京沪下调购房门槛，对市场有何影响？

北京、上海双双下调购房门槛。

12月14日下午，北京市官宣四项住房政策调整，包括调整普通住宅标准、下调购房首付比例、扩大贷款年限、降低房贷利率。

调整后，北京七成以上住房将适用普通住宅标准，能够享受住房转让时的增值税优惠政策；北京购房首付比例首套低至30%，二套低至40%；贷款年限最长30年；房贷利率低至对应期限LPR（贷款市场报价利率），即4.2%。

当日稍晚，据“上海发布”官方微信公众号发文称，上海自12月15日起，调整普通住房标准和优化差别化住房信贷政策。调整后，上海普通住房范围扩大，最低首付比例为首套30%，二套40%；房贷利率低至相应期限LPR减10个基点（4.1%）。

“首套、二套住房首付比例下降，直接降低了首套刚需、二套改善住房需求的入市门槛。”易居研究院研究总监严跃进测算称，以上海市600万元总价的二套房购置为例，调整后首付款将减少120万元。

前述消息发布同时，京沪两地相关部门均表示，本次调整旨在更好满足居民刚性和改善性住房需求。

中国人民银行（下称“央行”）北京市分行发文时提到，本次调整的背景还包括，要适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，此前，北京市已根据相关会议及文件要求，出台了“认房不认贷”政策。

据国家统计局数据，2023年10月北京市二手住宅价格同比下跌，上海市二手住宅价格连续四个月负增长。

“在房地产供求关系发生重大变化的情况下，适时的调整房地产政策是必要的。”招联首席研究员董希淼表示，京沪两地政策调整向市场传递出稳定房地产的积极信号，有助于提振房地产市场的预期和信心。

“2024北京楼市‘小阳春’肯定要出现了。”前述消息发布后，中原地产首席分析师张大伟立即表示，目前发布的政策有利于市场走出低迷，预计2023年最后半个月一直到2024年一季度，北京市场明显企稳。

对于上海市的政策调整，严跃进表示，其力度符合市场预期，会带来非常好的市场反馈。

降门槛：首付低至三成、房贷利率低至4.1%

京沪两地购房首付比例都将低至30%。据测算，北京购房者首付比例最多下调40%，上海首付比例最多下调30%。

12月14日下午，北京市住房城乡建设委等六部门联合印发《关于调整优化本市普通住房标准和个人住房贷款政策的通知》（下称《通知》），官宣三项住房政策调整，包括调整普通住宅标准、下调购房首付比例、扩大贷款年限。

同时，央行北京市分行发文称，北京地区市场利率定价自律机制还通过了降低新发放商业性个人住房贷款利率政策下限的自律决议。

具体而言，一是调整北京市普通住宅认定标准，也即通常所说的“豪宅线”。

调整后，小区建筑容积率在1.0（含）以上，单套建筑面积在144平方米（含）以下，5环内成交价格在8.5万元/平方米（含）以下、5环-6环成交价格在6.5万元/平方米（含）以下、6环外成交价格在4.5万元/平方米（含）以下的住房视为普宅。经此调整，北京市普宅占比提高至七成左右，将有更多家庭能够享受住房转让时的增值税优惠政策。

二是下调新发放房贷最低首付款比例。在全国统一政策的基础上，将北京地区首套住房个人住房贷款（含商业性个人住房贷款、住房公积金个人住房贷款，下同）最低首付款比例统一下调为30%；二套住房个人住房贷款最低首付款比例下调为城六区（东城、西城、朝阳、海淀、丰台、石景山区）50%、非城六区40%。

目前，全国首套和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限统一为不低于20%和30%。

三是将最长贷款期限从25年恢复至30年。有关部门称，该调整取消了房价过快上行阶段北京市对房贷年限的从严管控。

四是降低商业银行新发放房贷利率政策下限。

12月15日起，城六区首套、二套利率政策下限分别为不低于相应期限LPR加10个基点（4.3%）、不低于相应期限LPR加60个基点（4.8%）；非城六区首套、二套利率政策下限分别为不低于相应期限LPR（4.2%）、不低于相应期限LPR加55个基点（4.75%）。

