房贷“降息”预期落空背后：稳住银行净息差

8月21日上午9点15分，市场静待8月LPR（贷款市场报价利率）揭晓，结果却不及市场预期。

1年期LPR为3.45%，较7月下降10个基点，5年期以上LPR为4.2%，与7月持平。两个期限品种的LPR“一降一平”的结果让众多分析人士直呼“意料之外”。因为此前，8月的政策利率——MLF（中期借贷便利）已经降了15基点，按照MLF-LPR的传导机制来看，LPR降息似乎势在必行。

因此，市场对8月LPR降息有了较大的预期，有分析师曾预测，1年期LPR和5年期以上LPR存在15个基点的下调空间，不排除8月份5年期以上LPR下调20个基点至4%的可能性。

但8月LPR公布后，几乎“打脸”了此前市场上所有的分析报告。不仅如此，也让期待房贷因此调整的购房者希望落空，因5年期以上LPR大多挂钩了居民的住房按揭贷款，有“按揭购房者”直言已经算好了降息后能少还银行多少利息，没想到一点也没降。

一、预期落空

家住北京的居民吴敏一直在期待8月LPR公布的日子，她的住房按揭贷款重定价日正好是在8月21日。吴敏盘算，如果这一天5年期以上LPR下调的话，她岂不是立即能享受到优惠的房贷利率？

8月15日，她看到政策利率MLF下降后，很多分析都说当月LPR很可能下降，吴敏也盼着5年期以上LPR的下降幅度可以更大一些。

LPR是银行给最优质客户执行的贷款利率，分为1年期和5年期以上两种，其中1年期多与企业短期贷款、居民消费贷款等短期贷款利率挂钩，5年期以上LPR多和居民的住房按揭利率、企业长期贷款等中长期贷款有关。

MLF操作利率则是LPR报价的定价基础，从产生方式来看，LPR=MLF+基点，由18家具有代表性的商业银行报价后计算出来。8月15日，MLF操作利率下调0.15个百分点后，市场即普遍预期当月两个品种的LPR报价将跟进下调，尤其认为与居民房贷挂钩的5年期以上LPR报价或将更大幅度下调。

吴敏的房贷是在5年期LPR基础上浮59个基点，执行4.79%的利率。以她接近150万的贷款来计算，如果5年期以上LPR下降15个基点，那么她的贷款利率会变为4.64%，月供会少120元。她还憧憬过，可以用每月少还的利息分期买一个新手机。不过，她的希望落空了，9点15分，她甚至看了好几遍才确认，当月5年期以上LPR的确是没变化。

国盛证券首席经济学家熊园认为，鉴于央行8月15日已下调MLF利率，无论历史经验还是现实压力，本次仅1年期LPR调降10个基点、5年期LPR维持不变，实属“意料之外”。

这是自2019年8月20日起，LPR新的机制形成后，首次出现只调整1年期LPR，未调整5年期以上LPR的情况，也是第二次出现1年期MLF利率与5年期以上LPR非同步变动。上次情形发生在2022年5月，当月1年期MLF利率未变，5年期LPR调降15个基点。

在光大证券金融行业首席分析师王一峰看来，8月LPR调降幅度明显低于市场预期。从历史上历次MLF调整与LPR的联动机制来看，2019年LPR改革以来，除2022年8月MLF降息10个基点而1年期LPR调降5个基点、5年期以上LPR调降15基点外，其余几次调整中MLF-1年期 LPR均等幅联动。即历史上看MLF的调整基本等幅映射至1年期LPR，且LPR利率曲线内部的调整幅度呈现较强线性相关关系。而本次LPR调整打破了原有联系机制，改变了市场前期普遍接受的从资金市场政策利率到信贷市场基准利率传导机制，会导致未来LPR的可测度性下降。

二、稳住息差

为何本次报价出现这样的结果？有分析人士认为，未降5年期以上LPR，是为了防止进一步挤压净息差。

8月19日，国家金融监督管理总局公布2023年二季度银行业监管指标数据，商业银行净息差降至1.736%（第一季度为1.744%），创历史新低。其中大型商业银行净息差降至1.67%（第一季度为1.69%），股份行降至1.81%（第一季度为1.83%）。

华泰证券的一份研报指出，一季度我国商业银行净息差为1.74%，已低于1.8%的监管合意水平。

不过，降低1年期LPR，在降低客户贷款利率的同时，也还是会影响银行的净息差。作为一线银行员工，黄浩也感受到现在息差在逐渐收窄，再降下去，银行的经营压力会越来越大。黄浩是一位华东地区的股份行分行的客户经理，他现在很多客户都属于小微客户，也是普惠金融业务。

黄浩说，1年期LPR后，估计很多短期贷款的产品都会相应下降，不过他负责的业务受到降息影响可能会相对小一些。他进一步解释称，“普惠业务这一方面是有补贴的，我们发放贷款后，当地央行分支机构会给予贷款补贴，所以现在比前几年银行打价格战的情况好很多，即使我们发放的贷款价格很低，加上补贴之后，也还是有一点利润的，也还是赚钱的。”

