厦门国资地产“三剑客”凶猛

本文来自微信公众号：见闻地产（ID：gh_21d64eee348b），作者：曹安浔，编辑：周智宇，头图来自：视觉中国

慢复苏的房地产行情，并没有减弱新闽系的代表——厦门国资地产“三剑客”的扩储热情。

7月13日结束的上海第二轮土拍中，总共15宗宅地，建发房产、象屿地产和国贸地产胃口大开，分别参与竞拍9宗、8宗和6宗地。

而在上海之前，它们已经在 5月的南京第二轮土拍中，首次以“厦门国资地产三剑客”之姿震动业内，触顶各拿下一宗地。

这三家起于厦门、曾常年偏于一隅的房企，今年拿地总额已经超540亿元。

从北京到广州，从上海到成都，从沿海到内陆，从一二线到三四线，都有“三剑客”的身影，覆盖了大部分全国主要城市，将福建人“爱拼才会赢”的精神发挥得淋漓尽致。

然而，新闽系的激进风格也让人担忧其是否会走上旧闽系的老路。地产下半场已经开启，闽系房企终究需要在激进风格和市场新常态中找到一个平衡点，才能在行业中站稳脚跟。

逆势扩张

具体来看，建发房产是“三剑客”中的老大。据中指研究院统计，建发房产上半年拿地金额近三百亿元，拿地约三十宗，曾在4月3日至9日一周内，在厦门、泉州、浙江丽水连续拿下4宗地。

这对建发来说，或许只是开始。在去年，建发房产新增货值高达1104亿元，名列房企第7，并在今年定下了一个更激进的目标。

建发房产控股子公司——建发国际行政总裁林伟国在4月的电话会议上表示，“2023年，建发房产新增2000亿货值的土地是没什么问题的”，有机会就多买一点，也会关注收并购。

一名建发国际的投资者关系部人士向华尔街见闻表示，建发房产现在的二级开发项目差不多都在建发国际。建发房产今年的销售目标是在前一年基础上增长10%-20%，即至少达到1872亿元的全口径销售额。

国贸地产虽然没那么激进，但也在走向全国，据中指研究院统计，上半年拿地金额为93亿元，新增货值约165亿元，位列新增货值榜第25，足迹遍布广州、南京、南昌、福州、成都等城市。

象屿地产则重仓上海，上半年拿地金额为41亿元，新增货值168亿元，位列新增货值榜第24位。

土拍市场之外，房地产市场最跌宕起伏的这两年，却是厦门国资地产“三剑客”销售额提升得最快的两年。

去年至今，建发房产的销售额都稳定在行业前十，上半年建发房产全口径销售额达到953.3亿元，超过滨江集团，位列克而瑞销售榜第9，比2020年提升了二十二个位次。

国贸地产、象屿地产的销售额也都处于历史最高水平，上半年国贸地产全口径销售额为313.8亿元，位列克而瑞销售榜第30，比三年前提升了五十多个位次；象屿地产更猛，三年逆势提升了一百二十多个位次，上半年全口径销售额达到310.5亿元，位列克而瑞销售榜第31，其中上海区域功不可没，为243.19亿元，贡献了78%的业绩，已是上海区域房企第3。

伴随着扩张步伐，还有一系列招兵买马。公开信息显示，今年以来，原中南集团副总裁杨杰、恒大管培生出身的林文希、原祥生地产环南京城市公司副总经理刘宏亮陆续加盟象屿地产。

厦门国资地产“三剑客”逆势大举扩张背后，是三家房企的母公司——建发集团、象屿集团、国贸控股集团均为厦门国企，且都是年营收超5000亿元的世界500强。强大的国资背景使得它们有着较强的融资优势，近两年，“三剑客”公司债票面利率都低至2.5%-3.85%之间。

一名福州的建设银行员工表示，对银行来说，国企、事业单位的贷款更好批，更容易达到准入条件。

58安居客研究院院长张波分析，当前环境下，国资背景的开发商总体更能获得资金层面的支持，无论是依靠银行借贷还是发债。尤其闽系国资的资金获得能力更突出，例如2022年兴业银行就给这三家房企大规模授信，这有助于房企在竞购土地时，通过提高出价增加获得土地的成功率。

此外，张波表示，“三剑客”的崛起也或许是看到市场分化带来的机会。虽然处于市场的调整期，但当下一二线热点城市土拍都会控制溢价率，给到项目相对合适的利润空间，风险度可控；另外扩大规模未来也能在市场恢复时享受更多的增长机会。

暗藏隐忧

不过，激进扩张也考验着厦门国资地产“三剑客”的战略全局观、现金流、规模与利润的平衡术。

长久以来，闽系房企一直是地产江湖中一支不可忽视的力量，旧闽系的代表如阳光城、泰禾、三盛、大唐等，崛起于2013年-2020年，更早的世茂则借开发豪宅闻名，是房地产的“老钱家族”。

期间，旧闽系拉高杠杆，全国抢地王，从拿地到销售，一路狂飙。2020年，12家闽系房企进入行业百强，年销售规模超1.6万亿，其中，世茂更是高居克而瑞销售榜第8，成为旧闽系的高光时刻。

然而，“成也杠杆、败也杠杆”。当“三道红线”叠加行业调整期来临，这些旧闽系被扼住了“咽喉”，纷纷出险。

如今，新闽系的代表——“三剑客”又似乎在延续旧闽系的路径，开始全国高速扩张。

易居研究院研究总监严跃进认为，新旧闽系扩张势头都很猛其实与福建的实体经济结构有关。与广东、浙江等外向型经济主导不同，福建在钢铁、煤矿、房地产等领域历来更强，福建资本方也更愿意围绕房地产等领域进行投资；而且，房地产也是容易快速做大做强的领域，有利于提高福建的GDP，政府、国企也有扶持的动力。

此外，福建地区山地丘陵众多，地势高险，培养了福建人敢闯敢拼、爱冒险的精神，这或许在一定程度上呼应了闽系房企的行事风格。

不过，前事不忘，后事之师，厦门国资地产“三剑客”也不可掉以轻心。张波表示，二季度的楼市表现应该是常态，如果一二线市场没有大力度政策出台，市场会长期处于低位盘整。激进拿地后，如果销售端后续表现不好，一些地块的开发会比较困难。

在当前房地产市场深度调整未休之时，新旧闽系正错身而过，对比刺眼，令人感慨。

一边是，林腾蛟、黄其森等旧闽系地产大佬已经沉寂、退市，世茂、融侨、融信等也大多在挣扎自救。6月初，许荣茂父子将压箱底的中国“第一高楼”打折摆上货架，但依然首轮流拍；另一边，厦门国资地产“三剑客”正在全国大举抢地，销售额连年快速攀升，成为下半场的“黑马”。

新旧闽系一进一退间，彷佛房地产行业两个时代的更迭。作为曾深度影响地产江湖的群体，市场也在期待，新闽系将续写怎样的传奇故事。

本文来自微信公众号：见闻地产（ID：gh_21d64eee348b），作者：曹安浔，编辑：周智宇