房租上涨之锅，长租公寓不背

作者 | 亚澜

一个热闹的周末。

上周五（8月17日），当时还是我爱我家研究院院长的胡景晖称，资本大幅进入长租公寓是房价暴涨的主因之一。

胡景晖在电话会议中对媒体表示，以自如、蛋壳为代表的长租公寓运营商以高出市场价20%～40%的价格争抢房源，导致售房成本直接上升，这一行为严重违背市场规律。

他还提到，重装修也是导致租金上涨的原因之一，有很多所谓的长租公寓为了达到标准化的效果，无论房屋客观条件如何，一律要求采取重装修，这部分增加的成本自然也就转化到了房租里。

胡景晖在8月19日举办个人媒体沟通会，8月18日胡景晖突然宣布辞职

此言一出立即引发舆论强烈反应。

一方面，确实有实例证明长租公寓之间在用高价争抢房源，与此同时，以北京为例的房租也确实在飞涨。根据《财经》记者随机采访的租户所提供的数据，相比去年同期，单间月租涨幅高者达35%，低者也有20%。

而就在8月17日当天，北京市住建委联合多部门集中约谈了自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人，要求住房租赁企业不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源、不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源、不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。

因此把房租上涨的矛头指向长租公寓看似无可厚非。

但另一方面， 人们却忽视了供给短缺、需求升级、政策监管等因素。贝壳研究院认为，北京大规模拆违导致市场上低端租赁房源明显减少是主要原因。

对此，自如的官方回应是：不存在参与市场不良竞争、哄抬房价的行为。自如还认为，长租公寓首先不具备影响操作整个租赁市场价格的能力，其次从企业运营机理出发也不会哄抬租金折损出租率，影响企业及行业的长效发展。

蛋壳公寓董事长沈博阳也表示：

“一个行业的健康有序发展，离不开同行的共同努力。租房关系到民生，不是儿戏。多一些科技驱动，少一些中介套路；多一些透明有序，少一些恶性竞争互相拆台。对于造谣抹黑扰乱市场的行为，蛋壳公寓一定会拿起法律武器。”

一时间，长租公寓哄抬房租之案成了罗生门。

房租上涨究竟怪谁？

这恐怕是多方面的原因。而最核心的还是供需问题。贝壳找房首席经济学家杨现领认为，租赁住房数量及质量上的短缺，是造成目前一二线城市租金上涨的根本原因。

据《财经》记者调查，北京近年确实将城乡结合部的城中村、出租大院、工业区公寓拆除，这些地区曾承载了大量外来人口，是外来农村务工人员、刚毕业大学生、低收入人群住房的首要选择。

拆违行动已持续多年，是北京市近年“疏解整治促提升”的重点工作之一，清理、拆除城中村违建、出租大院是这项工作的核心。而年初北京地下室等违规建筑拆迁也是导致大量低端二手房源减少的原因之一。

短时间内，房源减少，需求却还在那里，同时，政策对于租赁市场不断推动，但对于租赁市场的制度规范并未及时跟进，市场短期出现一些混乱。

当然还有一些边边角角的原因也会间接影响租金水平。

比如，房价上涨。房价和房租一直都有很强的联动关系。房价上涨，持有住房的投资成本变高，因而房租也会上涨。

再比如，最近是毕业季，大学生毕业租房需求旺盛。

有意思的是，一些用人单位的善意却也在无意中推高了房租价格。据深响了解，今日头条等互联网公司会给员工每月1500左右的租房补贴，希望员工能在公司1.5km范围内租房。中介得到消息之后，立即提高租金价格，并且在带人看房的时候明确表示“你们公司不是有补贴吗？”

从理论上来说，目前国内房屋租售比非常低，（租售比：每平方米使用面积的月租金与平方米建筑面积房价之间的比值）租金虽然看上去已经很高了，但对比房价的高度，租金仍然有上涨空间。

中日美总人口与租赁市场规模 资料来源：链家研究院

不过，事情或许没有那么严重。

租赁市场单套租金的确明显上涨，但租户主要的租赁行为是按间算的，所以平摊下来，租金上涨有限。

中原地产首席分析师张大伟指出：

“目前市场大部分租赁房源已经被中介或者公寓运营方改造为N+1、N+2的形式，也就是在原本2居、3居的套房基础上，增加1到2间卧室的模式已成主流。这种情况下，平均单套的租金虽然上涨了，但租户面对的租金上涨要低于市场上涨幅度。”

长租公寓困境

以上诸多原因依然无法让长租公寓撇清关系。

恒大研究院副院长夏磊则认为，在政策风口驱动下，长租公寓的参与方，有很强的抢占赛道和市场份额冲动。各家品牌方为了竞争市场份额，大概率会选择“融资-获取项目-再融资-再获取项目”的以规模为导向的加杠杆发展模式。大规模融资，激进抢占房源，不惜一切代价抢占市场份额，争取房租的定价权。资本急切想从烧钱模式运转到赚钱模式，房租上涨是必然结果。而这，就是本次北京房租上涨的资本推动逻辑。

下结论之前，我们不妨再来看看，长租公寓的商业模式。

通常情况下，长租公寓分为“集中式”与“分布式”两种。他们的核心指标都是“空置率”“续租率”“利润率”。

集中式公寓由 于受制于市区黄金地段的高租金以及房源紧俏，多分布在近郊等位置。集中式公寓的关键是 获取低价物业后的精细化开发。 

集中式公寓业态 图片来源：华创证券

例如，You+公寓、新派、青年汇、自如寓、魔方等都是集中式。集中式公寓成规模的玩家数量很少，资金追逐龙头企业。同时，经济型酒店转型进入速度很快，竞争加剧。集中式公寓投资巨大，上万间房需要 10 亿级别的投资，因此玩家数量非常少。

