12月9日，雅居乐集团控股有限公司被债权人提交清盘呈请，受此消息影响，公司股价大跌到历史最低水平。地产人昔日津津乐道的“华南五虎”全军覆没。

偿债大年雅居乐祸不单行

本次申请人为新濠国际，旗下附属公司曾在2021年与雅居乐合作竞得中山市一宗总价40亿元的综合用地，计划联合开发总投资超数十亿元的住宅、娱乐及酒店综合体。

但雅居乐2023年中期报告显示，该项目已终止推进，原因是雅居乐未履行合营协议条款。而此次清盘呈请正是源于双方在中山市土地项目的合作纠纷。

此次清盘，香港法院将于2026年2月25日聆讯。

对于千亿规模，响当当的民营房企雅居乐而言股价大跌乃是重创，而对于当下的债务重组而是雪上加霜，平添了更多不确定因素。

截至2024年末，其总借款为489.16亿元，其中银行借款及其他借款、优先票据、境内公司债券、商业物业资产支持证券、中期票据及可交换债券分别为290.63亿元、125.44亿元及73.09亿元；净负债比率为103.6%。

一年内需偿还的银行贷款249.71亿元、优先票据125.44亿元、境内债券及中期票据等8.11亿元，合计占总债务的78.35%。

2025年是雅居乐的偿债大年，亦是关键一年。

8月4日，雅居乐披露，已完成境外债务概况的审查、境外债务类别的划分，并积极与各不同类别债权人接洽，以推进重组进程。按照重组进程的预定时间表，雅居乐预计将于2025年第三季度提交重组方案，并争取在2025年底前与境外多数主要债权人达成一致。

而年底限期对于雅居乐而言，无疑是一道关卡。据悉，雅居乐2025年到期债务占总债务比超78%，若重组失败，可能触发交叉违约条款。

眼下除了加速债务重组进度外，让销售回到正轨也是雅居乐的当务之急，但现实并不乐观。

2025年1-7月，其销售金额为47.66亿元，同比减少了42%，排名亦从42名下滑至53名。

尽管雅居乐在78个城市共拥有3122万平方米土地储备。但由于其专注于旅游地产，最核心的土储还是以海南、云南等地的文旅大盘，另外还有一些是存在一定去化压力的非主流城市项目，如中山、惠州等。

“华南五虎”折射中国地产纵深

“华南五虎”曾是广州起家的凶猛民营地产商的代表，包括恒大、碧桂园、雅居乐、富力地产与合生创展，他们起家时风光，高速发展期横扫全国。曾有“中国楼市看广东，广东楼市看华南”说法。但现在“华南五虎”只剩“四虎”，恒大已经退市，香港清盘方正在全球追索许家印等核心人物资产。

剩余的四家企业仍处在缩骨减肥的阵痛中，不仅营收大幅削减，而且四家的归母净利均处于亏损。值得注意的是，合生创展是近三四年来首次录得亏损。

▍ 碧桂园

碧桂园的规模是最大的一家。创立于1992年，起家于顺德。创始人杨国强创业起点非常低，23岁时从泥瓦匠做起，开始进入建筑业。1993年，顺德推进企业产权制度改革，杨国强与其他四人出资3395万元与顺德北滘镇政府签署了转制协议，北滘建筑工程公司转成了杨国强为主的民营企业，后面改名叫“顺德市碧桂园建筑工程有限公司”，碧桂园自从横空出世。

2015年4月，中国平安以63亿港元入股碧桂园，成为碧桂园第二大股东。从这一年开始碧桂园调整战略布局，“巩固三四线，拥抱一二线”，加大了一二线城市投资，在三四线城市拓展定位更为高端的项目。

截至目前，碧桂园总资产约9093亿元，高于总负债金额，净资产约239亿元。2025年上半年实现营业收入约725.7亿元，权益合同销售金额约167.5亿元。

爆发流动性危机以来，为了向政府和资本市场证明自己的责任心和能力，碧桂园可以说把家底都卖了。从归母净资产占比的变化来看，股东确实做出了较大努力和牺牲。

好消息是，碧桂园所有境外债务重组计划获得批准。在境内外重组成功的合力作用下，碧桂园整体降债规模预估将超900亿元，5年内兑付压力将极大缓解。与此同时，碧桂园宣布总裁莫斌调任为联席主席，常务副总裁程光煜接任总裁一职，主要负责承接董事会战略部署，全面统筹集团各业务板块工作，确保战略部署有效达成。

