“世界工厂”的楼市困境

2020年东莞曾以房价涨幅全国第一姿态出圈，高位之上紧随而来的却是房地产行业的整体下行，从风头无两到急转直下，这座“新一线”城市楼市可谓充满戏剧性与挑战，也让过程中的不少房企和买家始料未及。

当前，楼市寒意仍在笼罩，为卖房开发商和二手房业主们正使出浑身解数。

东莞城市中心夜景，中房君摄

一、降价遭邻居干预，业主：卖房成一场“硬仗”

“我一直以为卖房是自己家的事，好不容易说服了自己狠心降价，没想到买家还没等到，等来的却是邻居们的‘问候’”。

因有置换需求且工作地点有变，加上考虑到当前新房市场的价格也相对友好，刘梦早有将手上一套小三房卖出的打算。其房源位于镇区，从一开始的210万元挂牌无人问津，到中介不断说服调低价格，刘梦目前的挂牌价格已经来到了185万元，目前该小区同户型挂牌价普遍在200万元上下，而按其说法高峰期该户型成交价在250万元以上。

“同小区业主在微信群里直接艾特了我，先是问我什么情况为什么价格挂这么低，后面有邻居就直接让我赶紧加价，一些没在挂牌的邻居也在附和着，大概意思都是觉得我拉低了整个小区的房价水平”。但在刘梦看来，二手房属于个人财产，自己想卖多少是自己的自由，最主要的是不降到位没人看房，更别说卖出去。

“比同户型低了十几万元，加上我的楼层还好，后面也陆续有买家咨询，但还是无可避免继续被买家砍价，他们总觉得还有空间”，刘梦无奈说道，并表示过程中，中介也还在一直试探有没有可能更低，“真的越卖心越累，像在打一场硬仗”。

事实上，降价卖房被邻居骂的有关消息并不少，除了像刘梦这种顶住压力继续低价挂牌出售的，也有业主在邻居们的“围攻”下无奈撤盘或调高价格。据悉有小区业主甚至还专门组建了“房价维护小组”，时刻紧盯，并制定价格底线，有低于该价格的房源上线马上联系调整价格；不着急卖或无出售意愿的业主，也鼓励去中介平台以较高的价格挂牌。

“能被所谓邻居几句话就影响，大概率不是特别急于出售的业主”，就部分小区出现的护盘行为，贝壳一经纪人表示道，并提到部分小区低价房源于实际成交上可能还会有几万元的降价空间。

据其进一步分享，当前市场挂牌量高，但看房的客户也一直有，双方对价格都比较敏感。“卖家本身已经是忍痛割肉，买家则还想继续砍价，过程中甚至不免出现业主觉得自己实在是让无可让下但又想卖房，转身来砍我们中介费的。”

买家为促成交不断降价妥协已然成二手房常态，根据中原地产研究院数据显示，过去的一季度东莞二手房成交价仍在下行，全市成交均价19836元/平方米，环比下跌5%，同比下跌15%。

尤以过去投资客集中的小区成交价降幅更为明显，如高峰期成交站上“5字头”的松山湖金域松湖，当前不少房源已回落至“2字头”，近乎腰斩；“我们小区的三房以前300多万元，现在200万元都有挂牌”，虎门一标杆小区业主亦提到。

东莞某二手小区 中房君摄

二、新房供应创新低，销售遇阻，房企推货积极性降低

支撑刘梦愿意在房源价格上做出较大妥协的原因，离不开新房市场的价格同步下探。

“低价卖低价买，顺利的话一出一进中还是能保持相对平衡，但如果原来的卖不出去或者说价格还得降，置换可能也遥遥无期，我和我老公的想法都是不愿意贷款太多，大不了再等等，新房估计价格也还得跌”。

面对当前东莞新房市场的折扣促销遍地，不少盘折后价格甚至逼近地价，买卖身份转变的刘梦态度也随即调整。

开发商显然成了焦虑的那一方。

从主城豪宅盘的年后也不免开始纷纷放低身段启动分销，到项目们的普遍打折降价，以及各种特价房、一口价、紧跟热点的“卖房送小米SU7 MAX”，乃至涉嫌违规的“低首付”“零首付”等操作，当下房企为去化可谓绞尽脑汁。 

最直观当属降价，从多盘公开释放的价格信息整理来看，过去仅存在于东部个别项目的“1字头”如今还在大幅蔓延，临深的凤岗，经济强镇的虎门等都未能幸免，部分特惠房源低至“1字头起”。

“这一轮价格回调，部分区域已经不仅仅是回到2019年东莞房价猛涨之前水平了，还要再往前推”，多位东莞地产人士表示到。

“由于受市场环境影响，可按照当时政策要求，根据市场供需、滞销年份等因素综合确定销售价格后进行销售”，针对大幅度的降价行为以及带来的早前业主投诉，亦有开发商如此回应道。

但即便是房价不断突破下限，数据却依旧难言乐观。

据合富研究院数据，3月份东莞一手住宅仅成交了1520套，同比减少5成，整个一季度全市一手住宅成交3873套，同比减少46%。“小阳春”没有如期而至。

成交低迷的原因在合富研究院高级分析师李兴旺看来，一季度供应量的新低也直接影响了成交量。据合富数据，过去的一季度东莞一手住宅供应量为3238套，同比减少4成，尤其3月份新增供应只有722套，同比减少近8成。

