2.62万元拍下北京一房产2%份额，法拍房还能这么操作？

2月15日23时17分，北京市网上司法拍卖市场上，迎来了一宗房产拍卖最后时刻的竞拍。这是位于北京市门头沟区东老店的一套房源，令人惊奇的是此次竞拍的只有2%的房产份额。

阿里拍卖平台显示，该房产是商品房，规划用途为住宅，建筑面积为59.11㎡，以2%的份额计算，买家将享有该房产约1.18㎡建筑面积的所有权。

2.62万元拍下2%房产产权，这套房子究竟是什么来头？买家竞拍后将获得哪些权利？是否能够落户？后续出现纠纷该如何处理？

一、2%小份额如何划定？

公告显示，这套拍卖的房产为东老店5号楼5层503号，两室一卫南北通透，由北京市平谷区人民法院查封并发起拍卖。目前房产无抵押，也没有租赁申报。

来自阿里拍卖平台

房子之所以流入法拍市场，根据北京市平谷区人民法院公告，是因中国邮政储蓄银行股份有限公司北京平谷支行与曹兴春金融借款合同纠纷一案，因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，法院依法查封了被执行人名下房屋。

至于拍卖份额，阿里拍卖平台工作人员对中房报京津冀表示，平台上小份额拍卖房产的案例很少，一般这种小份额拍卖是法院根据案件情况发拍，依据被执行人名下房产比例或案件执行额度发起相应份额竞拍。

这一说法得到北京市昌平区人民法院赵法官认同。据其透露，当前其正在着手拍卖北京市朝阳区双花园南里二区一处房产，竞拍份额只有房产的1%。该建筑面积113平方米，1%份额约为1.13平方米，起拍价8万元。

对于拍卖1%，赵法官解释称，该房产有三个产权人，为一家三口，因被执行人名下只有1%房产份额，所以只能按其所属份额发起拍卖。

“房屋按份额出售在国内比较罕见，尤其是在北京这样的一线城市。”北京金诉律师事务所主任王玉臣律师表示，但在一些特殊情况下，比如房屋共有人之间因为继承、离婚或其它原因无法达成一致意见时，可能会出现按份额出售房产的情况。

对于这2%的份额可以带来多少权益的问题，王玉臣解释称，拥有房屋2%的份额意味着在法律上拥有该房产2%的所有权，通常包括了使用权、收益权、处分权和继承权。

至于权益体现，上述赵法官称，房屋还有其他产权人，因而房子无法完全交付，但房本上会写上名字，并注明产权比例。对于使用权和产权权益，须与其他产权人协商。

二、能否落户上学？

2.62万元买下1.18㎡的剧情，像一部悬疑剧引发大众猜想。有网友认为，不排除有钱拍着玩的嫌疑，但王玉臣认为，可能是想用于落户或给孩子上学，或者是基于投资或者拿到份额后变现。

对于落户说法，北京金诉律师事务所创始合伙人王佳红认为，房屋按份额出售是否能落户，主要取决于具体的地方政策和规定。国内房屋的所有权和使用权是可以分开的，也就是说，你可以拥有房屋的一部分所有权，但这并不意味着你就有权在这个房屋所在地落户。

王佳红分析，一般来说，落户需要满足一定的条件，比如在当地有稳定的工作、有一定的社保缴纳年限等。就北京目前的规定来说，如果你具备了北京落户的其他条件，需要将户口落到某一处时，通常是需要提供产权证明的，而这个产权证明公安机关一般都要求有全部的所有权。

“有的区域只有所有权还是不够的，还需要证明你是实际居住人（或不能有相反证据证明你无实际居住权），而不是有产权但无实际居住权。”王佳红补充道。

2月19日，中房报京津冀分别致电朝阳区双花园南里片区双井派出所和门头沟东老店所属片区三家店派出所户籍科，其工作人员称2%产权可以落户，但须确认此房屋无他人落户，且需要与98%产权人来派出所写同意书。

不过鉴于该情况为法拍房，上述工作人员表示，如此小比例的产权，若非直系亲属关系，98%产权人基本不会允许对方入住并落户。

对于入学问题，中房报京津冀咨询了一位从事二手房交易多年的房产顾问，对方表示根据北京目前的相关政策，想要进入好学区，需要父母和子女的户口都在该房产内。而如果仅持有2%的房产份额，意味着需要跟另外的房产共有产权人协商落户、就学及其它权益，不确定性极大。

阿里拍卖的工作人员也表示，局外人拍下这套房子2%的份额，主要能享受的是未来房子涨价增值的部分，其它意义不大。

三、竞拍前做好风险评估

值得注意的是，门头沟东老店这套房产2%的份额在最终成交前，已经历过三次拍卖。

首次拍卖的起拍价为3.28万元，虽然有买家以起拍价拍下，但最终悔拍，之后两次均以流拍告终，直至司法变卖阶段以2.62万元的价格成交。这一过程反映了市场对于这种非传统房产交易方式的谨慎态度，以及变卖过程中的不确定性。

王玉臣表示，按份额购买房产在法律上是允许的，但在实际生活中可能会带来一系列的复杂问题，特别是在与共有人的关系处理上。

“后续如果出现纠纷，比如共有人之间对房产的使用、改造或出售等问题无法达成一致，可能需要通过诉讼等法律途径解决。在这种情况下，相对省心的做法就是某一方以市场价赎回其他共有人的份额。”王玉臣说，买家应当充分评估可能的风险和后续可能出现的问题。

一位不良资产处置从业人员表示，法拍房除产权、户口、税费等常规问题外，还有腾退、是否为凶宅、能否贷款、原业主的债务和悔拍风险，一旦出现悔拍法院会没收冻结的保证金，这笔资金会冲抵债务人债务、再次拍卖的费用、补足再次拍卖金额低于悔拍金额的差额，而且再次拍卖后成交金额低于悔拍金额的，差额部分保证金不足抵扣的，法院有权要求悔拍人补足差额。

“对挂牌的房产信息一定要认真仔细查看，也要和负责拍卖的法官和人员充分沟通，户口等问题要到当地派出所核实，并且现场对房产进行确认和了解。”王玉臣提醒，还可以通过中国裁判文书网和最高院的执行信息网查询原房主的相关裁判文书和执行信息，以及是否有关于这个房子的纠纷或者其它问题。

本文来自微信公众号：中房报京津冀（ID：ZFB___jjj），作者：彭红侠（发自北京），责任编辑：彭红侠，审读：戴士潮