本文来自微信公众号：风马牛地产研究院 （ID：FARE_2016），作者：冯仑，头图来自：视觉中国

6 月 1 日，冯叔在“我们的日子、票子和房子”这场直播中，着重聊了国内地产行业的当下与未来、地产大佬们的心态，以及国际化的住宅投资策略等，我们把这次访谈对话分享出来，希望对你能有所启发。

一

问：现在有个说法，房地产是中国经济的夜壶。冯叔同意这个观点吗？

冯叔：最近有段子在调侃这种说法，现在光说夜壶不重要，关键看有没有尿。夜壶明显被掏出来了，大家却不想尿了。不过，我看现在前列腺有些无障碍，但尿有些障碍。

目前，市场上悲观情绪和侥幸心理同时存在，过去多轮的房地产周期跌宕，已经让行业人士产生了路径依赖。与其在云山雾绕中猜测，不如摆事实讲道理。现在我们说的房地产，主要说的是住宅，我先界定一下，各级政府目前调控政策的放松都是围绕住宅在做，中国住宅市场经过 20 年的高速发展后，当人均 GDP 超过 1 万美金后，住宅领域进入了减量、减速、减价的时代。

第一，从行业发展看有其必然，过了青春期肯定不长个了，开始动脑子、涨技能、涨社会关系了。所以大家别老盼着长个子，身体是有极限的，换句话说有尿没尿。当人均 GDP 过了 1 万美金后，本身尿就在减少。

比如，大部分城市人均住房面积超过 40㎡，常住人口城市化率达到 60%，步入减量、减速、减价阶段是正常的。

第二，由于中国地区发展的不平衡，住宅市场需求的分化凸显，局部发展快速的城市，还是有尿的，也就是还有需求，再加上复产政策的刺激作用。我认为，江浙沪、成渝、广深珠等省市还是有效果的，因为这些地方人口聚集，城市人口增加，消费需求和工作岗位增加，带动收入增加；再加上住宅的限购限价限贷政策也在放松，住宅企业的优等生也在给予资金和拿地等各方面的支持。

中国房地产市场在乐观高峰时，是一个约 20 万亿的庞大市场，2021 年全国商品房销售额约 18.2 万亿元，包括新房、二手房、商住等产品，现在行业预估最差也有 10 万亿的量级，问题是中国发展不均衡、销售热度是不平均的，刚讲的那些地方大概就有 10 万亿，其他的地方比如鹤岗、鸡西、佳木斯可能就没有销售额。

第三，尽快复工复产对整体经济、房地产行业发展都非常重要，围绕住宅出台的这些政策是会有效果的，但政策的传导有滞后性，要给市场一定的恢复期，因为买房是个长期投资的过程，也是家庭消费的最大支出，所以要等大家回过神来建立信心。

比如疫情稳定了要娶媳妇了，这几年生了娃要买改善房，这些事大概要过阵子才能回过神。我认为，明年住宅市场可能会慢慢恢复一些。

二

问：前几天，北京、广州、杭州等地集中供地出让，成交总价分别为近 500 亿、341 亿和 826 亿元，拿地的主力军是地方城投和国企。之前排名在前 20 名的老朋友几乎都看不到了，这个现象正常吗？冯叔的老朋友们心情是怎么样的？

冯叔：从房企销售额排行榜上，就能看出变化。前年，住宅前 10 位中有 6-7 家是民营企业；去年，是倒过来的，大概有 3 家民营企业，7 家是国企；今年，我估计也就是混合所有制万科和碧桂园、龙湖，这 3 家民营企业在榜。

今后，住宅领域的大体格局是三七开，70% 的份额属于国央企和地方城投企业。但在次一级市场，也就是一些三线城市以下的市县，房地产市场的主力还是民营企业，跟打仗一样，正规军不行了，但游击队还是很强大的。一个县城里最大的地产公司还是民营的，因为县里头的国有公司不做住宅开发。而在那些经济较发达的市县，因为地价高、竞争激烈、政府要求高，土地拍卖的时候还是民营和国企三七开。

从数量上看，房地产住宅类公司有七八万家，绝大部分还是民营企业，越是下沉市场越是民企多，但在发达市场还是国企多，这是没办法的事情。

除了住宅市场，我们还可以盘下非住宅市场，有 7 大类，包括办公、商业、酒店、产业园区、物流仓储、医疗健康和公共物业。公共物业大部分是政府物业，歌剧院、市政大厅、政府办公楼等；医疗健康里，严肃医疗是以政府为主，消费医疗以民营为主；办公和商业其实民营企业多，今后恐怕也是各占一半；物流仓储是地方政府和国企占小一部分，多数还是民营企业，比如普洛斯、嘉民、丰树等都是国外民营；酒店度假比较分散，所以也是民营的多。

如果以这个角度看房地产，民营企业至少占比一半，甚至 60%，所以老朋友们还都活着的，就是比较辛苦，经营着中等或小而美的企业。比如，在三线城市以下做细分市场，除住宅以外的个别产品做得好的，就活得还不错，没什么太大压力。在县城做一个购物中心或小酒店，加上靠谱的复合业态，例如餐饮、医疗什么的。

因为房地产的领域太宽泛了，人类 70% 的时间都在固定的人造空间，房地产的生意就是创造最具价值的固定人造空间，而在出发地和目的地，需要移动的人造空间进行连接，比如汽车、高铁、地铁等。