▍ 雅居乐

雅居乐创始人、董事会主席为陈卓林，是一家典型的家族企业，陈氏兄弟一共5人，最早在中山市成立了一家家私工厂。1992年，住房制度改革全面启动，看到商机的陈卓林开始涉足房地产行业，带领兄弟们成立中山市雅居乐房地产开发有限公司。

2005年，雅居乐在港交所上市，几年后将总部迁到广州，随后展开全国化布局，从中山走出的雅居乐成为地产界“华南五虎”之一，陈氏五兄弟也屡屡登上各类富豪榜。

2016年雅居乐启动多元化的战略，除了地产集团外，启动了雅生活，环保集团、建设集团、教育集团，新产业集团将迎来爆发式的发展。陈卓林曾坚信“多元是稳健的基石”，但雅居乐的多元化终究没能扛住行业寒冬。

多元业务“输血不足，吸血有余”，家族企业内部还存在斗争，在战略上，2021年行业转向时，雅居乐既未像保利那样聚焦核心城市，也未像龙湖那样严控负债，反而继续加码三四线城市文旅项目。

2024年，雅居乐危机爆发。此后一直在优化土地储备，但其三、四线城市为主的土储太多，优化难题没有很好解决。今年上半年巨亏80亿元。

▍ 富力地产

富力地产由张力与李思廉携手创立 。 张力曾任职于广州市天河区人民政府 。在参与广州白云区政府大楼建设时，他敏锐洞察到建筑市场蕴含的巨大潜力。1988年，张力毅然辞去公务员工作，投身房地产。在此期间，他结识了香港的李思廉。彼时，张力在装修和工程设计领域已积累了一定资金与人脉，看到房地产行业的广阔前景，他邀请李思廉一同合作。 1994年，二人共同出资2000万元，成立了广州天力房地产开发公司，这便是富力地产的前身，二人各占50%股权。

富力的机会来源于由于广州旧城改造，老牌国企陆续外迁，大量旧工厂用地被闲置。富力地产开启了 “拆旧厂，建新房”的独特发展模式 。他先后开发了富力花园等项目。1999开始连续三年成为广州市房地产销售冠军。

2002年，富力地产开发北京富力城项目，在全国范围内一炮而红。

2017年，富力以199.06亿元从王健林手中购入77家酒店资产，同时新增部分项目，使其豪华酒店业主总量一举达到89家，登顶全球规模。

李思廉当时对投资收益信心满满，预计可以每年带来70亿元收入及15亿元净利润。然而，疫情对旅游业的冲击严重影响了这笔投资的回报，富力逐步开始为酒店资产寻求买家，但出售计划屡屡受挫。当前，该集团酒店资产仅剩22家，随着近期泉州、廊坊等地万达系酒店拍卖，其酒店资源或将跌破20家。截至206年6月底，其总资产为2891亿元， 负债总额达2643.79亿元，资产净额仅为247.71亿元，负债比率高达408%。

▍ 合生创展

与其他四家房企不同，合生创展1992年由朱孟依创办，成立于香港，被奉为“隐形的地产航母”。

早年间，凭借和政府一同开发商业街，朱孟依赚到人生第一桶金。1992年，朱孟依正式转战地产，到香港创办合生创展，又以港商身份回到内地。

次年，广州市政府拍卖土地，地产商哄抢市中心地皮，而朱孟依却在当时还是荒郊野外的天河拿下100万平方米的地块。没过多久，天河区被规划为广州新的市中心，朱孟依拍下的这块地皮一夜之间暴涨数倍。

1998年，朱孟依凭借港资身份，合生创展在香港主板成功上市。资本助力下，合生创展一骑绝尘，2004年成为内地第一家销售破百亿的房企。

从2008年金融危机后，由于奉行港资房企“高溢价、多囤地、慢周转”的经营模式，合生创展在规模上逐渐掉队，2013年掉出房企50强。

截至2024年末，合生创展总资产有2568.82亿港元，总负债1579.67亿港元。

2025年，合生创展未能如期偿还9.41亿港元借款的本金及利息，导致93亿港元银行贷款及金融借款的交叉违约。上半年其营收约59.01亿元，同比减少约53.14%；归母净利首次亏损，约15.8亿元，同比大降约262%。

“华南五虎”，折射出行业从“高杠杆、高周转”向“低负债、高质量”转型的阵痛。碧桂园的债务重组、合生创展的高端突围、富力的断臂求生、雅居乐的土储优化，为行业提供了不一定成功，但却不同路径的样本。