租赁市场，变冷了

十月，上海二手房成交了1.2万套。还是个蛮熟悉的数据，因为七八月也是这个量，没想到九月抬高的成交量回归得这么快。

我们甚至没想过再写个选题告诉大家。二手市场还用说么，就连坐中介店面写作业的小朋友都多少听说了些。

但是，我们逐渐发现这件事开始传导。就是当你看完成交、看完挂牌再跟房东聊聊以为结束之后，这件事其实还在不断发酵。

卖不掉的房子都去哪了？找不到租客的房东变多了，租金开始竞价了...

是的，在我们看完二手成交数字的时候，也顺带发现了，租赁市场的房租下探。

尤其是其中高端租赁市场的变化：

原来这里面高端租赁还要更冷，原来今年高端租赁比去年还要更冷……

我想有必要跟大家分享下这其中的变化，于是我还是打电话到每家中介门店，去看看眼下上海高端租赁又有着怎样的变化。

“月租金1万以上单子，比去年少一半吧”

“月租金1万以上单子，比去年少一半吧”，看着博眼球的一句话，却是我坐下来码字的此刻唯一记得的。

我用1万以上的单子作为参照物，咨询了各板块某租赁平台门店。倒不是说高端租赁非得1万以上或是3万以上，就暂且去看看月租1万以上的租赁单子在上海的租赁市场都有着怎样的变化。

在我打的几十个电话和进行的面谈里，感觉中介小伙伴们的反馈更像是哀嚎。

注：不是每个区每个板块都有月租过万房源成交，我们统计了14个区32个板块月租过万租赁单的开单情况，跟去年同期相比

其实1万以上的租赁单对很多中外环板块已经是天花板，很多中介可能一两个月都开不了这样一单。

像徐汇滨江板块，有60~70位中介10月成交10多套租赁。遇到这样的情况时，我们以门店为单位，跨月度进行统计，然后再具体到每个月、每个人。

我总结了下全市，14个区有统计的32个板块里，56%板块的中介开单量比去年同期砍掉25%以上，也就是1/4；10%板块开单量可以比去年同期少掉40%以上，接近一半。而且越是南京西路、徐家汇这类核心位置，开单量就少得更多。

这个10月，新天地板块租赁单能有70~100套，而以往的10月，这个数字在150套左右（2021年10月）。

徐汇滨江租赁基本都是大户型，这里的大区的60~70多人，这个10月只成交了10多套，比去年少了1/3不止。

同样是租房淡季，今年南京西路、徐泾、漕河泾这三个地方的万元租赁单开单量至少砍掉了40%左右，相当于中介平均收入也少掉了40%。

中远两湾城的一位小哥说自己已经躺平，只要勉强保持生存就行，连他业绩比较好的同事现在在店里的时间都明显多了很多，因为没客户。

整个徐泾区域能成交2~3套月租过万的单子，往年这个数字是5~6套，相当于今年只有往年的一半（往年不包含去年）。

碧云中介这个10月租赁订单放一起差不多十来套，这个量是以往的七成，以往每年这时候也是市场淡季，但今年更淡，中介边说边摇头：“真的差，不是一般的差”。

越来越多贵房子租不掉，成交周期也在拉长。

某中介平台开会有个统计，租房最好的七八月，平均50天左右，普租就能租掉。但现在，不管普租还是高端租赁，都延长了，尤其后者，动辄半年租不掉。

碧云有一半是别墅和大平层，这里的维诗凯亚报价3.9万/月，340多平，4个房间。房东心理价位是3.5万/月，半年了还没有租掉。

租不掉的房子形成积压，所以租赁存量也多得超出中介想象。

中远两湾城挂牌量也到了80多套，往年正常水平在60~65套上下，房源租不出去，还有住宅转的租赁。

碧云空出来的房子也多了很多，云间绿大地空着20~30套租赁房源，世茂湖滨高层和前面的别墅也有几十套房子在那空着。

老实说，我看着那些宏观租赁数据真的没啥感觉，都是百分之零点几的变化。但下沉到我们身边的中介门店，看着这些对行情极为敏感的中介们，这种冷的感觉才可以说冷得有点真实。

那么价格下滑，也是当然

开单量大幅度的下滑当然也带来了大幅度的降价。但这东西怎么衡量呢，单套房源说不完，我们还是先祭出一个参照物来看下市场变化。

我们以120平左右+精装修+电梯房+次新房为标志物，看下这个条件的房租跟去年同期比有什么变化。

注：这个标的会遇到两个问题，第一黄浦滨江和徐汇滨江三房基本都在150平以上，所以黄浦滨江、徐汇滨江等板块采用的标的对比都是三房+精装修+电梯次新

不知道会不会有小伙伴跟我一样想过，开单量都可以砍半，为什么房租才百分之几的降。

其实，在高端租赁市场5%，也就是五个点的跌幅，已经算是可记录的节点。这种8%~10%的跌幅就是“有事了”的标准，那种接近20%的降幅就是“日子不过了”。

我们来统计下，14个区有统计的32个板块里，接近25%的板块跌幅超过10%，还有25%跌幅接近8%，剩下50%的板块基本都有3%~7%的不同程度的跌幅。

整体而言可以说相当刺激了，这句话主要是对中介小哥们说的。

也许租赁收入可以从更低价格段来弥补一些，不过高端租赁市场的这种降法确实少见，很多四年租赁老人说，这是回到2019年了。

仁恒西郊花园比去年降低了1千/月；万科天空之城和招商虹桥公馆也是每月降1千左右；瑞虹新城每期价位不等，每月1万8~2万1、2万8~3万1不同价位都有，但价格降幅都在2000元/月左右。

