城市化“下半场”的中国住房

一、城市发展与住房改革：世界案例与中国实践

1. 国际住房发展趋势

在全球范围内，随着人口增长和生活水平的提高，城市住房供应和需求不断发生变化。截止2021年，世界人口78.88亿，其中44.5亿为城市人口；2007年，世界城市人口首次超过乡村人口。截止2021年，中国的城镇化率为62.51%，其余经济体如美国82.87%、德国77.54%、日本91.87%等；相比，中国的城镇化进程并没有结束，仍有一定空间，住房是不能回避的重要议题。

据联合国人居署（UN～Habitat）数据显示，到2030年全球将有30亿人，约占全球人口的40%，需要获得有保障的居住环境，这意味着每天全世界需要新建9.6万套住房。

2000年以来，全球住房价格持续上涨，尽管2007年金融危机导致房价短暂下跌，但随后便出现了持续但相对缓慢的回升。在2022年的世界房地产价值排名中，中国和美国分别位于第一第二。其中，中国住宅价值占据主导地位；美国住宅价值高且商业地产发达，这得益于其成熟的市场化和信贷体系。

2. 主要发达国家住房发展历史

结合住房供需关系演进和城市化发展趋势，国际住房发展历程可以分为四个阶段：

一是住房短缺租赁为主阶段（工业革命至二战期间）。城市人口大幅增长，住房供给短缺，以租赁为主。

二是大规模住房建设，发展公共住房阶段（二战结束至20世纪70年代）。随着经济恢复，各国政府将大规模开发建设公共住房（包括社会住房）作为住房政策的核心，同时规范市场，住房供需短缺情况得到极大改善。

二战结束后，英国工党政府建造了超100万所房屋，其中80%是社会住房。图为1945～1980年英国全国年度住房及社会住房情况（注：*公共领域包括地方政府当局、新城开发公司和社会住房机构） （图片来源/邱君丽，刘玉亭. 英国社会住房的分配模式及其影响[J]. 国际城市规划，2021，36(4):43～52. ）

三是推行住房自有化，公共住房退潮阶段（20世纪70年代至20世纪90年代）。住房短缺问题基本解决，政府开始以提高住房自有率作为主要政策目标，减少为工人阶级提供租赁性的住房，减轻资本主义国家财政负担，此举也可以降低工人阶级的可流动性。

1980年代，撒切尔政府提出新自由主义经济理论，颁布了“政府廉租房买卖法（Right to Buy）”，鼓励租户用一定补助金购买所租住的公共住房。1980年～2015年，英国在“购买权”政策框架下共出售250万套社会住房，社会住房私有化在一定程度上刺激了伦敦经济。图为1980年，撒切尔夫人为首批回购社会住房的家庭颁发地契。（图片来源/independent.co.uk）

四是住房市场分化，重点发展大城市租赁住房阶段（20世纪90年代至今）。自20世纪90年代以来，全球房地产市场经历了较大的分化。有钱、高收入的购房者购买高品质和优质地段的房子；而大城市人口聚集，租赁市场发展较好。但是2015年以后欧美国家房地产市场再次出现过热迹象，住房自有率再度上升。

纵观国际住房发展情况，可以较为简单地按主导主体分为以下几种模式。

• 美国：市场化

美国房价长期稳定，住房所有率在1970～2020年间稳定在60%左右。从整体规模看，住宅型房地产是美国规模最大的单一资产，房地产增加值对GDP贡献约为13%。典型特征是金融市场发展成熟，抵押贷款的一二级市场联动紧密；房企专业化程度较高、房地产市场的细分领域较多；且房产税是地方政府的重要收入来源。2020年，房产税占美国国家和地方税收总额超30%，占地方财政收入约一半。

• 新加坡：政府主导

1964年，新加坡政府推出“居者有其屋”计划，由新加坡建屋发展局（HDB）承担公共房屋的修建，低价出售或出租给中低收入阶层，解决了80%以上人口住房问题；新加坡的居民住房自有率由建国初期的8.8%提高至2021年的90%左右，大约85%的新加坡人居住在祖屋中，其中大部分住房（约90%）由居住在祖屋中的人拥有。