而且，黄浩所在分行的另外一层考量是，当地监管部门对于普惠金融贷款有考核指标，因此在风险可控的情况下，价格反而是次要的，要保证落地安全，并且满足考核指标。

东方金诚首席宏观分析师王青认为，1年期LPR下调将引导企业和居民融资成本更大幅度下降。伴随企业和居民信贷利率持续下行，后续实体经济融资需求将会上升，银行信贷投放节奏也将加快，预计8月信贷、社融数据将大幅反弹，同比也会多增。

作为客户经理，黄浩也在努力地给客户讲解降息后贷款会更合适，给客户营销贷款产品，比如通过老客户的业务合作公司，为他们提供更合适的贷款产品。不过他的切身感觉是，现在小微这方面需求没有2020年之前好。黄浩去了很多客户的工厂深入拜访了解，有的企业没有增加订单、不敢扩产，也没有扩张的需求，所以不贷款。此外，银行的竞争也特别激烈，当地有国有大行、股份行几乎都有分行，还有当地城商行、农商行，基本是全国范围内银行设置分支机构比较多的地方，为了同业竞争，银行也要创新产品去吸引客户。

现在，息差收入是我国商业银行最主要的盈利来源，随着净息差的收窄，有研究人士指出，银行现在更多地依靠扩大放贷款的规模来获取更多利润。

中国央行近期发布的2023年第二季度货币政策执行报告提出，商业银行维持稳健经营、防范金融风险，需保持合理利润和净息差水平，这样也有利于增强商业银行支持实体经济的可持续性。“此前，银行估值承受着政策和经济的双重压力，‘让利’是政策压力的核心，央行明确表态对于商业银行合理净息差和净利润水平的支持，是政策底的积极信号。”

中信建投研报分析认为，2023年6月，商业银行一般贷款加权平均利率4.48%，同比下降28个基点，较3月同比降幅（45基点）大幅收窄；企业贷款加权平均利率较3月持平于3.95%，始于 2021年底的贷款利率持续快速下降周期或已结束。

熊园倾向于认为，央行本次“意外”操作，主要考量可能有三方面：一是当前银行息差处于历史最低，客观上需要央行呵护；二是当前人民币持续贬值，央行有意维护汇率稳定；三是房贷利率动态调整机制下，不少地区的实际个人房贷利率已低于LPR加点下限，LPR对房贷利率的约束其实已弱化。

申万宏源证券高级宏观分析师屠强认为，降准对于缓解商业银行成本压力有更为直接的效果，预计央行9月或实施全面降准，幅度为25个基点。当商业银行负债端成本缓和后，后续LPR下降的空间将会打开。

三、政策缓冲？

自7月以来，政策层面多次透露出对存量房贷调整的表述，但目前尚未落地。因此，本次5年期以上LPR报价未变，也被解读为存量贷款即将调整的信号之一。

中国民生银行首席经济学家温彬表示，5年期以上LPR报价“按兵不动”，原因之一是存量按揭利率调整已“箭在弦上”，给存量按揭利率调整预留空间。

“5年期以上LPR不降或是为存量按揭贷款利率调整提供缓冲垫。”王一峰判断，据其前期测算，当前存量按揭实际执行利率较高，在4.7%左右。这一方面促使今年来居民早偿（提前还贷）行为增加，影响涉房类融资增长；另一方面也对居民消费形成较大挤出。

王一峰认为，存量按揭贷款利率将择日下调。乐观假设下，在假设存量房贷执行利率降至4.5%左右的情况下，则按揭贷款综合加权平均利率降幅为36个基点左右，对应2023年第四季度/2024年上市银行息差将收窄1.2基点/3.6基点，下拉2023/2024年营收增幅0.5个百分点/1.4个百分点。若将存量房贷利率降至目前新发放按揭利率水平，则银行体系净息差会受到更明显冲击。

此前，政策层面多次发出对存量房贷调整的信号。从政策的表述来看，政策面的提法已由之前的“支持和鼓励”，调整为“指导银行依法有序调整存量个人住房贷款利率”；8月18日，中国央行等部委召开的“金融支持实体经济和防范化解金融风险电视会议”也指出，“统筹考虑增量、存量及其他金融产品价格关系”。

据此，王一峰认为，本次暂不下调5年期以上LPR，或是为即将到来的存量按揭贷款降利率提供政策缓冲，避免对银行体系稳定性形成过大冲击。

王青同样认为，下半年降低存量房贷利率势在必行。现在的关键是下调幅度。参考2008年的下调比例，以及当前新、老房贷利差，判断大概会在0.5至1个百分点左右。对于银行在利息方面的损失，可通过引导银行适度下调存款利率等方式部分弥补，现在也具备这样的条件。

（应受访者要求，吴敏、黄浩为化名）

本文来自微信公众号：经济观察报 （ID：eeo-com-cn），作者：胡艳明