楼市，一个意外出现了

一、一个意外

楼市，一个大意外出现了。

8月15日，一年期MLF操作利率下调了15个基点。一年期MLF是LPR的锚，它的下调，意味着理论上市场公开贷款利率LPR也会随之下调相同的基点。

8月21日，市场利率的确下调了，但只下调了一年期，五年期保持不变。

中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2023年8月21日贷款市场报价利率（LPR）为：

1年期LPR为3.45%，5年期以上LPR为4.2%。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。

针对短期贷款的1年期LPR下调10个基点，针对中长期贷款、与房贷直接相关的5年期LPR保持不变。

来源：中国货币网

这与市场的普遍期望相左，市场普遍预测无论是一年期还是五年期，均会下调15个基点。现在5年期利率纹丝不动，一年期的降幅也只有10个基点。

利好落空，便是利空。

今天股市的直接跳水，就是最好的说明。

那么关键问题来了，为何会出现这个意外？事实上，从官方之前释放的信号和宏观经济数据来看，的确有降息的必要。

二、市场的确有降息的必要

在这次降息之前，事实上官方已经释放了比较明确的降息信号。

一方面，在央行最新公布的《2023年第二季度中国货币政策执行报告》给出的下一阶段货币政策趋势是：

综合运用多种货币政策工具，保持流动性合理充裕，保持货币供应量和社会融资规模增速同名义经济增速基本匹配。继续深化利率市场化改革，完善央行政策利率体系，持续发挥贷款市场报价利率改革和存款利率市场化调整机制的重要作用，促进企业融资和居民信贷成本稳中有降。

此外，在7月下旬召开的中央政治局会议上，明确表示：

当前经济运行面临新的困难挑战，主要是国内需求不足，一些企业经营困难，重点领域风险隐患较多，外部环境复杂严峻。疫情防控平稳转段后，经济恢复是一个波浪式发展、曲折式前进的过程。我国经济具有巨大的发展韧性和潜力，长期向好的基本面没有改变。

这是一个实事求是的表述，并且直接点明了当下中国经济面临的四大困扰：内需不足、企业经营困难、风险隐患较多、外部环境复杂严峻。

基于四大困扰，我们未来的经济发展不是康庄大道，而是波浪式、曲折式的羊肠小道。

这也意味着，面对未来的经济增长，我们需要更加激进的货币措施。

另一方面，从最近半个月公布的一系列数据和信息来看，也到了该降息的时候。

海关总署披露，7月份我国进出口4829.2亿美元，下降13.6%。其中，出口2817.6亿美元，下降14.5%；进口2011.6亿美元，下降12.4%；贸易顺差806亿美元，收窄19.4%。

此外，国家统计局公布的数据显示，我们的消费数据走势，是这样的：

来源：国家统计局

我们的固定投资增速数据走势，是这样的：

来源：国家统计局

其中国有企业投资增加了7.6%，民间投资增速下降了0.5%。

国家统计局披露，7月份，全国城镇调查失业率为5.3%，比上月上升0.1个百分点。

可以说，无论是从释放的信号来看，还是从当前的经济形势来说，都到了该降息的时候。

那么为何与房贷直接相关的5年期LPR不降，短期贷款利率也只降息了10个基点呢？

三、为何出现意外？左右为难

本号认为，可能有两个因素，让官方左右为难。

第一，保汇率。

过去两年来，我们的货币政策与美欧日韩等发达国家刚好相反，发达国家在经历了疫情间的超级量化宽松之后，开启了疯狂加息模式。

但是，我们为了兜底经济发展，仍走在了不断降息的路上。一增一减之间，美元指数不断走强，人民币相对美元则不断贬值。

特别是最近一段时间，人民币向下的速度在加快。最新数据显示，美元兑离岸人民币为7.3205。

在中美进入深层次博弈的当下，美国一直在动用其美元在全球的绝对地位，来影响中国。

中国在对抗的路上，一直以做强人民币的国际属性为基石。而要让人民币在国际上出圈，增强其全球交易占比，必须要保持汇率稳定。

在央行最新发布的《2023年第二季度中国货币政策执行报告》，明确提出：

以保持人民币汇率在合理均衡水平上基本稳定为目标，发挥以市场供求为基础、参考一篮子货币进行调节、有管理的浮动汇率制度优势，综合施策、稳定预期，用好各项调控储备工具，调节外汇市场供求，对市场顺周期、单边行为进行纠偏，坚决防范汇率超调风险。

“保持人民币汇率基本稳定为目标”，“坚决防范汇率超调风险”，这两句话是这次降息与市场预期完全相左的直接答案。或者说，最近人民币的走势，是导致降息与市场预期相左的根本原因。

尽管从出口角度来看，汇率适当贬值有好处，但是面对越来越多的房企境外债违约，汇率也是一个跷跷板。

贬值虽然有利于出口，但却不利于背负境外债的企业，会加大他们的偿还压力。

举个例子，比如某房企几年前借了10亿美元，对应的是65亿人民币。贬值到如今，则需要73亿人民币才能偿还。

第二，官方对待楼市的态度不一样了。

从楼市的表现来看，更有降息的必要。

国家统计局披露，1至7月份，全国房地产开发投资67717亿元，同比下降8.5%；其中，住宅投资51485亿元，下降7.6%。

来源：国家统计局

从数据可以看到，过去两三年，这一指标增速一直是负数。也就是说，房地产投资一路下跌，区别在于跌幅大小问题。

根据国家统计局的数据计算，7月商品房销售面积为9167万平方米，创2023年以来单月最低，且环比下降46.1%。

来源：国家统计局

财政部数据显示，2022年卖地收入只有66854亿元，较前一年下降了23.2%。今年上半年，卖地收入只有18687亿元，同比下降了20.9%。

制图：城市财经；数据：财政部

换作以往，这样的数据之下，央行早就开启了大力度降息。

尽管各城市都有救市措施出台，但是我们能感觉到一个很重要的变化，没有实质性的刺激房价的措施出台。

当然，房价调整局面无法扭转，一方面是中国的房地产供需结构发生了根本性改变，另一方面是大环境之下民众的购买力根本托不起房价。

但是，我们不得不承认一点的是，中央在对待楼市的态度上，和过去完全不一样。

一个很明显的特点是，中央和地方发布的刺激楼市的措施，感觉都不痛不痒，没有什么特别大的、实质性的措施。

而上一轮救市，可以达到108个基点。这一轮，虽然也经历了多轮降息，但都是10个基点5个基点的小碎步，今天干脆不降息。

再比如降准方面，每次是0.5到1个百分点，现在的降准每次是0.25个百分点。

印钞速度方面，哪怕受疫情影响的2020年，虽然印钞速度重新回到了两位数，但最高也不过12.9%。而2009年在面对全球金融风暴和楼市压力时，基本都在20%以上，最高达到了27.7%。

现在面对的局面压力，比2008年至2009年有过之而无不及，且现在面对的是内部压力与外部局势的双重夹击。

但从中央对待楼市的态度来看，可以说是很谨慎。逻辑在于，不想刺激太多，引发房价又一轮上涨。

而是想着让房价慢慢下跌，实现软着陆。以时间换空间，调整中国经济结构，从过去的依赖大基建、房地产模式，变为科技创新、资本市场驱动模式。

没有一个国家能够依靠房地产走向富强，这个我们这些普通百姓都懂的道理，管理层焉能不懂。

本文来自微信公众号：城市财经（ID：City-Finance），作者：余飞