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上一篇文章带大家了解了一下科技行业，今天这期再来看看房地产行业。
过去十几年，房地产行业创造了财富神话，那么未来房地产还有没有希望？接下来就“以点带面”的方法来聊一聊房地产行业。
房地产行业的黄金十年
讲到地产板块，想到之前看到的一个段子。
一位知名地产分析师在自己的朋友圈里，发了他的最新研究报告，报告名字叫做“某类房企alpha重生”，并称“建议关注开发类房企机会”。
看到了这条朋友圈“小广告”，一位知名基金经理在下面不客气的评论说：“别出来害人了好么？”
无论是分析师还是基金经理，这两个人都是圈内有名号的人，直接在朋友圈内互怼，还被人家截屏调侃，这个现象还挺少见的。
为啥这么不给面子呢，网上有很多朋友说可能是因为基金经理之前看了这个券商的分析报告，买了房地产股票大亏了一把，现在又看他出来得瑟，忍不住发牢骚。
网友们继续往下扒，发现说这个基金经理管理了4只基金，除了2021年4月新成立的一只，其他三只都重仓了地产股和银行股，这三只基金毫无悬念，它的业绩排名是全市场倒数的。
这么看有怨气也是挺正常的。
我们说回地产板块。地产股在今天变成万人嫌，谁都觉得表现很差，但是谁又会想起曾经房地产股票也是投资市场当中的香饽饽。
我们拿数据说话，大家可以先来看看下图中的地产板块指数走势图。
大家可以看到一个倒V，这是代表房地产企业发展趋势的上证房地产指数，这个是A股市场当中一篮子的房地产开发商的股票。这个指数从2005年开始一路向上，上涨期长达10年，一直到2015年达到高点，这是我们所说的房地产黄金十年。之后市场开始震荡下跌，到目前为止下跌幅度接近40%，看上去已经成为了一个昨天的行业。
现在投资圈子里面，大家基本上都有一个共识，就是房地产这个板块未来即使有反弹，但也不太可能再出现之前的黄金10年。
这是我们从一个行业指数看到的行业变迁，我们其实还可以从一个侧面能够看到这个行业的更迭，这个就是富豪排行榜的江湖座次的变换。
有人对曾经过去20年的中国内地富豪榜单进行了研究，发现是什么？ 铁打的榜单，流水的富豪。
1999年，胡润排出了中国的第一份富豪榜单，当时富豪榜单中有一半来自于实业，比如：农业物资、养殖和食品饮料。那个时候养鸡大户刘永好，也是在榜单当中的。
10年之后，到了2009年的时候，中国的富豪榜单换了一批人，其中有一半的富豪是来自于房地产这个行业，比如大家耳熟能详的王健林。
又过了10年，到了2019年左右，中国富豪榜单当中又换了座次，有高达4成的比例来自互联网，房地产富豪的比例下降到了10% 左右。曾经富豪榜榜首的王健林，已经跌出中国富豪榜的前20。
榜单的变化代表着中国经济不同发展阶段，它的经济引擎大不相同。
房地产在中国城镇化最快的2000-2015年，它无疑是非常重要的经济引擎，但2015年之后，互联网科技、新能源等一系列的新经济增长引擎出现，房地产狂飙突进的发展期结束了，就进入到了衰减期。这个就是我们在资本市场当中所看到的房地产相关的这些企业，它的股价出现了一个倒v字形，这一点也说明房地产变成了一个昨天的行业。
地产行业未来发展空间还有多大
下面我们结合之前的行业分析框架，来拆解一下我们为什么把房地产称为昨天的行业。
地产行业的行业容量
首先要说的就是地产行业的发展空间，也就是未来的增速，随着中国城镇化建设的速度在放缓，地产行业要想回到以前那种大拆大建的房地产发展模式，其实已经很难了。
根据我们国家最新人口普查数据，到2020年底，我国城镇化率是64%左右，这个地方稍微解释一下，城镇化率指的是居住在城镇的人口占全国人口的比例，目前我国有64%的人住在城镇。
根据发达国家的城镇化进程，当城镇化率到达70%以后，它的增速就会放缓，而中国的城镇化率距离70%，已经所剩不多了。
人口从农村迁移到城市的速度放缓，房地产行业的需求就放缓了，很简单，大家只有搬到城市的时候才需要重新买房子，或者是从小房子换成大房子，人口从农村迁移到城市的速度放缓了，大家买房子的冲动也放缓了，房地产行业的需求也就跟着放缓了，这个行业的想象空间就变小了。
虽然说房地产行业未来还会发展，但应该是一些行业内部的结构调整，边边角角的修整，这个发展速度肯定比不上之前的黄金十年了。
地产行业的生命周期
评判好行业的分析框架第二点，就是符不符合政策的要求和期待。目前，房地产进入到一个成熟期，受到的政策管控也越来越严格。
不知道大家记不记得这么一条新闻。在2020年9月份时候，房地产开发商恒大董事会主席许家印连夜开会，制定“全国楼盘7折优惠”的营销政策，目标是在“金九银十”也就是9月份和10月份一定要卖出2000个亿出来。
为什么恒大要搞这么大的动静呢？其实目的是为了早回款，降负债。那为什么这么着急降负债呢？这背后就是政策原因了。