• 荷兰：第三方机构

荷兰住房协会，政府授权的独立非盈利机构，旨在为中低收入家庭、老年人和残疾人提供社会租赁住房，拥有并管理着约占荷兰总住房存量37%以及总租房存量75%的住房单位。截至2020年，共有293个住房协会为低至中等收入家庭提供了300万个社会住房单位。

3. 中国房地产市场的历史变迁

福利住房时期（1949～1977年）政府投资建设住房，住房产权公有，单位以低租金分配给职工居住；双轨制时期（1978～1997年）1980年首次提出住房商品化概念，准许私人建房、私人拥有自己的住宅等一系列措施，开始住房商品化的尝试。

1994年住房改为货币分配；建立由“经济性适用房”为主的住房保障制度；市场化时期（1998～2006年）房地产业发展成为国民经济的支柱产业，商品房市场迅速发展，实物分房全面停止；商品房与保障房同步发展时期（2007～至今）2007年后推出保障性租赁住房和公租房政策，由保证“居者有其屋”的住房自有化优先目标，转向保障居住权的“住有所居”的目标。

4. 未来中国住房发展的影响因素

随着人口结构变化和家庭结构的变化，住房需求将呈现多元化趋势。一方面，老龄化和少子化对住房市场有影响；另一方面，部分家庭需要更大的住房空间，而独居人士则不一定。短时间内大量增加的居民负债水平和城市化进程也将对住房市场产生影响。住房市场需求增速变缓，市场需转向增量和存量住房并重的模式，以适应不同人群的住房需求。此外，租赁市场的兴起，和人们对住房品质需求的提高，也将成为推动住房发展转变的重要力量。

二、住房发展下半场：租赁住房从履行社会责任到创造商业价值

1. 住房租赁市场发展趋势

住房租赁已逐步成为房地产发展新模式的需要。过去的20年间，居民部门杠杆率和房地产市场的投资额均呈现显著增长，这表明租赁市场在房地产整体发展中的重要地位。

据数据推测，到2035年我国的城镇化率有可能达到74.39%；第七次人口普查数据显示，中国城市租赁人口比例为26%，由此可见住房租赁是城镇化快速发展期的应对策略。我国房地产市场的发展从增量型向存量型转变，一线城市已进入存量阶段。随着城市中心功能调整、产业结构调整和人口结构调整，发展租赁市场和旧城改造成为城市更新的有效途径。

为了实现“职住平衡”，发展经济舒适、保障性强的租赁住房，以及高品质、社区化的租赁住房，不仅能满足过渡期的居住需求，也为人才提供了长期定居的可能性，成为产城发展的破局性思考。总体来看，中国住房租赁市场在多方面因素推动下，正迎来前所未有的发展机遇。

2. 全球住房租赁行业的发展

美、英、德、日四国拥有全球体系较成熟的租房租赁市场。其中，美国是目前全球最大的租房租赁市场，三成美国家庭选择租房；英国近20年发展历程与我国类似，“为租而建”是其发展特点；近5成的德国人需要租房居住，约41.5%的租赁住房由专业机构提供，“保障性租赁住房”是最大特点；日本住房自有率为61.9%，住房租赁市场集中于大都市圈。

四国市场呈现出5个行业特征。

a. 核心城市核心区域需求最为旺盛。美国租赁住房主要集中在美国东、西海岸最发达城市，且在这些城市中精准选择拥有全天高效运营的配套完善的核心区域；

b. 小户型、多元配置的租赁住房最受欢迎；

c. 租赁住房兼具居住与投资属性，租赁住房REITs成为热门投资标的。从全球范围来看，租房住房REITs主要分布在美国、日本和欧洲（以英国为主）；

d. 住房租赁产品线丰富，品质型公寓、老年公寓、学生公寓等可满足各式客户的需求；

e. 租房成为一种生活方式。四国市场的出租率始终维持在高位，续约率稳定，租客流动率呈下降趋势。

3. 我国住房租赁市场建设与发展

我国租赁住房主要分为集中式和分散式两类，其中集中式在运营管理和发展水平上更优，其供给来源包括增量供应（土地）和存量供应（房屋）。

随着一线城市租赁市场容量扩大和政策红利的释放，“十四五”期间全国40个城市将建设650万套保障性租赁住房；上海作为首个出台地方性住房租赁条例的城市，对租赁市场有着严格的监管，为市场的健康发展提供了法律保障。同时，金融机构也积极参与，通过试点保租房和不动产私募REITs，为投资者提供更多退出渠道。

