住宅于每一个中国人而言都有无可比拟的意义：刚需、户口、稳定性、发展机会、子女教育、投资理财……当人们讨论起都市生活，“漂泊他乡”的孤独感往往同“还在租房住”划上等号；“站稳脚跟”的标志也常常是“在城里买了房”。

然而当我们真正观察和对比中国各地的住宅区，不难发现城市之间、小区之间、户型之间、甚至是内部装修风格都是那么相似。这种“近亲繁殖”般的相似性似乎既是中国住宅背后复杂问题的表征，也是其结果。

每个人过着千差万别的人生，却都住在差不多的房子里。购房者们热火朝天地讨论着地段、户型、得房率、绿化率这些标准参数，却从未有兴趣和精力思考“家是什么”这种更为根本性的问题——市场提供什么，消费者就接受什么，并以高度一致的评价体系作为对住宅优劣的判断标准。

历史的抉择创造了巨大的发展机遇，也造成了一系列困境。本文将从中国住宅的前世今生入手，探讨中国住宅未来的可能性。

一、中国住宅的历史沿革：从“土洋结合”到“98房改”

反观中国住宅建筑的发展历程，我们会赫然发现一条从杂糅走向单一的崎岖路径。

二十世纪初，旧中国的住宅建筑呈现一种传统民居与西洋样式的混合状态——传统民居发展自各地人民历史悠久的居住智慧：应对气候、本土材料；而西洋样式则缘起于西方侵略者带来的各国建筑文化，因此在租界地区洋楼繁盛、恍若异国。

这种外来的“政治强加”，导致了那个历史时期的住宅混育出一种“文化叠加”。正如冯骥才所说：“从历史角度看，洋楼是西方入侵的一目了然的证据；从文化角度看，它却是本土文化一个奇异的创造。进而说，是在被动历史背景下主动的文化创造。”上海石库门、天津五大道、开平碉楼……无不是中西相融。虽然我们一致批判侵略行为，但从历史遗留物的文化和审美价值上看，当时民居建筑的丰富形式实属蔚为大观。

这种奇观被历史进程出其不意地愈演愈烈。1924年以后，留学美国宾夕法尼亚大学的第一代中国建筑师相继回国，他们在校期间接受了从巴黎美术学院体系（Beaux-Arts，也称布扎体系）到现代主义过渡的建筑学内容，精通西方古典建筑形式法则，也以开放的心态开始研习现代主义国际范式。之后近半个世纪的动荡时局里，这些建筑师在中国艰苦卓绝地实践当时西方的建筑学理论，并探索与传统相合之法，也造就了一些如今依然充满理论价值和历史况味的住宅建筑。

由杨廷宝设计，位于沈阳、建于1931的张氏帅府西院公寓楼，用红砖白筑的都铎风格（Tudor Style），配合具有哥特式饰趣的细部——虽是西洋样式，但经过中国建筑师修改化用，确也符合当时的审美取向；对于现代主义在住宅上的运用，最为典型的便是上海徐汇区始建于1934年的集雅公寓（Georgia Apartments）。由范文照设计，立面风格简洁，内部小户型为主，类似于如今的单身公寓——这种现代主义形式的住宅在当时绝属开创。

中西建筑师的各自实践、外来和本土的激烈冲撞、新旧时代理论的转型——总而言之，这个时期的住宅建筑设计，虽无自下而上的需求整合，也无自上而下的固定章法，但因雄心壮志的第一代中国建筑师加入而更为异彩纷呈。

新中国建国初期，百废待兴。在计划经济体制下，住宅建设统一由政府出资。借鉴苏联的住宅理论，当时的建设目标仅仅是“居者有其屋”。加上这一时期政府的主要力量放在工业生产上，对于城市基础设施和住宅的建设在其次，因此住宅紧缺的问题始终没有解决。在当时，住宅只是为了满足生存需求的最低保障。粗糙的简易楼、筒子楼是人们对建国后住宅的最初印象，楼内通常多户公用厨房、卫生间和走廊空间，以满足所谓集体主义生活的想象。

改革开放以后，尤其是1990年代以来，人们对住宅建筑的质量和居住体验逐渐有了认识和追求。“1993年北京市优秀住宅设计”竞赛的获奖方案基本代表了当时较为先进的住宅设计理念。从获奖作品不难看出，在当时“实用、经济、美观”的原则指导下，“三大一小一多”，即“大客厅、大厨房、大卫生间、小卧室、多储藏空间”，是住宅所追求的优秀布局形式——显然是对早年简易楼造成的居住问题的修正。