因为从2016年底，中央经济工作会议中，首次提出”房住不炒“ 。政策一直压了3年，房地产开发商资金链本来就比较紧张，在2020年又重新补一圈，这一圈是提出了一个融资限制，也就是行业内经常说的“三条红线”，直接把绳子勒到了开发商的脖子上，而且陆续的政策还在继续往下压。
在2021年6月的时候，著名的房地产开发商潘石屹以40亿美元的价格，几乎出售了他全部的房地产的身家。大家普遍认为，这是房地产商时代结束的一个标志性事件。
地产行业的议价能力
说完了政策，再说说判断好行业的第三个指标，房地产行业对上下游有没有比较强的讨价还价的能力。其实大家都明白，往往只有这个行业当中的某些寡头，才有讨价还价的能力，但是就看这一点，房地产实际上是缺少吸引力的。
因为房地产行业缺少寡头，龙头在这个市场当中占有的份额是比较小的。
我们来看一个数据，根据万科在2020年度业绩发布会上的信息，这一年，万科在全国商品房当中市场份额只占到约4%。大家可想而知，万科是行业的龙头了，但是它占有的市场份额只有4%，说明这个行业当中还没有形成垄断，还没有形成寡头。
大家再看一个数据，全国搞房地产的就是企业当中名字里面带有房地产，或者是它的经营范围里面带有房地产的企业，官方数据有240万家。这说明房地产这个行业的竞争也很激烈，目前这个行业没有出现太强的寡头企业，也就意味着它在上下游讨价还价的过程当中难以占据主动。
地产行业的护城河
分析框架的最后一个问题是，就是要问这个行业它有没有核心的竞争力，有没有护城河，当我们用这一点来看房地产开发企业的时候，是要打一个问号的，在过去很多年房地产开发商拼的仅仅是资源能力，比如说能够拿到土地的能力，能够跟金融机构贷款加杠杆的能力，这个是它的核心能力，但是未来随着政策的规范，这种能力慢慢也就不成为能力了。
以前不是有这么一个段子么？说一个地产开发商说，我拿地眼光不好拿错了，但是不重要没关系，我把这块地放那个地方，过个两三年地价上涨了，房价也涨了，我什么都不干，我就可以变废为宝了。
但是这个模式在未来很可能行不通了，因为开发商跟银行贷款受限了、拿地也受限了。在这个过程当中你的周转资金也变得更紧张了，之前的这套玩法通通都要推翻掉。
以上就是我们按照之前所说的行业分析框架，显而易见，房地产行业过去的黄金10年已经不在了，房地产开发商也慢慢变成了一个昨天的行业，接下来问题就来了，股票市场当中房地产行业房地产板块真的就不能投了吗？
有些之前关注过房地产行业的同学可能会说，在很多的行业分析的估值指数当中，房地产行业是处在一个低估区，看上去是很有投资机会的。
但其实在这里我们是不太建议大家去考虑它，原因就是这个行业是我们说的昨天的行业，短期之内它可能会有一些超跌反弹的机会，但长期终究是要向下的。
昨天的行业就是昨天的行业，对于这种行业它的投资难度太大了，很容易你进去之后捡了芝麻丢了西瓜。
地产行业的投资机会
但是如果大家还想参与这个板块，其实可以换个思路，考虑一下另外一个新的品种叫做Reits，Reits是一个英文的缩写，它的中文全名叫做不动产投资信托基金。这种基金与跟过去我们讲的基金不一样，它是募集我们投资者的钱，投资一些不动产，然后收租的一种模式。
目前Reits投资的不动产主要是包括一些仓储物流的仓库、信息网络的使用权利、一些基建项目比如：产业园区、高速公路等等。虽然目前reits的投资里面，还不包括普通的住宅和商业地产这些项目，但是未来很大可能纳入进来。
根据成熟市场的经验，一般Reits的长期收益率和投资风险都介于股债之间。但目前的由于我们国家Reits发行比较少，所以炒作比较严重，市场波动比较大。投资的话可以等溢价率低的时候再买或者直接买新发行的Reits。
投资Reits的话，主要收益来源有2个部分，第一种就是在场内交易赚取买卖差价，另外就是每年强制派息的分红。至于派息多少，要取决于底层资产能产生的现金流。
而且Reits的分红是强制的，根据Reits发行《指引》规定，只要达到基金分红条件，Reits每年至少分红一次，每次分红的话至少要把年度可供分配金额的90%来分给大家，而基金分红的条件很简单，就是当期赚钱了，而且基金前面没亏损，或者这期赚的钱能补上前面亏的钱还多就可以分红。 所以如果按照收租来看的话，大概率是每年都会分红的。
而且他的波动和收益都介于股债之间，可以作为一种养老产品，Reits其实有点类似于固收+。
此外，Reits还能用来对冲风险，因为Reits和股票、债券的相关性都比较低，所以可以作为资产组合中分散和对冲风险的一部分。
说了这么多，下面我们来讲讲如何购买Reits？
购买方式其实和购买股票是一样的，直接在股票账户里搜Reit就可以买。
但是目前，也就是2022年2月中旬，Reits炒作太严重，涨幅过大，估值有点高，小白就不要参与已经发行了的Reits了，可以买未来新上线的Reits。
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