租金贷、甲醛超标，长租公寓狂奔的脚步该缓一缓了

本文转自微信公众号：IT桔子（ID：itjuzi521），作者：Karen。

高房租、租金贷、甲醛超标，长租公寓一次次被推上风口浪尖，而这背后恐是高周转惹的祸。

2017 年，“12 城租赁试点”、“集体用地建设租赁住房”、“鼓励 REITs 发展”、“共有产权住房”等多个政策的密集出台使得我国长租公寓行业迎来了大发展，地产企业和创业公司纷纷布局长租公寓，各地的长租公寓品牌如雨后春笋般涌现。

IT 桔子数据显示，2017 年全年，长租公寓领域共发生融资事件 36 起，总融资额约 36.7 亿元。进入 2018 年，资本对长租公寓的投资热情不减，23 家长租公寓在前 7 个月吸金过百亿，同时资本开始向头部长租公寓集中——

2018 年 1 月，自如完成 40 亿元的 A 轮融资，由华平投资、红杉资本中国基金、腾讯 3 家机构领投，创下了长租公寓行业单笔融资规模的的记录；

2018 年 3 月，蛋壳公寓完成 1 亿美元 B 轮融资，投资方包括华人文化产业投资基金、高榕资本等；2018 年 6 月，蛋壳公寓完成 7000 万美元 B+轮融资，由国际知名的老虎环球基金领投；

自如融资 40 亿，蛋壳公寓融资 1.7 亿美元（约合 11 亿人民币），仅此两家长租公寓企业的融资金额就占了半壁江山。

自如海燕计划已经举办了六季 深受年轻人喜爱

蛋壳公寓单间一览

资本的介入为长租公寓的快速扩张提供了足够的资金来源，但“高额融资+快速扩张”的发展方式也为长租公寓行业埋下极大隐患。

8 月 20 日，杭州长租公寓鼎家宣布因经营不善导致资金断裂，停止运营，寓团将成为业务承接方，约有 880 名房东、1770 户租客受损，部分租客还陷入了租金贷的风波之中。

这并非第一家破产的长租公寓企业，网上数据显示，2017 年以来，已经有 8 家长租公寓企业阵亡，最主要的原因是盲目扩张导致资金链断裂。这些死亡企业的成立时间均不长，平均只有 2 年的时间，此外，从长租公寓的类型上看，死亡企业全部为分散式长租公寓。

这些长租公寓大多采取二房东的运营模式，即长租公寓运营方先收集市面上的零散房源，对其进行装修改造后再零散出租给个人租客，主要面向刚毕业的学生或初入职场的白领。在盈利模式上，平台收益主要来自租金差价和服务费。

以长租公寓行业的领头羊自如为例，自如成立于 2011 年，2016 年从链家集团剥离独立运营，截至 2017 年末，自如已进入 9 个城市，获得超过 20 万业主的委托，管理 50 万间房源，累计服务租客 120 万人，2017 年的租金收入突破 160 亿元。

目前自如的收益主要有两块，一是租金差价，如果租客选择月付，房租会比季付、半年付以及年付上浮 5%；二是服务费收入，这是自如的主要利润来源。

根据自如租房规定，租客需按房租的 120% 缴纳年服务费，如果选择年付或半年付，服务费可以打 8 折和 9.5 折。如果按季付来算（押一付三），实际租房成本是挂出房价的 1.1 倍，服务费作为隐含费用，第一次抬高了房价。

自如 APP 上列式了五种付款方式

此外，自如于 2015 年 4 月推出了房租分期小额贷款业务，对应上文自如客专享分期的付款方式。自如房租分期小额贷款业务中，《贷款合同》项下所有的贷款初始期限均为 11 个月，贷款实际存续期限与房屋实际出租期限相同。

贷款利率即分期手续费为 6.27%，贷款按照等额本息每月支付，实际利率经测算约为 11.30%。以租金 4590 元/月为例，如果选择自如分期（押一付一），第一期的分期手续费高达 1056 元，第二期的手续费为 629，消费者在享受优惠的同时也被迫负担 11.30% 的年化利率。

自如客专享分期产品，本质就是租金贷，而近期暴雷的长租公寓鼎家、爱上租都曾和 P2P 平台合作。在圈内，租房贷已经成为长租公寓运营的普遍做法。

目前租金贷的模式是：租客在与公寓运营方签订 1 年期租赁合同后，以个人名义向第三方金融机构或银行申请贷款，机构一次性把一年的租金支付给公寓运营方，租客按月偿还房租以及利息给机构。

但长租公寓运营方一般按照季度支付房东房租，如此算来，每成交一笔租金贷业务，在支付房东 3 个月租金后，长租公寓还可以放至少 4 倍的杠杆。

如果再算上房租分期 ABS（可进行循还购买资产），倍数可能更高。目前，自如累计发行 25 亿元 ABS，ABS 余额为 20 亿元，蛋壳、魔方、新派公寓均发行过房租分期 ABS 产品。

一边是加杠杆大规模融资，一边是烧钱抢占市场，不禁令人想起了几年前的补贴大战（滴滴 VS 快的、美团 VS 大众点评）。

但长租公寓与补贴大战有所不同，租房作为低频、大额、刚需的消费，在一二线城市人口持续净流入的情况下，优质房源供不应求，故在现金流充足的情况下，自如、蛋壳和相寓等长租公寓均选择了高价收房以抢占市场，待市场垄断后，进行行业洗牌，逐步实现盈利。

自如 CEO 熊林没有透露自如目前具体的盈利数据，仅表示公司在北京市场已经实现盈利。行业巨头尚且如此，其他长租公寓距离盈利还有很长的一段路要走。

长租公寓租金贷模式的质疑声还没结束，自如又被爆出甲醛超标，真可谓一波未平一波又起。阿里员工租住自如房后患白血病去世，死者家属认为是出租房甲醛严重超标。

9 月 11 日，自如官方微博发布《自如关于空气检测及治理工作情况的说明》，承诺“9 月 1 日起，下架全国九城全部首次出租房源（共计 20603 间），待 CMA 认证机构检验合格后再行上架。9 月 24 日开始，所有首次出租房源，配置完成后，必须同时满足空气质量经权威机构检测合格且空置 30 天以上才能上架出租。”

房屋的空置就意味着收益为零，因而出租房甲醛超标也是住房租赁行业的一个潜规则。甲醛超标的根源是长租公寓在盈利的驱使下追求高周转，房屋装修完工随即上线对外出租。而这次自如“下架首次出租房源”+“空置 30 天”的整顿，必然会给自如带来数千万的经济损失。

以租金 2000 元/月为例，自如本次共下架 20603 间房源，空置一个月的直接经济损失逾 4000 万（2000 元/间*20603 间=4120 万元），若未来所有首次出租房源空置 30 天以上才能出租，自如每个月都将增加几千万的运营成本。而最终这些成本还是会转嫁到租客身上，在供不应求的市场下，租客还没得选。

本文转自微信公众号：IT桔子（ID：itjuzi521），作者：Karen。