一等奖“六彩方案”的设计师在项目解说中提到了采光通风、隔热保温、朝南房间、标准化定制门窗、入口私密性等设计要点。如今看来，当年这些被视为先进、现在依旧在被讨论的设计要点，几乎成了建筑学对住宅设计最后的贡献。

1994年7月18日，国务院发布了《关于深化城镇住房制度改革的决定》，提出了取消住房建设投资由国家、单位统包的体制，改为国家、单位、个人三者负担。至此，建国以来的住房实物福利分配的方式进入尾声。同时一系列与之相关的制度也逐步建立：推出经济适用房和优质商品房以满足不同家庭收入情况，建立住房公积金、住房信贷体系等等。

1997年亚洲金融危机爆发，这让扩大内需、刺激居民住房需求成为了首要任务。于是1998年7月3日，国务院发布了《关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》，要求在当年下半年完全停止住房实物分配，实现个人购房制，并鼓励住房金融、规范住房交易市场。规模浩大的住房改革，让中国正式开始进入商品房时代，房地产行业也逐步堆积体量，成为了中国经济的支柱产业。房改制度的准确定位拯救了当时的经济，并开启了接下来十年的高速发展。

对这轮经济增长起到关键作用的另一个重要的因素，则是当时的土地财政。1990年国家正式推出城市土地有偿使用制度。与98房改配合，这一制度盘活了沉睡多年的城市隐形财富，地产商大量拿地建房，使地方政府“一夜暴富”。更多、更高价地产项目的建设，意味着更高的土地财政收入，也意味着更充沛的政府资金可以大力投入基础设施建设，展开更快速的城市化进程——地产和基础设施相互加持，城市化与“推倒重建”的发展思想齐头并进，大量的房地产楼盘仿佛“一夜之间”冒了出来。

21世纪初期，既非农村又非城市的景观在中国的热土上不断闪现，又在极短的时间内被高楼大厦代替，这一切的发生都快得令西方发达国家瞠目结舌。库哈斯（Rem Koolhaas）在他主编的研究珠三角地区的图文集《大跃进》（Great Leap Forward）中称这样的发展模式是一种“塑料都市主义”（plastic urbanism），他认为决绝抛弃现状所建造的是一种“没有都市性的都市情境”（urban condition free of urbanity）——人们的生活方式演变还来不及和城市环境契合。（图片来源：Phantom Shanghai，Greg Girard，2002）

客观地看，正是商业运行法则催生的如出一辙的住宅楼房，在效率和品质之间摸索到了一条切实可行之道，才能在20世纪末开始的国家极速建设大潮中，为来不及应对风云变幻的百姓提供了对“家”的标准化答案，让人们在时代洪流中找到了得之不易的安定感。

但可以确认的是，这个在历史上已被证明正确的答案，并不能面向未来——我们已然在这条道路上走了太久，以至于巨大的历史惯性和路径依赖效应让我们以为别无他法，让我们误会“家”的意义只有单一的诠释方式、叫“住宅”的建筑物只有几种样式，因此所有人只能向着一个早已被异化了的目标努力。

而站在中国城市化建设从“上半场”走向“下半场”的节点上，我们需要为这一“惯性”摁下暂停键，重新审视中国住宅的困境产生的根源。

二、土地政策带来的多重扭曲

从21世纪初到如今，中国住宅困局最大特点之一是住房金融属性过强，导致富人以房投资，穷人生活环境极差——其本质是土地政策造成的多重扭曲结果。这一点涉及更为深刻的人口结构、资源分配的难题，绝非城市规划和设计本身能够以解决。

21世纪初，以东部县市为代表，全国多个乡镇开设“开发区”或“工业区”，并开始“三通一平”等配套基础设施建设，同时制定优惠政策招商引资。例如低价出让工业用地、根据投资额按比例返还出让金、允许工业用地建设职工宿舍和办公楼等，这导致了城市工业用地出让的严重价格竞争。于是，城市化的速度被“土地工业化”拉动起来。

同时，居住用地配置却严重不足，导致城市房价过高、住宅单元被塞在高密度的高层居民楼里，并被包裹进拥挤的封闭小区内。至此，中国式的住宅楼已经被完全确定了原型（prototype），很难再跳脱出已有形制的限制进行创新性的住宅设计了。