随着保障性租赁纳入基础设施公募REITs试点范围，上下游逐渐完整的产业链及行业参与方，住房租赁即将迎来一个万亿级规模市场。

4. 住房租赁行业未来发展趋势

• 资产管理时代的精细化发展
  

随着“租购并举”政策的推进，住房租赁市场将逐渐成为房地产市场的重要组成部分。在这个背景下，资产管理将成为租赁行业的重要发展方向。企业需要从“投融建管退”全链条的角度出发，对租赁住房进行精细化管理，提高资产运营效率。这包括制定科学的投资策略、优化融资结构、提升建设品质、强化租务管理以及探索退出路径等方面。

• 存量改造与租赁住房供应的结合

在城市化进程中，存量住房的改造将成为租赁市场供应的重要来源。通过系统性活化升级改造，改善空间属性，深度挖掘并提升存量资产价值。这不仅符合城市更新逻辑，也有利于保障新市民、青年人的基本租住需求。在此基础上，企业需要明确退出路径，使存量资产能够借助保障性租赁住房公寓REITs等金融工具实现“投融建管退”的商业闭环。

• 社会效益与经济效益的平衡发展

保障性租赁住房具有显著的社会效益，对国家的稳定和发展具有重要意义。随着国家对租赁市场的政策支持力度加大，企业需要在追求经济效益的同时，充分考虑社会效益。这要求企业关注ESG因素，优化资源利用、人才发展和创新管理等方面，降低下行风险，提高估值溢价。

• 拓展增值服务和产业投资

为了提高客户粘性和增加现金流，企业需要不断创新服务模式，提供个性化延展性增值服务。例如，打造多元化活力空间，提供居家生活服务、社区交流平台等增值服务。同时，企业可以拓展产业投资领域，探索与租赁住房业务相关的产业链整合和价值链提升。

• 构建可持续发展租住模型

在全球可持续发展的大背景下，我国的住房租赁行业也需要积极探索可持续发展的模式。这包括绿色建筑、节能减排、智能化管理等方面的实践。此外，借鉴国际成熟市场发展租赁式社区的先进经验，研究租赁式社区在发展期和成熟期的产品升级、迭代模式也是未来的重要趋势。

Q & A

Q：请问石老师，您如何看待当前的“新房改”，特别是与租赁住房体系的契合点？

石：“新房改”是国家为了解决住房问题而推行的政策，其中保障性住房是一个重要的组成部分。保障性住房包括共有产权房、公租房和保障性租赁住房，旨在为低收入群体提供住房保障。当前，国家正在大力发展保障性住房，并不断提升其品质。例如，国家鼓励城中村改造和租赁住房相结合，以提供更多、更好的住房选择。

严：“新房改”与国际住房发展历史的第四阶段非常契合——在城市化进程的下半场，核心的关键词是“分化”。分化不仅存在于不同城市之间，还体现在城市内部和人群中。从政府的角度，保障性租赁住房的定位已经从托底转变为保质量，主要针对新市民和青年人，目的是为了留住更多的人才和青年人；而对于三四线城市，可能仍需要大规模的开发或购买为主。

目前，各种开发模式都在进行尝试和探索，但最终会有所分化。大规模的开发模式有其适用性，但在特定条件下，新的房地产开发模式也可能更合适。我们不能忽视原有的开发模式，但在城市化下半场，我们需要更加精准的前期策划和调研，避免盲目开发。

Q：城市化上半场的高容积率社区住宅模式，在下半场是否还有土壤？

崔：城市化下半场的地产项目土壤主要集中在新一线城市和二线城市的前沿部分。这些城市正在快速发展，有潜力追赶一线城市和特大城市的市场需求。在这样的背景下，一些像麓湖这样的高端地产项目有可能在这些城市出现以满足特定群体的需求；此外，针对某一层级城市的白领和工人的租房产品也有市场前景。

