽减少了新投资物业的比重,但加大了已建成投资物业的运营和投入。但这并未带给富力预期的收益和现金流,酒店业务更是长期处于亏损状态。同期,专注在住宅狂奔的恒大、碧桂园,已将富力抛得越来越远。


2013年,富力二轮扩张。此后,富力再度历经“高杠杆扩张-调控来袭-生死边缘-政府救市-继续扩张”的轮回,直到迎来2019年“史上最严调控+疫情”的双重击打,再次命悬一线。有人将富力今日之困归结于2017年7月的那场“世纪交易”,但实际上,它只是雪上加霜。


“烫手山芋”


成为全球最大豪华酒店业主之后,富力地产仍在负重前行。


非常明显的迹象是,富力地产希望通过收购来实现弯道超车。继收购万达酒店资产后,2018年3月,富力以57亿元收购海航资产。但在随后一年,大环境迎来剧变。2019年1~2月,全国商品房销售面积出现负增长。此前不久,万科董事长郁亮提出了“活下去”的口号。


彼时,《中国企业家》询问李思廉:富力地产是否也有类似策略?李思廉说,那是郁亮开玩笑。富力地产在市场打拼了二十多年。经历了国家宏观调控、世界金融海啸和其他一些挫折,能坚持下来的公司,都应该具有市场的保护能力,在市场竞争中活下去,“没有什么难受的。”


经营酒店是一项长期而精细的工作,当王健林谈到出售酒店资产的初衷时,也曾说过:“没有必要持有回报率偏低的酒店资产”。对此,李思廉也有概念。他在2019年3月的业绩会上表示,“酒店(业务)方面一般看现金流,因为酒店的账,本身很难赚钱。”


捧在手中的万达酒店,已经成了富力的“烫手山芋”,它并没有给富力带来充沛的现金流,反而使整个富力陷入危机:营收增加,净利润却未能提高,负债问题愈加显著。


“万达酒店买得确实便宜,但你都用借来的钱去买,整个事儿就不合适了。”熟悉交易的人士对《中国企业家》感慨,“当初以为捡了大便宜,没想到是投资逻辑错了。”


就在富力签下万达酒店资产前一个月,富力刚刚走完2017财年的上半年。根据后来披露的报表,截至2017年6月末,该公司可自由支配的货币资金仅为156.84亿元,比整个交易对价都少。据了解,签约后的一段时间里,富力地产曾给旗下地产在售项目压力,要求迅速回款。


来源:中企图库


数据显示,2018年,富力归属上市公司股东净利润为83.71亿元,同比下降60%;原因为收购万达酒店的溢价收益大幅减少;净负债率也继续攀升至184%。本指望接手立即产生现金流的万达酒店能够改善连年亏损局面,结果却扩大了亏损面。


2019年,富力的净负债率高达199%。2020年,“三条红线”全踩中的富力“原则上暂停拿地”,出售重资产项目,并启动裁员。2020年度业绩会上,李思廉称会在2021年将净负债率降至100%以内。2021年中业绩会上,富力管理层进一步表示,公司将每年达标一条“红线”指标,“2021年一条,2022年一条,2023年一条。”


往回看,尽管2019年底、2020年初整个行业销售规模增速明显放缓,不少资金渠道的收紧也让开发商感叹“钱紧一年”,但若对比寒风凛冽的2021年,又好了太多。早在2019年下半年,富力就明显放缓公开市场拿地步伐,同时加大销售卖楼力度降低存货、回笼现金。


加速“割肉”


“我们还是埋头卖自己手上的东西。”富力地产2021年中业绩发布会上,李思廉如此表态。他没有给“手上的东西”加上一串复杂定语,这意味着这些年富力口袋里好不容易攒下来的资产——住宅、酒店、餐厅、写字楼等等,没有什么是不能卖的。