显然，地方政府为土地财政收入进行招商引资的竞争，必然会过度偏向资本而忽略普通劳动者。对没有本地户籍的外来务工人员及其家庭，更没有提供相关的住房安排和公共服务建设。从2001年到2008年，中国城镇人口平均年增长率只有3.55%，同一时期的城市建成区面积年增长率却高达6.20%。

这就意味着，中国的“土地城市化”速度要远高于“人口城市化”，并带来了一系列例如“合村并居”“强制拆迁”等乱象。于是我们看到现代化工业区旁边就是落后村镇，高楼大厦包裹着杂乱的城中村，城市边缘大量空置楼房等等乱象。由此造成的城市景观是未经深思熟虑的，如同潦草的信笔涂鸦和随意拼贴。

另一方面，过去的10年里，人口增速有所下降，但流动性进一步增强了，且流动整体依然向京津冀、长三角和珠三角的大城市聚集。大城市本不充沛的住房价格进一步被抬高，前来务工的外来人口根本无法负担体面的居住环境。

从全国来看，这些流动人口居住在集体宿舍、工棚以及城中村、城边村的出租屋等，人均租住面积只有15～20平米，约为城市户籍人口居住面积的一半，而城市户籍家庭近90%已经拥有一套住房，20%以上甚至拥有两套以上住房——中国城市住房市场有着巨大的居住鸿沟。

虽然中央政府长期要求地方大量增加城市保障住房供应，在真正操作的过程中则出现了严重的“动作变形”。由于过高的各类税费和高额的土地出让金，需要被提供保障住房的中低收入人群占比太大，以至于难以操作。再者，既有的“土地财政”格局下，地方政府忙于招商引资，因此不会将工作重心放在为外来中低收入人群建设保障住房上。

一线城市商品房以“金融产品”的性质继续强化其投资价值，而三四线城市住房有价无市或无人问津进而导致价格下跌。高收入人群手握数套房产，中低收入者生存环境不佳，保障住房无法保障真正有需求的群体，加之后疫情时代的经济下行为这一切再蒙上一层阴霾——土地政策的现状为中国住宅发展来带多重扭曲的结果，以至于如果想要改变这等局面，必须开展渐进的、系统化的城乡土地制度改革以逐步改变现况。

三、地产开发的“功绩”

在土地政策的限制下，经过多年探索，地产商已摸索出一套成熟完整的住宅设计策略。这套模式是以场地“强排”为出发点，即通过快速的总平面布局设计，测算投资回报率，为营销策划和产品定位做论证。强排的关键，在于日照和基底面积，后者又和容积率、建筑密度、层数、建筑面积等直接相关。因此这不是一种空间设计手法，也不是用户需求分析，而是单纯从法律规范和商业逻辑考虑的空间生产思路。久而久之，建筑物的产出方式就形成一种固定的模式，以获得利润最大化为唯一目标。

总平规划完成后的单体建筑平面布局，更是从以往成功的项目中拿来即用，从而实现高周转。所以判断一个住宅建筑师是否成熟的重要标志是强排能力和出图效率，而非建筑学意义上对体量、尺度、空间的把控，更不用提探索性的空间理念和创新型的功能。

此外，住宅的立面设计则来路不明。为了迎合大众通俗审美，这些住宅的立面往往直接提取异域风情或中式风格的建筑语汇，甚至以毫无根据的方式融合，俨然一种新世纪“折衷主义”。因而表皮与平面成了完全脱系的两个部分：平面实现户型需求；表皮的形象渲染出品质生活的图景。

配合以人工景观和小区绿化，这些横空出世的“xx花园”“xx名苑”“xx新城”，绝不会羞赧于自己千篇一律的建筑空间，而大方地以“欧陆风情”“山水园林”等说法作为营销概念，以区域地段、自然生态、配套设施作为议价策略，高声呼喊、催促消费者出手。

房地产开发模式被归纳成从1.0福利分房时代，到2.0商品房时代，再到3.0租售并举时代。其本质并无区别，都是在宽马路、封闭小区内的多户型楼房——住宅在中国就和手机之类的工业产品研发模式无异，只在运营和租售方式上调整，并未对其使用场景和形式上进行任何创新。与理应被更新换代的电子工业产品不同，建筑物作为人们生活场景的承载，应该具有可被更新修缮、延续其风格和故事的性质。

