20地下调2019年棚改目标，三四线楼市还能挺多久？

本文来自微信公众号：图理（ID：shujuxian_kuaikan），作者：熊主编

截至目前，已有多地召开地方两会和住房工作会议布置2019年的棚改工作。据界面数据不完全统计，约20地棚改计划都出现下降，其中降幅最大的是山东、山西与河南，降幅均超过70%。

棚改退潮

棚户区是指建筑密度大、结构简陋、安全隐患多、使用功能不完善、基础设施不配套的住房较为集中区域。

为改善居民居住环境，辽宁在2004年率先启动棚改工作。2008年金融危机后，由于外需萎缩，棚改逐渐成为刺激内需和稳增长的重要方式之一。

2008年至2018年，全国共改造各类棚户区近4500万套，预计2019年至2020年将新开工874万套，较前几年有所下降。

2018年10月25日，住建部召开部分省市座谈会，研究2019年棚改政策。会议明确，政府购买棚改服务模式将被取消，2019年棚改以发行专项债券为主。

政府购买棚改服务模式是过去棚改的主要方式，该模式下相关支出纳入地方政府预算，政府对相关支出有一定偿付责任，实际操作中的一些不规范行为加大了地方政府隐性债务风险。

棚改专项债券模式则要求偿债来源必须是对应项目所产生的政府性基金收入或专项收入，实现项目收益和融资自我平衡，有助于化解地方隐性债务风险、规范地方政府棚改工作。

从2017年的棚改资金来源来看，棚改专项债券占比不高，仅为6.1%，国开行和农发行贷款则占到近70%。随着未来棚改模式的转变，棚改资金充裕性或将受到影响。

三四线楼市或受冲击

棚改安置的方式有两种：实物安置和货币化安置。相较于实物安置，货币化安置能直接拉动房地产销售。

2013年至2017年，棚改货币化安置比例从7.9%升至53.9%，对住宅销售的贡献也从2%升至24%。

克而瑞《2018年全国棚改白皮书》显示，棚改货币化安置对于中西部及北方部分省份住宅销售的拉动作用较大，尤其对于三四线城市来说，棚改货币化安置是支撑当地楼市的重要因素之一。

2016年底，各大城市纷纷开启最严调控，一线及二线城市的住宅价格涨幅迅速回落，但同期三四线城市住宅价格涨幅仍在扩大，其后保持坚挺，推测是棚改及其货币化安置起到了一定作用。

随着未来棚改政策的调整，三四线城市房价或将受到较大冲击。

本文来自微信公众号：图理（ID：shujuxian_kuaikan），作者：熊主编