物业公司的转型困境

头图来自东方IC

我原本是在腾讯投资入股的O2O垂直领域从事运营工作，公司分配给管理层四年兑现的期权。在那个猪都能飞起来的风口时代，我乐观地觉得社区O2O是个很好的创业领域，所以我放弃了在职四年就可兑现的期权，毅然离开公司准备用某天使投资机构的资金创业。

为了确保创业的万无一失，我决定先找个从事社区O2O的公司进行深度调研，2016年1月因缘际会下我来到了物业行业综合排名前十的物业公司，从事的就是社区O2O平台的运营管理工作。

2016年前大部分的物业公司现状

首先，我要说明本文是想从一个深度从业者的角度，来说说物业公司的艰难现状和未来不可预见的机会，用行业案例来反应一些现实。

我们物业公司是一家没有地产背景的第三方物业，公司董事长从业30年，号称物业行业的活化石，董事长和各位物业公司领头羊一样，兢兢业业经营着公司，无论是早晨七点还是周末双休日的办公室永远都有他的影子；更别说经常组织团队前往腾讯、华为等先进公司学习，可以说对于公司经营他从未懈怠。

众所周知，人都是有惰性的，为什么全国排名前十的物业公司董事长还要如此拼命？

因为物业行业现在的囧境就是"蟾蜍爬滑石"。什么意思？就是你不爬就会往下滑，努力爬也不一定能往上走。

2018年的物业公司综合排名，第一名万科物业、第二名绿城物业、第三名碧桂园物业，放眼望去都是具有强大地产背景的物业公司。从市场层面，这类公司哪怕不开拓市场也能承接地产公司每年新交付的楼盘项目面积；从资本运作层面，这些物业公司完全可以利用地产公司的资金资源并购一些小型物业来扩大经营面积；从运营管理层面，再强势的业主和业委会也敌不过开发商下属物业公司的费用收缴，开发商物业收费比起第三方物业来说真的是轻轻松松；更别说人才竞争优势，我们公司虽然号称物业行业的黄埔军校，可是地产背景的物业公司来挖人都是直接开出双倍年薪的薪酬待遇，在公司没有股票或是真感情的员工很容易就流失了。

我们这种没有“地产亲爸爸”物业公司，时至今日也只能倚老卖老的不断宣传自己是2008年奥运会国奥村服务商这个品牌亮点，用以承接各种中小微型开发商的楼盘或者一些长期经营不善的二手盘项目。每年公司的战略研讨会主题都是强调如何开拓市场，如何服务更多的管理面积。当然，负责开拓物业面积的市场部在公司是收入最高的部门，但是住院率最高的也是这群市场人。

当然，我不能一味的哭物业行业有多惨，行业最大的优势我也不可否认那就是“现金流”。用我们行业的话说，物业公司每年1月1号不用睁开眼都能知道今年的物业费收入。可是物业是典型的劳动密集型产业，高端的物业项目投入的人力成本是低端物业项目的两到三倍以上，我们公司1亿收费面积，在职和分包方员工高达近3万人。

而且物业公司在进行市场开拓的时候，还会有应收账款的成本风险，假如一家非地产背景的物业公司的每年营收是20亿元，那么当年产生1亿元左右的应收账款也是稀松平常的。物业公司的利润率不算太高，这1个亿就是5%的资金占用，更别说物业公司每年在互联网转型高额的成本投入了。

2016年后大部分物业公司的互联网转型惨状

一、物业APP、电商平台、微信公众号、微信小程序

2016年后，各大物业公司都争相开发自己的APP，生怕别人说自己没有互联网+，在那些年头排名前十的物业公司没个自家开发的APP都不好意思和别人打招呼。各大物业公司99.99%没有做过任何需求调研就直接开发平台，所以APP产品迭代非常频繁，而且后面有一支团队努力让自己像一个纯互联网公司一样运营着APP、电商平台、粉丝不多的公众号以及近期上线的微信小程序。

各大物业公司的平台开发成本、APP迭代成本、运营人员劳务等的成本投入每年不会低于千万，也许有人认为每年千万不算什么，可是你要对比我们用这千万资金产生了什么？根据某国内知名数据公司的统计和我们行业内的估算，这些运营了好几年的物业公司APP平台，平均的注册用户不会超过50万，单个平台的平均的DAU即日活跃用户数量不会超过5万。辛苦投入几年开发运营，获取到的流程甚至都不如罗胖子给子弹短信APP站台一晚上带来的流量。物业公司的APP平台运营是一个没有品牌、没有互联网基因的黑洞，当然不追求变现老老实实的做好toC的服务工具平台也行。