如今的城市封闭小区高层住宅开发模式，从设计和使用上至少存在以下几个重要的问题：

首先，住宅缺乏可被回收更新的弹性。我们国家住宅类土地的使用年限是70年，一般民用建筑设计使用年限为50年。但是统计数据显示，我国城市住宅实际寿命往往低于使用寿命，一般城市住宅的实际寿命为30～40年。可以试想，如今建造的小区建筑在到达其使用年限后会面临怎样的尴尬境地。若在建造之初从未设想其老旧之后如何焕发新生，那么其结局只有拆毁重建，好不容易建立起的都市性再一次面临洗牌。

其次，住宅区内部缺乏充足的社区公共空间、具有活力的商业空间，很难产生社区归属感。基层的社会群体组织不具备邻里概念，是标准的生人社群。越是没有归属感，越会让人们相互提防、没有领地意识（territoriality），越会让人们无法从封闭的小区概念里出不来。

再者，宽马路围绕封闭小区的形式让交通效率大打折扣。美国城市街区一般是190米×80米；而中国一些巨型小区占地面积能达到500米长宽，这就形成了很多500米以上宽度的路网。换言之，美国城市道路密度普遍是中国的4倍，加之高层住宅的居住人口大大超过美国的和缓居住密度（gentle density），可想而知通行能力之不足。

三、城市填充：中国住宅和城市发展的一种设想

过去已经造成的城市景观和高密的住宅区块已成定局，也许如今已到了可以提出一种城市发展的宣言式设想的节点。

“城市填充”（urban infill）的概念在国外城市设计研究领域早已有之，指的是在已有城市建设用地中填补或重新开发未利用或低效用的空地。它通常涉及在已有城市基础设施、道路和服务的周围重新挖掘土地价值，以提高城市的可持续性、提供更多住房、商业和公共设施，并减少城市的扩张和对绿地的过度消耗。

本文所提的“城市填充”概念则是在其基础上进行的符合中国住宅发展现状的扩展。这一概念首先是对中国城市住宅现况的全盘接受，随后在此基础上进行精细化的填充式发展。无论是先前粗放式、不考量城市尺度的大规模地产开发结果，或者是“近亲繁殖”式的、大量复制的无个性住宅建筑，未来的发展模式必然是要在现有建设的基础上寻找叠加之法——我们需要将理想住宅缺失的内容重新“填充”进现在的城市。

1.城乡连接填充

前文提到，中国人口流动方向依旧是从地方乡镇流往大城市，势必造成城市拥塞和人口分配不均。这其中一大重要因素便是乡镇资源不充沛，且生活状态无法吸引城市人口。在城市规划层面，要解决这种资源分配的不均，本质上是要将城市与乡村视作一个连续体，而非清晰的二元对立。

在这一连续体中，乡村有别于城市的生活状态和节奏是其核心吸引点，在近郊、远郊、村镇等片区可以以不同方式与城市要素相结合，配合以高效的公共交通系统，形成城乡之间的连接、填充。在此基础上，属于乡村本土的、具有特色的地方文化、节日庆典、手工艺品也会得以传播和存续，以此弱化城乡发展差距的问题，也呼应当下远程办公、数字游民等新的生活方式浪潮。

通过远程工作、网络社交等信息技术支持，加之更为便捷的物理交通系统，人们可以选择居住于村镇，并享受村镇的闲适环境、激发村镇特有的节庆、手工艺等地方文化，同时并不和城市生活“相距太远”。（制图：郑时翔、盖溦）

2. 混合功能填充

上世纪六十年代，“混合使用”（Mixed-use Development）的概念在美国兴起，《美国大城市的死与生》的作者简·雅各布斯就是其强烈支持者之一。她认为功能混合的街道将充满活力，犯罪行为会被人们自然而然地发现并制止。而在今天的中国城市，居住社区的功能往往单一而封闭，即便其中配置了不同功能，也往往不符合居民的实际需要，成为一种僵化的指标分配。

我们可以大胆设想，住宅楼与楼之间的空地是否可以安置小型商业，快闪店（pop-up shop）？住宅楼的一层是否可以被改造成小型商场或会客厅？更多半公共空间，诸如健身、瑜伽、会议室是否可以安插在楼层中间？这些更丰富的小型零售店和餐饮店、更多开敞或半封闭的社区活动空间、对外部开放但离居民更近的服务功能（例如图书馆、娱乐室）……