“一方面是卖不动，都处于持销状态，另一方面也反映出房企入市积极性不高。”对于“小阳春”表现一般，有地产人士分析道。

就目前来看，市场上仍存在如前海控股于塘厦开发的桂湾府、虎门深物业滨海港湾，寮步建鼎汇悦等多个营销中心早已开放多时，但至今未选择入市项目。

不过，正如李兴旺提到，新盘供应量较少是趋势，从土地供应量锐减就能看出来，这也意味着供求矛盾没有进一步恶化，正在走向缓和。

三、供地锐减，有房企正逐步撤出东莞

事实上，截至目前东莞仍未有宅挂牌上线。

上月底，东莞市自然资源局公布了《东莞市2024年度建设用地供应计划》，其中涉宅地块数量停留在6宗。

不过据多位市场人士及房企人员表示，最终的供地数量或与计划有出入。

“考虑到一级市场热度对二三级市场同步带来的影响，在行业信心仍较脆弱的现状下，尽可能保证挂牌地块都有接手方依旧是有关部门的工作，最终出现在供地计划上的6宗地块大概率都能成功出让，其他的就还要继续看房企们的意向，政府出让条件的诚意度等了。”

值得一提的是，就在刚过去的4月9日，一场由凤岗镇人民政府主办的凤岗2024年土地招商投资推介会于凤岗镇城市会客厅举办。

相关部门的积极动作也折射出房企拿地态度的转变，不同于楼市上升期的意气风发，通过土地拍卖、城市更新、协议拿地等各通道持续发力，规模收缩乃至隐退东莞市场正成为不少房企的选择。

如某深企早前所透露，其公司主要任务就是消耗现有货量，在莞已没有投资岗，短期不会在东莞扩张。目前该企业旗下项目折扣力度较大。

普遍的悲观情绪之外，值得注意的是，也有诸如绿城、建发等近年来新进面孔仍在释放深耕东莞市场的信号。据绿城东莞团队相关人员表示，除了现在售的东城绿城桂语旗峰项目，团队当下还在与多宗土地、项目积极接洽中，年内于莞的目标是代建/开发7个项目。

在业内看来，高调表深耕决心无疑有助于让购房者对企业形成长久经营的口碑形象。

而这个过程中，聚焦核心区地块的获取又是各房企给出的普遍答案，基于土地拍卖的尽可能降流拍率，核心区挂地或也将继续成供地主旋律。

四、“世界工厂”的流量密码失效了？

在多数市场观点及了解到的购房者心态来看，对经济环境的缺乏信心是影响置业、资产配置的关键所在。

从2020年房价一跃而起，涨幅冲至全国第一，到如今降价艰难走量、寒意弥漫，东莞楼市急剧变化的背后除整个地产下行背景，与这座城市“失速”的经济状态同样密切相关。

2023年，东莞生产总值11438.13亿元，位居全国第24位，但增速仅2.6%，全国26座万亿GDP城市中居末位，同时也是广东所有城市中增速最慢的一个。

在受访专家普遍看来，制造业承业、外贸增速放缓是东莞经济“失速”的主因。

国家高端智库CDI研究员宋丁在接受采访时提到，东莞的制造业虽然强大，也有“世界工厂”美誉，但总体形态却以中低端为主，自有知识产权、高尖端产业太少，同时城市的外贸依存度又非常高，特别是很多出口欧美的订单。因此，当面对国际经济形势变化，诸如中国也已从美国的第一大贸易伙伴变成现在的第四大，订单锐减加上企业外迁等，对于这座以工业为基石的外向型经济城市而言压力显然。

参考数据，2022年东莞出口总额为9240.1亿元，同期GDP为11200.32亿元，即外贸依存度高达82.5%，位居当时全国第二。2023年，东莞出口总额同比下降了8.9%至8460.9亿元。

外贸订单的减少，直观影响着当地企业的发展，部分工厂的停工歇业公告被陆续挂上公共平台。

此外在宋丁看来，一个真正发达的现代制造业，一定有一个非常强大的服务业配套，但东莞某种意义上却是一个没有中心的城市，或者说中心的凝聚力、CBD聚合力、综合服务能力等相对薄弱，制造业受困下，缺少像广深那样有足够的金融、服务业来补充，最终影响到经济增速。

悲观的经济氛围同步传导至楼市，“很多工厂搬迁走了，就业人口相应减少，对房地产的需求也自然减少，加上房地产大形势不好，所以今年以来我们看到东莞的楼市仍然还是比较低迷。”宋丁进一步提到。

在住房回归自住，回归追求品质、宜居面貌趋势下，东莞一直以来各镇街相对独立的“散装”城市格局也再一次表现出了局促的一面。

翻看各大社交平台，城市面貌一般，工厂、城中村交错，仅开通了一条37.8公里长的地铁等事关城市面貌、基建的吐槽声不断，过去野蛮生长时期留下的行政区划弊端正成为制约今天这座城市人居发展的又一障碍物。

厂房、城中村扎堆的东莞，中房君摄

不过，面对时代浪潮下的变局，东莞也一直在寻求破局之路。

城市发展格局上，近年来“强心”概念被提出，东莞CBD如火如荼建设并初现成果；产业方面，围绕高质量发展的首要任务，城市也在不断加快由“制造”向“智造”转型，大力发展战略性新兴产业，同时重磅筹码吸引全球资金、企业进莞，推动东莞从世界工厂向全球创新高地转变。

“一是聚焦细分领域，企业正在向专精特新转变，虽然它们体量不大，但是在产业链中处于不可或缺的位置；二是进行数字化迭代；三是研发水平非常高，创新能力很强；四是在抢占产业话语权。”于近期的一场论坛上，财经作家吴晓波谈论着东莞制造业当下正发生的积极变化。

值得一提的是，今年前两个月东莞主要经济指标开局良好，呈现回升向好姿态。

本文来自微信公众号：中国房地产报大湾区（ID：zhongfang5g），作者、编辑：江小亭（发自东莞）