近年来，中国在快速城市化进程中经历了巨大的社会变革，包括数百万职工下岗、数亿农民流入城市、大规模的城市开发以及社会阶层的剧烈分化。然而，这些巨大的社会变革并未引发大规模的社会动荡或混乱，这一现象被上海交通大学国际与公共事务学院教授陈映芳称为“社会奇迹”。背后的原因是结构因素和家庭因素的共同作用。

随着家庭人口结构的变化和刚需产品需求的增加，“六个钱包”作为中国特殊的购房资金来源也起到了重要作用。然而，房价的持续上涨给家庭带来了压力，家庭的韧性面临挑战，对于长期租房者来说，如何实现资产升值成为了一个重要问题。尽管租房在一些国家被视为未来的趋势，但在中国的背景下，这更多是一种无奈的选择，而非主动选择。

严：崔主编的话题涉及到很多概念，例如城乡二元结构、人口流动、收缩城市，农村“空心化”等。住房问题是一个有趣但复杂的话题，它嵌在整个社会和经济发展的大背景下。我想在这里纠正两个小观点。

首先，国内存在一个误区，认为外国人不喜欢买房子。实际上，当外国人达到一定年龄和收入水平时，他们会选择购房。然而，国外租房市场之所以高居不下，部分原因是他们的租赁市场比较规范，基本上租客一旦签订长期合同，便可长期居住。

其次，年轻人租房既有被动成分也有主动成分。我们的调研结果显示，一部分人会主动选择保障性租赁住房，是因为他们觉得社区里有同类人可以交流，有免费的图书馆和健身房等设施，加上现在的租房政策提高了整个租赁市场的稳定性和安全性，因此，他们更倾向于主动选择租房。

然而，房子的投资属性和中国人的文化基因也让一部分人选择购房作为资产壁垒和“家”。总体而言，目前良好的市场环境正在逐步将我们推向一个租赁或购房都合宜的时代。

Q：住房保障体系里公租房和保租房是否存在功能定位不清晰的问题？

严：两者的建设方式和准入条件有所不同。公租房主要由政府委托国有企业或央企进行建设和投资，主要针对中低收入城市的中低收入群体，作为政府提供的公共福利性质的住房，数量有限，有排队等候机制，并会审查收入、家庭经济情况和个人住房拥有量情况，超出设定准入线需清退。而保租房则是面对市场开放，一般是国企、央企开发，也有很多由房地产企业开发，对承租人的收入等条件没有限制。

Q：英国学生公寓租房年涨幅高达15%，中国的保障性租赁住房或其他住房产品加入金融工具后是否也会出现可支付水平不平衡、涨幅过快的问题？

石：中国保障性租赁住房的租金涨幅有严格限制，年涨幅不超过5%。金融化手段主要针对企业主体即资产持有人，不直接影响租户。相反，这种主动管理型工具可以促使企业提升运营管理水平，保证产品出租水平和非租金收入，从而维持整体租金水平的稳定。

Q：我国居民部门杠杆率从2000年不到25%增长至2022年的62.2%，背后的宏观经济逻辑是什么？

石：我不是经济学背景，我只能尝试着回答。居民杠杆率增长与房地产市场的深度绑定有关。房地产不仅自身产值占GDP比重较大，其上下游产业更是广泛，对整体经济有显著拉动作用，国家在调控GDP增长时通常会考虑对房地产市场进行调控。例如，2007年美国次贷危机就是因加息导致房地产市场崩盘，引发金融危机。因此，购房者需关注国家政策走向，因为政策调整直接影响房地产市场。

沙龙最后，《城市中国》执行主编崔国和现场听众老樊指出，在探讨中国城市化这一宏大主题时，需认识到其内在的复杂性。目前对城市化的研究层次相对较粗，缺乏统一标准，导致在讨论城市化时通常使用宽泛的数据指标，如城市化率来简化一个复杂的现象。尽管每个城市有其独特性，但城市化发展仍有共性规律。当城镇化率达到相似水平时，会遇到一些共同的挑战和陷阱。因此，研究中国的城市化需既关注大方向，也进行地方性的观察和讨论。因每个城市背景、资源和挑战不同，不能简单套用统一理论或模式来解释或指导其发展。

本文来自微信公众号：城市中国杂志（ID：UC_urbanchina），嘉宾：严娟（同济大学建筑与城市规划学院博士后）、石文楠（URI 城市租住学会常务理事），主持人：崔国