嵌入住宅首层或插入住宅楼间的功能组块会使居民对社区产生情感寄托，从而调动责任感。同时也能够扩充社区和住宅的多样性，对于住宅的评价方式随即更为多元。

充满活力的混合功能区块会被填充入住宅小区之间主干道路，于是道路被“拓展”和“拉扯”，让自发或偶发的功能团块“涌入”小区内部，重新定义住宅区域内外的关系。（制图：郑时翔+盖溦）

3. 人行尺度填充

人行尺度的匮乏是中国城市面临的核心问题之一，大而无当、车行优先的街道尺度一方面受到“强功能分区”的现代主义城市规划理论的影响，另一方面也是中国城市中大型封闭小区导致的必然结果。低密度道路网络除了加剧交通压力外，更重要的是限制了城市活力的产生——过于宽阔的马路和随处可见的围栏剥夺了人们在城市内享受愉快的步行和互动的机会。

未来，若能将封闭小区围墙拆除，住宅区内的道路重新规划成适用于少量车辆通行的小型街道（local street），步行和骑行将成为城市的主要交通方式，并进一步激发社区互动。与“混合功能填充”相结合，小街道的边缘可以填充趣味性的商业和公共设施。

创建这种漫步式和游览式的人行空间不仅有助于改善居住质量，还有助于减少城市中不同功能区域之间的隔离。传统的“强功能分区”模式将被重新定义，城市将变得更具包容性，不同的功能和社区将更加融合在一起。

小区开放的同时，更丰富的、人行友好的功能将被置入街道。具有社交属性的漫步系统让住宅区域重新焕发活力和生机。（制图：郑时翔、盖溦）

4. 文化意象填充

随着对中国城市“千城一面”的诟病逐渐成为共识，对在地文化、城市遗产的保护利用已愈发受到重视。在城市开发已拆毁、抹除、抛弃了大量文化和历史信息的现状背景下，城市中的“文化意象”需要以更具当代性的方式，通过新旧结合、转译等方式在城市环境中进行填充。

一个很好的例子是MVRDV在波兰弗罗茨瓦夫斯沃多瓦岛（Słodowa Island）上对19世纪的一座历史建筑进行的翻新和扩建。其不仅保留了原有建筑的外观，并添加了现代化的扩建，成为邻近公园的焦点和为游客提供更好岛屿体验的目的地。这是一座综合性建筑，包括共享办公空间、活动场地、美食广场、咖啡厅和屋顶露台，也成为城市中前瞻性创意文化的汇集之地。

对于相似性极高的住宅进行创新性的改建、加建，从而产生更具有生命力的建筑形式和功能组合，在保护和利用老建筑的同时，也会逐渐产生新的文化意象和城市个性。这有赖于政策支持、建筑师的精细作业、房主的接纳度三方共同努力。（制图：郑时翔+盖溦）

5. 住宅类型填充

在未来，更多元的家庭构成、阶层细分将推动住宅类型向多元化、个性化发展。这一点，需要通过土地政策和更为合理的住宅用地规划得以实现。从低密度的独立别墅到中等密度的联排住宅，再到高密度的公寓楼，各式各样的住宅形式将在不同区域找到它们的理想位置。

同时，存量时代也将产生有别于新建住宅的更多样、且具有不可复制性的居所，城市中现有建筑的再利用和改造将成为住宅类型填充的潜力点。旧楼的回收和改造、功能替换，以及二手房的翻修……意味着居民不仅需要打破传统的户型思维，还应该超越传统的住宅概念。一些原本并非住宅用途的建筑，例如废弃的工厂、空置的商店，在适当的条件下，也可能被改建成独特的住宅类型。

这一思维的转变将为城市带来更大的灵活性和多样性，不仅促进了住房市场的多元化，还有助于有效利用城市土地资源，为居民提供更多的住宅选择，也激发了对城市空间创新的想象。

未来的住宅类型会随着土地政策的改进而变得丰富起来，不同密度、不同风格和形式的住宅会促进城市的多样化。（制图：郑时翔、盖溦）

本文来自微信公众号：城市中国杂志 （ID：UC_urbanchina），作者：郑时翔、胡之乐，编辑：张晶轩