海南“失去”房地产的二十天

虎嗅注：一个新政策的颁布，把一个行业的从业人员拖进了死胡同。本文转载自公众号“包邮区”（ID：ibaoyouqu），作者：包叔。

过去二十天海南的大起大落，实在太刺激了。

自由港规划出炉一周后，也就是4月22日，海南出台了史上最严格限购政策。“天涯海角”成了中国唯一一个全省限购的地方。

在此之前的2017年，是海南楼市历史上收成最好的一年，卖了2700多亿货值的房子。销售额相当于海南2017年GDP的五分之三。

限购政策将一片喧嚣热烈的楼市，一把推入了冰河中。5000亿货值的房产被锁定，所有炒房客能找到的漏洞，都被政府堵上了。

2017年海南全岛一年卖了25万套的房子，八成以上的房子都被岛外人买走。对岛外人限购，就意味着海南几乎“失去”了八成的房地产市场。

“4·22”后，好几万吃着火锅唱着歌的海南地产人怎么也想不到，工作也就一下子这样凉了。

唱着一首《凉凉》的不只是地产商。政策之严厉，连一位鼓吹政府积极干预市场的著名经济学家也被限住了。著名经济学家想要买套海南陵水的别墅，定金已交，却赶上“4·22”限购政策出台，因户口问题，被拒之岛外。

陵水的开发商朋友对你包叔说，四十年前，著名经济学家从对岸游回祖国；四十年后，他再也越不过琼州海峡了。

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自由港概念，把海南又一次拔高到让人仰望的位置。

中国有那么多自贸区，自由港却从来没有。海南不会仅仅成为旅游岛、度假岛、养老岛，而是要像香港一样，成为一个世界的自由岛。

“4·22”限购后没过几天，在一次政府会议上，海南省领导说了三点：

• 其一，海南要有壮士断腕的决心降低对房地产的依赖，绝不让海南变成房地产加工厂；

• 其二，土地要留给好的项目、好的开发商；

• 其三，保护也是发展、留白也是发展。

可真的断腕了，香菇蓝瘦的不仅是地产商们。

房地产是海南的支柱产业，2017年海南固定资产投资4125.4亿元，其中房地产开发投资2053.11亿元。房地产投资占GDP和固定资产投资的比例，均接近50%。

海南岛一半以上的税收也来自房地产业及周边产业。限购之后，海南将面临巨大的经济下行压力。但政府看上去不管日子多难熬，也要坚持限购政策不动摇，不能让高房价成为阻碍自贸区发展的绊脚石——就算失去整个房地产业也在所不惜。

“4·22”后，海南真的也在“失去”房地产。

限购后，海南前几大地主鲁能、绿地、富力、恒大和融创的区域公司，都纷纷召开了会议，悲伤都笼罩在他们脸上。

几天后，旭辉率先断腕。海南公司被集团降级，归到深圳公司管理。海南从集团重点战略布局之地的名单中划去。还有几家地产公司表达了相同的意愿。在处理完手头的存货后，海南区域公司被降级，或者干脆撤出。

德祐、兄弟连等房产中介转移到了云南和两广市场。以“海南限购了，下一个要火的地方是大理”为主题的软文，都已出街。

就连地产媒体搜狐焦点海南站都扑街了——全员解散。很多海南朋友发现，自己的房产中介朋友开始卖热带水果了。

一个新政策的颁布，把一个行业的从业人员拖进了死胡同。走的走，跑的跑，天下大变，怎一个枯索和惶惶了得。但不管怎样，日子还是要尝试过下去的吧。

海南“失去”房地产的第一周，扑街的地产商们，开始各显神通了。限购第五天，最会“变通”的融创发明了“以租代买”的购房模式。融创海棠湾项目将商品房进行出租，与承租人签订一项合同，购房者一次性缴纳总房款70%金额作为未来40年的租金，每10年续签一次。

这部分房租可以抵冲部分购房款。待租房者付清所有房款后，便可以获得该房的全部房产权。

如果承租人要在40年内转让租赁权，融创还会在手续上予以配合。

但真会有人去接一个四十年后才能吃到的烫手山芋吗？

融创2017年在海南省销售额是127亿元，位列恒大、碧桂园、雅居乐和鲁能之后，排名海南第五。杀入海南两年的孙宏斌还有更大的野心——2018年海南将要冲击200亿的销售规模。