“富力地产当年接下了万达的酒店,但是后来疫情对酒店业务产生了很大的影响,且酒店属于重资产,导致富力债务很高。”富力地产管理层表示。


这样的急切状态,在半年前发布2020全年业绩时也曾有过表露。只是那时,态度更理性、更坚定:“价钱合适,将继续出售资产,包括现有的投资物业、商场、写字楼、酒店”。


据不完全统计,2021年,通过转让股权、出售资产、大股东注资等形式,富力回笼了超过218亿元的资金。其中包括:9月份,大股东将富力物业百亿元卖身给碧桂园服务,并将80亿港元资金用于支持富力;10月份,李思廉出清了在线宽频大股东永升(亚洲)16%的持股;公司12月份将广州国际机场富力综合物流园股权,以53亿元出售给黑石集团。


来源:中企图库


2022年,富力变卖资产的数量增多,频次亦在加快。


先是3月份,富力将英国伦敦的房地产项目Vauxhall Square以7.96亿元人民币出售给远东发展,亏损约5.69亿元人民币。后是4月份,又将另一项目Thames City以26.6亿港元的价格出售予中渝置地创始人张松桥,亏损约18.4亿港元。


5月初,富力还解除了广州某住宅用地的土地出让合同。此外,李思廉也清盘或抵押了一部分个人资产。5月30日,富力地产发布公告称,将海南首府项目以10.01亿元的价格出售给力量能源,而这个项目正是4年前从海航地产收购过来的。


只是,富力资产出售的进度,明显跟不上债务到期的速度。花旗国际5月25日向富力地产美元债持有人发出的一份通知显示,富力未能在提取付息资金后的30天内及时为受托账户充值,因此触发了违约事件,这也意味着富力已经出现了实质性的债务违约。


统计显示,目前富力存续的境内债券一共10只,规模161.65亿元;其中,年内到期债务为两笔,合计51.2亿元;还有7笔债务2023年到期,合计100.45亿元。此外,还有存续的美元债9笔,规模为41.85亿美元。其中,2022年内到期的债务为两笔,合计6.6亿美元。


债务高压下,富力地产已开始寻求债务展期。


3月30日,富力地产召开关于“16富力04”公司债的持有人会议,对包括展期方案、增信措施等在内的多项议案进行投票,最后该笔债务展期方案通过。不过,另一笔2024年5月9日到期、规模4亿元的“19富力02”,展期未获通过。


截至去年末,富力地产借款总额共计1327亿元,净负债率123%。2022年内到期的借款约为583亿元,同期非限制现金余额约为63亿元(不包括148亿元限制现金),无法覆盖短期债务。


受疫情及行业下行的持续影响,今年楼市整体行情低迷,富力的销售情况也不容乐观。


根据富力披露的数据,2022年1-4月份,富力地产共实现总销售收入177.5亿元,同比下降55.9%;销售面积达约145.31万平方米,同比下降52.2%。今年4月,公司月内总销售收入共约42.7亿元,同比下降56%;销售面积达约25.5万平方米,同比下降47.45%。


一个好消息是,房地产企业的融资正在松绑,例如碧桂园、美的置业、龙湖地产已经可以发行公司债来缓解融资问题。不过,富力眼下难题还是先要解决。有行业人士称,如果此次曝出的10家酒店能够顺利出售,未来不排除继续出售酒店以渡难关。


中国企业资本联盟副理事长柏文喜亦表示,富力目前在接洽的酒店项目多处于二三线,这个售价和资产前景都还不错,但“富力的真正脱困还是要靠市场回暖以及行业复苏才可以,毕竟企业运营靠出售资产或者融资得来的现金,只能进行一段时间的勉力维持”。


参考文章:

《富力开始甩卖万达酒店了》,壹地产


本文来自微信公众号:中国企业家杂志 (ID:iceo-com-cn),作者:李艳艳,编辑:周春林

本内容为作者独立观点,不代表虎嗅立场。未经允许不得转载,授权事宜请联系 hezuo@huxiu.com
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