只要人类 70% 时间都要在固定的人造空间度过，房地产就能收费，这都叫生意。

三

问：如果回到 2020 年，我没记错的话，大概 1000 亿元就能排名前 30 位，2000 亿元能够排名前 15 位。在未来的格局里，想要做到 2000 亿元会变的很困难。所以这些民营企业要如何转型呢？

冯叔：排名前 20 位的房企至少有七八家已经暴雷了，但暴雷不等于彻底死了，可能是犯病了进 ICU 病房，这种情况下，他可能活也可能死。未来 5-8 年他们会怎么样呢？我觉得就三个去向：

第一类是，已经进到 ICU 病房的，就是破产重组，成功熬过去还能继续，不成功的就送到火葬场了。政府在这些暴雷房企的处置上，已经形成基本的政策方向和原则。

简单地说，救业主不救项目，救项目不救公司，救公司不救老板。最后业主的利益是保住了，个别项目也不会让它烂掉，公司有幸存下来的可能，但老板你是跑不掉的。

第二类是，在还没暴雷之前就疯狂瘦身，在规模、成本、速度上保持均衡，回到适度杠杆的标准上。

世界上优质的住宅公司是有杠杆标准的，一是净负债率 30-50%；二是资产负债率在 70% 以内，现在留存下来的香港住宅公司就这样；三是净现金流为正，这三个指标做到了，这就是健康的住宅公司。

第三类是，提前规划转型的方向，也有两种转型途径。

一是微转型，继续在住宅领域做细分市场，人类的生活方式、人群有很多细分，凡在细分领域做住宅、在区域市场做领头羊的，比如研究三胎改善产品、初次置业的刚需产品等，未来是能够活下来的。

二是小转型，比微转型稍大一点，做相关的多元化住宅产品，或者叫跨界融合，比如康养、旅游、度假等，反正做跟住宅有点关系的新产品，但是一定要谨慎。这叫小转型，也叫转型不转行。

虽然还是做居住功能的产品，但可能不是那么容易，之前高周转的模式行不通了。只能围绕居住这个属性做细分市场，有人做养老公寓，行业里有那么一两家做的还不错，但规模还不够大，因为它的运营门槛很高，企业还处于培育市场、慢慢积累的过程。

不管是微转型还是小转型，这都是国外的经验。二战以后的 20 年中，美国也有一批住宅公司崛起，但当人均 GDP 过了 1.5 万美金，一大批的公司关门倒闭，上述就是他们的转型经验。住宅企业只有两种可能，要么做细分市场，要么做同心圆的多元化，基本上又做销售又做运营，规模都做不大了，也不会做得那么快，进入到了赚小钱、慢钱、长钱的时代。

作为老板也得调整心态，开一句玩笑话，18-25 岁的小年轻都想赚快钱、有梦想，但当成为 45 岁的成熟职场人之后，就不想那么复杂的事情了，而是慢慢地过平凡日子，公司也是同样的道理。

我这些做房地产 20 年以上的朋友们，已经认清现实、放弃幻想，现在能长长久久地活着就行了。

四

问：一直担心的是，地产行业崩盘后会对银行系统造成灾难性的地震，这个状况可能发生吗？

冯叔：不会的。纵观房地产整条产业链的信贷，简单来说就是房地产企业贷款，拿地盖房；消费者贷款，买房居住或投资，现在是个人按揭比开发贷的风险大。

开发商破产后，很多都是银行处置不良资产，开发贷都是打了对折的，所以它的安全性是在的，换到地方城投或央国企继续做就完了，而且这些地块的法律关系也是干净的，但个人按揭断供是没办法兜住的。

银行不用担心开发商的贷款，而是要担心疫情下产生的各类问题，能不会即使恢复，断供会出现很多社会问题。比如大家都经历了疫情，凭啥你停息了，我不停息，这就产生了公平问题；身无分文的人没办法贷款给他，但信用正常的人反而继续贷款，会不会导致某些人心理破防；断供以后被法院收了，那这些人住哪儿，产权要不要肃清。这些都是很复杂的问题。

所以，应该引起更多重视的，其实是个人贷款，而不是开发商贷款。

四

问：过去几年你经常带一些朋友考察海外地产，也在中国台湾地区和美国做过一些投资，你觉得海外房地产对于投资者来说，有多大价值？如果有 1000 万元，中国上海、日本东京、美国旧金山、英国伦敦，你会如何选择？

冯叔：海外有两种不同的房地产：

一是，如果你想高风险投资住宅，海外某些地区的机会跟过去中国 20 年的机会有一些可比性，比如越南、泰国、印尼、柬埔寨，在人均 GDP 攀升到 1 万美金的过程，房价至少涨了 6-10 倍，要是想投资住宅，在有发展潜力的核心地段，假定没有非商业风险，我认为闭眼入应该没毛病，当然上述地点不构成推荐意见，只是举例而已。

二是，你想要低风险的稳定投资，上述这些地方不能去，还是要在发达国家市场投资已经租赁出去的REITs资产，此类产品是安全的。

城市三选一的话，我会选择东京，千万资金在伦敦和旧金山买，不太可能有赚钱的机会，上海的话不确定性太大了。但是在东京，我知道用 1000 万人民币可以买到什么样的资产，比如买到 150㎡ 使用面积的住宅，在东京生活也比较便利，离中国也很近，而且这个资产是一定保值的。

所以，对于我来说，综合性价比最高的城市是东京。

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