不知道“4·22”之后，在海南收购了16个项目的他，心底是否和那位著名经济学家一样拔凉拔凉的。

打擦边球的“先租后买”，很快在海南全岛蔓延开来。碧桂园也加入了“先租后买”的行列，在海南“失去”房地产的日子里，悄悄收岛外客户的钱。

另外一些地产商，马上开始推没有被纳入限购范围的商铺、写字楼，但成交寥寥。

限购后的两周，海南连续8年的单盘销售冠军清水湾的成交量都为零。清水湾去年卖了169亿，今年雅居乐给清水湾订的任务是180亿。

如今眼瞅着半年是要过去了，不知道雅居乐清水湾完成了多少任务了。

那些没有报规、待开发的土地储备，顿时比房子还烫手。像融创的日月湾，已开发的日岛修复完生态，尚可完成待开发部分。但未开发的月岛呢？你包叔打听下来，据说存在被政府回收的可能。

没有土地，自由岛还有什么空间去发展呢？据说政府目前正考虑从一些开发商手中回收一部分未开发土地。

华信的一块地就已经被作为闲置土地回收了。

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从海南逃到云南和两广的地产人刚放下行李，政策的口子就被撕开了。全岛限购政策公布的第二十天，海南发布了一个百万人才进海南行动的计划。

步大部分二线城市之后尘，海南也加入了抢人的队伍。计划书里，之后七年，中国要出现百万人才下海南的盛况。

二十天前，限购政策规定着：

户籍迁入本省的居民家庭想要买房，需要提供两年或五年的社保或个税证明。

二十天后，抢人政策里关于房子的描述变成了这样：

大专以上学历、中级以上职称人才，可在海南落户；博士硕士生、“双一流”高校毕业生、留学生和创业者可在海南任一城镇落户，在购房方面享受本地居民同等待遇。

壮士断腕的海南，并不会把房地产业消灭掉。因为没钱是没法搞开放的。

从去年年底开始清理房地产开始，今年一季度，海南GDP增速从去年同期8.9%降到了5.1%。一季度财政收入增幅低于全国平均，是海南十几年来第一遭。

而政策的一紧一松，相当于给来海南的人员设定了一个门槛。低端的、垂暮的、务工的不在海南未来规划中；高层次、高知、高薪，才是海南欢迎的。

未来七年，海南将努力引进100万这样的高层次人才。你包叔算了一下，过去七年，海南正好卖了将近100万套房子。

这100万人，其实就是未来海南房地产的希望所在。

有人认为，只要政策宽松，人和钱自会来。深圳似乎就是一个成功的典范。

但特区第一步是基建，这是在考验政府的钱袋子。深圳建设的时候，国家财政有困难，外商不愿意投资基建。1981年中央特意出台27号文件，通过银行贷款搞基建，突破了银行贷款不能用于城市开发建设的规矩。

有了这种支持，深圳才在三年完成48平方公里的基建。当时广州市的面积也不过50平方公里。

深圳最终能超越同样开放的汕头、厦门和珠海，成为唯一的一线城市，香港资本的支撑是重要因素。

1979年至今，香港一直是内地最大的外资来源。从1979年到1996年，中国外商投资60%来自香港，而香港的大部分资金又流入深圳。

海南一直没忘记“十万人才下海南”的壮观景象。1988年海南建省的消息传到内陆，人才如潮水一般涌来。18万份人才档案堆积在人事部门的手中，90%以上有大专以上学历，85%以上是年轻人，具有高级中级职称的有近7000人。

那些人几乎都是先去的深圳，发现深圳没什么机会，就继续南下。当时闯海南的张宝全后来跟你包叔说：

去深圳发现，满大街的人都穿着皮鞋，心想已经没机会了；到了海南，发现很多人不穿鞋，就留下来了。

可惜海南没有那么多工作，就连潘石屹，也是托了冯仑的关系，才成为体改所下面一家公司的副总。大部分闯海人在1990年春节的台风过后，就都回去了。

《汉书》有云：财交者密，财尽而疏。色交者亲，色衰义绝。

很多事情，等大家都想明白了，就差不多快结束了。

现在的海南，并没有人力密集型产业。因环保督查的影响，海南是全国唯一一个规模以上工业增速为负增长的地区。2017年，汽车产量下降41%，太阳能电池下降38%，岛上已连续两年工业投资下降。

抢人的杀手锏终究回到了房子上，海南领导说：

“人才到海南来不用担心没房住，不用担心买不了房、买不起房，可以放下心来干事创业、安居乐业。”

所以，那位被限购的著名经济学家，现在只要他老人家愿意成为海南引进的大师级人才，可以马上住进200平米免租金、拎包入住的人才公寓。全职工作满8年，他就能获得这套房子的产权。

完美绕过限购的大师，可以放下心来干事，帮政府研究如何助力经济发展了。