而早期进入者如青年汇、自如寓，在发展到1000间左右停止扩张。青年汇因股东纠纷，而自如是判断 其公司资源更适合分散式业务的快速规模化，于2013年暂停集中式发展。

分布式呢？

分布式公寓业态 图片来源：华创证券

分布式长租模式起步较晚，模式相对而言比较单一：从分布的房东手里取得房屋，通过房屋包租运营，标准化的服务与改造，提供整体的资产管理解决方案，解决刚需用户的租住需求。 

这是国内的特殊性——包租模式，将城市中的空置房屋长租下来，进行装修，然后再通过平台向租客转租。

通过公司的包租，产生信任度口碑和知名度，达到强控房源的目的。由于这种模式非常“重”，需要较高的经济成本、 时间成本、运营成本，风险较大，回收周期较长。

没错，长租公寓是一个重资本的行业。每一套房子收进来，在没有产生一分钱收益的前提下要投入几万块去装修改造，这部分投入要靠后续的租金差价一年多甚至两年的时间才能回收。

长租公寓不像外卖、打车烧补贴即可获客，公寓客单价高，本身就已经需要大量的资本投入了，稍不注意就会出现资金问题，没人打得起价格战。

如果长租公寓为了拿房而去哄抬租金，意味着他自身需要花费更多的资金，承担更高的风险。

更何况，长租公寓并不是赢者通吃的行业，市场太大了,而且处于非常早期的状态,目前的所有玩家加在一起只有2%的市场占有率。大家互相竞争不到一起,因为竞争的是98%的市场。这是一个大前提,它不是一个零合游戏。

如果不是一个非此即彼的行业，打价格战毫无意义。

自如CEO熊林8月19日发布声明称，六年来自如客户端的价格涨幅远低于市场整体涨幅。

熊林称，过去十年，北上深的走势都是春节上涨、短暂下行、七八月最高峰、九月下行，无一例外。租金与城市人口净流入、就业率、租房供应的总量、结构、质量最直接相关，以中国一线城市的租住供需看，已经完全进入市场化阶段。

“这个行业本质应该是规模化、精细化、低成本运营驱动的低毛利行业，如果只有一个管理指标，就是出租率，30万间存量情况下，出租率降低一个点，月收入减少1500万；而提高出租率最管用的一个办法就是平抑出房价。”

言下之意是，“这个锅，我们不背”。

那么，长租公寓是一门好生意吗？

就在不久前，潘石屹也出来发言了。不过他倒不是点评房租上涨的事情，而是吐槽了一番长租公寓的模式。

潘石屹称，不建议投资长租公寓，因为做这个业务一定会有银行贷款，银行贷款的基准利率是4.9%，实际成本会更高，把款贷过来把房子建好租出去回报率只有1%。

他同时表示，其实租金再翻一番，做这个行业依然亏本，这是不赚钱的生意，靠烧投资者的钱是不归路。

潘石屹 图片来自网络

的确，长租公寓是一个低毛利的业务。根据乾立基金的报告，出租率在90%的情况下，不计装修摊销，EBITDA（税息折旧及摊销前利润）率仅9.4%。而且，累计现金流回收周期长，前期高投入，在90%出租率、运营费用占比12%且考虑未来租金剪刀差的情况下，需2年半回收初始投资。

但从政策和市场角度，长租公寓站在了机会的风口上。

最早提出“租购并举”，并明确其为住房制度改革的主要方向，始自2015年底召开的中央经济工作会议。而确定这一政策导向，针对的正是长期以来我国房地产市场“重售轻租”的现实。

“购”的一端过于火热，“租”的一端过于薄弱，长期“重售轻租”不利于市场的稳定健康。

十九大报告提出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。

政策支持 图片来源：广发证券

包括广发证券在内的很多券商机构判断，未来房屋租赁市场未来将进一步扩大， 并呈现量（租赁人口）价（租金）齐升的态势。但在人们生活水平提高、消费升级 的时代背景下，庞大的租赁市场面临供需错配、监管困难等诸多痛点。对比美国日本等发达国家现状，中国的住房租赁市场仍有巨大的提升改善空间。 

而除了政策方面的变化，市场也在变化。

被动留在租赁市场的人口增多， 主动进入租赁市场的人口也呈现增加趋势。若单纯从居住体验考虑，购房意味着巨大的成本支出（巨大的首付压力以及长期较高的月供支付）。在获得相同居住体验 的前提下，买房需付出的成本远远大于租房，并且未来这个成本差未来将会继续扩大。

住房市场结构 资料来源：链家研究院

这样看来，长租公寓实际上是在应对广阔的租房市场，以及租客、房东的诸多痛点。

至于利润，现在或许并不是追求盈利的阶段。长租公寓如果靠“二房东”模式，的确可以靠租金差获取利润。但他们眼中的想象空间在于增值服务。

潘石屹的看法仅仅只考虑了租金差价。但如果把眼光放在长租公寓因为租房而具备的其他能力身上，视野完全不同——

以蛋壳公寓为例，现在可以做到超过1500个工地同时开工，装修平均周期为15天，所有家具是自己的设计师通过自己的生产线来生产的。未来还可以提供卖租房的保险及其他金融服务。

因此，盈利并非当前最重要的事情，抓住时间窗口做大规模更加重要。

而扩大规模的方法，绝不是哄抬房租。