长宁天山板块中介说，去年挂牌价和成交价差不多，以往挂牌月租金能往下谈1000，今年挂牌价一下可以谈3000左右。

普陀长风板块的中介说，涨是不可能了，跌也不会大跌，1房2房跌了300~500元/月，3房月租跌个1000块钱，不过好在供应比较稳定，雅戈尔长风8号没有三房、国浩长风、风华水岸供应量也不高，所以总体价格相比其他板块还算比较坚挺。

而且标得越高降得越欢。现在月租3万以上的房子，降价幅度比较高，特别明显的是5万到8万这个区间的，这个区间基本以外企高管、本地改善为主。

目前还在的客户就是本地改善，这部分客户不像外企高管有公司贴补房租的租房方式，都是掏的自己口袋，且都对本地市场比较了解。

静安区嘉天汇，一套230平三房，之前一直挂4万9/月，最后成交4万2/月左右，而去年前年这种户型都在5万/月左右；露香园最近成交的一单租房买卖，275平，业主报价5万2/月，后来自己改价4万9/月，最后谈到4万1/月成交的；静安枫景、静安豪景2008~2009年的房子，万科物业，小区里面配备了免费的健身房、免费的乒乓球室、免费的恒温泳池等，不少中外企业高管选择租在这里，去年和前年的价格基本都在2万8/月左右，以前三房低于2万5/月是租不到的，但是现在价格在2万3/月左右，达到17%的降幅。

中介跟我算了笔账，今年租房要比去年节省10%，月租金2万块的房子一年节省2万左右，相当于1年只交11月房租。

我看到的却是中介在不遗余力地推销他的租赁房。

这里面我们还可以看到三个新变化

高端租赁市场里的一类分支，叫涉外租赁，如果说高端租赁市场冷的话，这部分租赁就是冰点中的冰点。

我经常去江苏路附近的一家小中介，跨过延安西路高架就是外国友人喜欢租的安福路巨鹿路。

以往每一年多少都会从那里漏两个外国租客的订单，但今年一个都没。

碧云小哥跟我说，他那边的外国租户差不多走了一半。像长宁古北原先这里很多外籍客户，尤其是日韩的，公司降预算或者回国了，所以有很多这类客户退租。

同时，我们也发现租住房（边卖边租的房子）的比例开始逐渐上升。

二手挂牌走高、成交走低的背景下，不少卖不掉的房子便住宅转租赁，同时也增加了租赁市场的竞争。

在我们肉眼可见的不断走高的租赁挂牌里，这部分房源在不断走高，你无法确定具体数量，但维护这些房源的中介对比自己过往的工作内容，会明显感觉有变多。

还有以往被忽略的保租房市场，今年开始，我们也注意到不少大户型品类的供应，我同事今天6月统计了上海保租房在随申办上的在租套数，我前面两张表格里也有挂牌房源数量，各位可以来回刷着对比下。

遇到这样的市场，有房东硬扛着，宁愿空着，也不随便租，但更多的房东们还是会选择降价。

中介们往往周一会跟房东做个关于上周带看量、市场成交量、挂牌量的回访，房东也会着急，于是开始降价，降价还没带看，于是再降、再降。

有位中介小哥最近经手的一套房子去年租金12800元每月，上个月底租掉了，同样的一套房子现在只能租10000元每月。市场就是这样，你租不掉就空着，现在就是以租客为主的市场，你不租的话，有房东愿意租更便宜的。

还有位房东跟中介说，只要有租客看中，价格愿意谈，中介带租客来看房，出了一个去年都没有的价格，房东考虑了两三天也答应了。

细分领域体现市场变化

我们经常会反问自己为什么要去做这类数据选题，尤其还是这种租赁切口里的高端租赁，说句这是冷门中的冷门，应该没人反驳。

但其实你会发现，哪怕是这种细分中的细分，它还是市场里的分支，也会体现市场正在发生的变化。

这也是为什么我们会在挂牌量、租住房里找到二手的影子，从客流量看到市场在经历什么，甚至从客群身上的故事都可以看到属于这个时代的特定要素。

这才是我们关注小切口的终极意义，也希望各位能够从中看到点什么。

本文来自微信公众号：真叫卢俊 （ID：zhenjiaolujun0426），作者：巧克丽丽