与北京几乎同步，另一座一线城市——上海于同一日释放了重磅利好消息。据“上海发布”官方微信公众号，上海自12月15日起调整普通住房标准和优化差别化住房信贷政策。

在优化住房信贷政策方面，在上海购房的最低首付款比例将下调，商业银行新发放房贷利率政策下限也将迎来调整。

具体来看，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限LPR减10个基点（4.1%），最低首付款比例调整为不低于30%；二套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限LPR加30个基点（4.5%），最低首付款比例调整为不低于50%。

在此之前，上海首套住房的房贷利率为LPR+35BP，首付比例35%；二套住房的房贷利率则为LPR+105BP，首付比例50%（普通住宅）。

同时，自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山六个行政区全域实行差异化政策，二套房贷利率下限调整为不低于相应期限LPR加20个基点（4.4%），最低首付款比例调整为不低于40%。

京沪楼市有望企稳

京沪两地楼市政策调整发布后，多位分析人士均表示，京沪两地房地产市场有望明显企稳。

“北京市场有望出现一个小阳春”，张大伟称，预计2023年最后半个月市场一直到2024年一季度，二手房单月成交量超过1.5万套。

中国银行研究院研究员刘晨也认为，从历史数据来看，12月是房地产销售最为活跃的月份之一，本次调整充分结合了北京地区的楼市政策空间，为岁末年初购房需求的充分释放起到了积极作用。

“此次上海各项政策出台，其力度符合市场预期，会带来非常好的市场反馈。”严跃进称，此次上海围绕首付比例、房贷利率、普通住房标准等优化政策，进一步降低了房贷成本和税费负担。此类政 策出台，有利于增强市场信心，对稳定市场预期也将发挥积极作用。

2021年下半年以来，中国房地产市场经历了较长时间的调整，房地产投资和销售持续负增长。国家统计局数据显示，全国房地产开发投资增速为-9.3%，连续19个月负增长；全国商品房销售面积增速为-7.8%，连续21个月负增长。

国家统计局数据显示，2023年10月，北京市二手房价格同比下跌0.2%，为2019年4月以来首次。2023年7月至10月，上海二手房价格连续四个月同比下跌，最新读数为下跌2.3%。

在此背景下，近期政策层面密集推出各类举措，从供需两端发力稳地产。

“本次调整是7月底中央政治局会议提出‘适时调整优化房地产政策’和中央经济工作会议强调‘促进房地产市场平稳健康发展’等会议精神的充分体现和落实，有利于更好满足一线城市的合理住房需求。”刘晨表示，整体来看，一线城市房地产市场购房需求仍有较强韧性，本次调整也是继11月一线城市深圳、二线城市厦门出台重磅调整政策后的又一积极信号。随着一线城市政策持续优化、放开，有望带动相应区域房地产市场复苏稳步推进，引领房地产市场逐渐走出底部区域、企稳回暖。

另一方面，本次政策调整预计对商业银行影响不大。董希淼表示，当前商业银行房贷增长趋缓，有些银行甚至出现负增长，如果居民住房消费的意愿能力提升，对银行来说能够保持房贷的平稳增长。同时，尽管北京房贷利率有所下调，但整体仍高于全国平均水平，对银行息差压力有限。

对于接下来的政策，董希淼建议，应在供给端继续完善房地产金融宏观审慎管理，调整房地产企业融资“三条红线”要求，暂缓实施房地产贷款集中度管理，支持银行更有意愿、更有能力满足房地产企业特别是民营房地产企业融资需求。优化商品房预售资金监管规定，在确保资金不被挪用的前提下，更灵活地满足房地产企业资金日常使用需求等。

本文来自微信公众号：财经五月花 （ID：Caijing-MayFlower），作者：唐郡、严沁雯（《财经》实习生耿夕雅对此文亦有贡献），编辑：张威、袁满