以上都只是外部可见的显性成本，我们再回头来聊聊隐性成本，前面说了我们物业公司有3万人的团队，那么庞大的团队必须依托于强大的内部管理系统，各种OA、EAS、CRM、SAAS、物业云应有尽有，只有你想不到没有我们开发不了的，每次别的物业公司想挖我并打探消息的时候问得最多的就是“你们公司最近又开发了什么系统”。

从职业风险角度我从来不会透露，但是我自己心里明白我们公司开发各种的系统工具和平台软件随便数数都是二十几款，为了做好服务和内部管理我们真的投入了很多心力；软件开发是成本，近百人的产品、研发、运维、数据处理团队也是重要成本构成。

二、大数据、物联网、可视化管理平台、人工智能

记得年前我和华为某战略团队交流分享的时候，华为小伙伴听完我的课程都说，没想到物业公司现在这么先进什么概念都用上了，就差区块链了。2017年和2018年10月深圳会展中心召开过两届物业博览会，无一例外的各大物业公司为了展现实力都发布了自己的大数据规划、楼宇的物联网系统、可视化管理平台，我在参展的时候甚至还见过智能井盖。

可是绝大部分物业公司的APP注册用户甚至都没有突破百万级，这几年物业还在进行用户基础数据的收集和信息化，从何谈起大数据？更别说人工智能了，国内的绝大部分人工智能就是相对复杂一点算法管理，可是物业公司获得的用户数据是碎片化的，想算都算不准啊。2016年的互联网巨头都是toC，所以物业公司觉得C端都在我们的管辖范围内，所以也就跟着toC了，清醒点，物业公司管的是房产，却一直在算用户行为这不是跑偏了吗？

在物业公司耗费巨资开发、运维、运营，却还没有玩转APP平台的时候，腾讯发布了腾讯海纳，不得不说句实话腾讯海纳刚出来的时候，大型物业公司确实很紧张。因为大型的物业公司部分在推广物业联盟，把自己的平台推广到其他小微型物业公司，除了分摊成本还能整合资源，当腾讯这种级别的竞争对手出现，很容易就让物业公司布局了几年的物业联盟战略出现滑铁卢。幸亏物业公司和腾讯海纳的平台都在终端应用层面遇到了问题，这些问题都是因为对市场需求的不够了解造成的。

我们还在物业博览会看到了神奇的智能井盖，宣传方介绍只要倾斜就会报警。我心里想，这不就是在井盖上安装一个g-sensor重力传感器吗？这就智能了？你报警后就完事了？你倒是再盖上啊！

在我看来物联网也许是最实用的技术，也是最符合物业属性的技术，可应用于智慧楼宇的改造，包括能耗管理、实时监控、风险排查等，可是仔细想想以目前的技术成本和第三方物业投入这些楼宇改造的资金成本，减去降低能耗和提高效率省下的资金，真可谓九牛一毛，三五年之内这些都是纯投入更是不可能产生任何直接投资回报的。如果未来技术飞速发展，智慧楼宇的成本改造降低了，说不定物联网的智慧楼宇产品对于准备上市的物业公司来说会是一个不错的故事。

个人认为物业公司的核心价值是资产增值管理和服务，很多物业公司的品牌差异是建立在个性化服务基础上，那么服务始终是依赖于人的，缺少了人的物业公司之间该如何提升自己的核心竞争力？物业管理中确实有些服务可以脱离人，比如开阔的小区你可以用扫地车代替保洁阿姨， 用摄像头代替保安大叔等，但是这样的模式是否是未来物业的发展方向？

或者我们从更大的角度去谈，各行各业因为互联网技术或者人工智能取代了“人”，可是人口的基本就业保障是非常重要的社会稳定因素，在人口基数大的国家如果社会福利不能配套的情况下，“人”真的能被取代吗？

2019年，物业公司的董事长们依然焦虑，为了公司不被淘汰、排名不再下滑而努力的调整战略方向和做好项目运营管理；用我们赚取的微薄利润投入互联网技术的开发，这些投入首先是为了更好的服务业主从某个角度来说也是我们努力在学习互联网做产品的精神做好用户体验和服务；尽全力做好增值经营，企图获得资本市场的青睐。物业公司真的很不容易，所以我这两年没吐槽各大物业公司的互联网转型最真实的原因是——不忍心。

最后为我们物业行业呼吁一下，如果各位能看到这篇文章，希望按时缴纳物业费，关爱物业公司，物业不易。如果各位投资方能看到这篇文章，希望多支持物业公司，物业真的不易。