恒大的2.4万亿负债，是怎么欠下的？

本文来自微信公众号：风马牛地产研究院（ID：FARE_2016），对话嘉宾：冯仑，头图来自：视觉中国

问：前些天，恒大“亮出账本”，2021 和 2022 两年合计亏损额为 8120.3 亿元。不仅如此，现在的恒大完全资不抵债，仍背负着 2.44 万亿元负债的恒大净资产为 -6000 亿元。冯叔如何看待恒大披露的“家底”情况？

冯叔：恒大的账本被“晒”出来，当然这也是公司必须强制性披露的。业内人士对此是有预判的，但这个数字还是让大家有一些惊诧，也着实让普通观众吓了一跳。那么多钱都跑哪去了？怎么回事？

恒大这个企业经营到现在，的确是出现了致命的危险，而且眼看着一定会走向破产。那么，造成财务数据上的差池，我想主要有几个原因：

第一是会计记账调整的原因。恒大是怎么确认收入的呢？如果说是严格按房地产项目交付时确认收入，那么当年恒大的营业额不应该有这么多。

确定收入就是一个从负债转成收入的过程，在不确认收入时，预售的房产在账本上是负债，一旦确认收入，就会减少负债、增加收入。

比如说，假定恒大负债 8000 亿元，但是 8000 亿里头有 2000 亿确认收入了，那负债就变成 6000 亿，收入就变成 2000 亿，报表就会好看很多，收入增加了，负债减少了。

所以恒大在过去冒进的经营当中，其实确认收入的口子是松的，甚至业内有传闻，会计事务所的人看一看，只要项目外立面做完了就确认收入。大家知道的，外立面到内精装做完至少还差一年，所以等于恒大大量的提前确认收入，从而使报表收入变得很大，便于从资本市场融资和股票市场估值。

实际上，这样确认收入就导致现在财务数据的回拨，今天之所以又把总负债和净资产（负资产）都大大增加，是因为会计按照实事求是的方式进行回拨调整时，出现了巨大的反差，总债务 2.4 万亿，净资产 -6000 亿，另外两年亏损 8000 亿，这是一个财务问题。

第二是企业经营策略。恒大的经营策略基本上是高杠杆、高周转、高负债，一旦高周转停下来，高负债就成了毒药。只要现在不卖楼，没现金回来，利息就不断涨，越处理债务还越多了。

计算一下，一万亿的负债，每年光利息就一两千亿，“三高”策略就是不能停，只要一停滞就会反噬，暴露出财务上的巨大漏洞。

第三是恒大的多元化扩张使财务管控失去了必要的治理上的理性。

万科等企业为什么没有爆雷？因为它是职业经理人主导，同时股东参与治理和约束，以及公司文化有独特的健康基因，业务也没有过于多元化。

所以你看，恒大造汽车几百亿、上千亿没了，之前还做水、做粮，这些都使它的财务资源分散，同时核心竞争力又不能够持续地累积和保存，公司治理失去平衡，然后创业者、主导人、实控人的权力在财务上没有约束，整个公司就会出现这样的财务结果。

在中国房地产行业发展的特殊阶段，其实不光恒大一家如此。如果恒大这种情况是个病的话，今天爆雷的企业，大体上都得了“恒大病”。这个特殊阶段企业得病的状态，也算是流行病、多发病。

另外，民营企业的创始人对公司治理的确很重要，一定要在好的治理结构当中，才能够保证企业长治久安。

我们始终拿万科跟这些爆雷企业来对比，早在 20 年前我们写文章《学习万科好榜样》，就是看到了万科治理结构上的理性、合理、透明、有效，这对创始人的权力有约束，同时在行业资源有效地聚集、能力集中方面，起到了很强的内外部监督作用，让他们能够有效地来行使董事长、CEO 的权力，这其实对公司长治久安是重要的。

所以“恒大病”也给了我们一个启示，就是民营企业的确要加强自身公司治理，不能说你是企业家，创办了个企业，曾经有过某些特别辉煌的业绩，就有特权超越公司治理的框架，而自己为所欲为。

是在公司治理的框架内，还是在公司治理的外边行使权力，这很重要。公司不能够把老板、CEO 的权力装在公司框架内，放在笼子里，这个公司一样会死。权力不放在笼子里，权力为所欲为；老板不放在笼子里，老板也会为所欲为，公司也会垮掉，“恒大病”给我们的这个启示也很重要。

本文来自微信公众号：风马牛地产研究院（ID：FARE_2016），对话嘉宾：冯仑