普通人该如何面对这一次政策宽松

本文来自微信公众号：真叫卢俊 （ID：zhenjiaolujun0426），作者：真叫卢俊，题图来自：电影《楚门的世界》

想必各位对于前几天的政策都有所耳闻，我们的团队一大早也给大家做了内容分析，看到了细枝末节。今天我来和大家分享一些观点，关于一个普通人如何面对未来的行业和自己。

关于政策的宣布，其实我们除了知道政策之外，还得知道为什么会在这个时候出台这样的政策，以及未来还有哪些可能。窥视到这些本质，我们也就拥有了面对趋势的筹码和选择。

关于前天的政策宽松，有几件事情你可能还没注意到。

一

第一件事，很多人看到了前天的政策有降利率、降首付，但是背后还有关于下场回购商品房，回购土地。

再衍生到之前各个城市的土地出让指标直接捆绑房源库存量来决定，这些事情其实都在表明，整个房地产层面同时在需求侧和供给侧开始干预。

用利率和首付的降低吸纳更多的需求进入，用回购和降低土地出让的方式减少市场的供应，供需两侧同时发力从而调节市场水平。

这件事本身就是史无前例的。过往对于楼市政策总是围绕着单点发力，但是如今我们看到整体的走势本质上是供需之间互相影响的结果。

未来政策性的变化也将会进入供需两侧：在需求侧的政策会大力度地宣发，在供给侧的政策会用来引导企业变革和升级，二者结合从而带动行业改变。

这就是一个重大的改变，也是因为这个改变，大家可以对于楼市政策未来多一点信心。

另外，这次立足于全国范围内的政策宣发，其实也在说明供求失衡可能不是点状个案，而是大面块存在。

而通过干预供需关系的本质，核心还是更多地发生在一手房赛道。这背后的内核目的，其实就是为了救产业链上更多的企业。

不论是各个城投公司还是开发企业，都能够在这一轮调控中直接得到好处：或许是自己的房源被集中性的收购，或者是市场供应的减少从而完成了去化。不论如何本质还是最大化让当下的房企能够在未来一年活跃起来。

二

第二，我们也看到了降低首付和降低利率。

这些举措都是我作为地产从业者这些年来不曾见过的，而且感觉似乎未来还是会有持续降低的可能。

过去20年，这么多银行都以放出房贷作为部门利润来源的模式将被彻底打破。

这个趋势说明了什么？其实已经清晰地表态了：未来房地产已经不再是金融机构的利润来源，但却依然是行业和城市的资金蓄水池。

这也是我们看到为什么极低利率也会希望钱可以更多地进入房地产，就是因为土地，已经成为城市发展各个环节绕不开的一个要素。必须要给到土地要素足够的流动资金盘活。从这个环节来说，房地产依然足够重要。

不知道各位有没有留意前天会议之前的一个吹风会议，有着这样一些描述：

“深刻认识房地产工作的人民性、政治性、继续坚持因城施策，打好商品房住房烂尾风险处置攻坚战。”

“房地产关系人民群众切身利益和经济社会发展大局。”

从这些话中我们都可以感受到态度：未来的房地产依然是城市压舱石一般的产业存在，成为城市发展的“新基建”带动城市产业能级的升级。

三

第三，其实很多人看到了回购。

对于“国家队”直接回购房产，确实是一个非常好的解决市场存量房源过大的问题。通过之前投入在租赁以及保障房的资金用来购买市场存量房，一来降低市场的库存量，二来也快速完成了之前对于租赁市场的目标，确实是非常好的一个举措。

但是需要意识到的是，严格意义上来说，回购不是解决问题，本质上算是延后了问题。

因为回购的房源依然存在，未来同样需要解决这些房源的使用和居住问题，如果处理不当同样会产生库存问题。但是这些问题的发生节点相对靠后，虽然没有根本性解决问题，但是延后了问题，也为未来解决问题创造了时间和可能。所以依然是一次成功的政策。

那么未来各个城市等待的是什么？

在一个漫长的周期里，等待的实质上是下一轮新贵的崛起。因为只有新产业新行业里的新贵企业，才能下沉辐射更多的刚需和中产的崛起。

这件事在全国太多的城市里都有发生。复盘楼市20年过往的几个大年，都伴随着各种周期性新贵的崛起，带动市场热度盘活整体的需求。

而对于当下的库存，解决的根本依然是每个城市都在期待的下一个新贵。老钱只会驰援塔尖住宅和部分改善，整个市场的盘活需要新贵的崛起，从而带活刚需客群整体的收入提升。

四

所以以上三个基本面之下，对于一个普通个体需要意识到什么？

首先最重要的一点，就是知道当下的房价焦虑已经消失。

事实就是如此，好的一面就在于每个个体的注意力都可以从房产上抽离更多的关注自己的事业和生活。

但是伴随着房产焦虑的消失，即将带来的是持有焦虑。

对于一个家庭单位而言，多套房产的持有总是会带来更多的焦虑：

第一是持有的成本在持续性地攀升，如果没有意外的话，大部分房产未来的整体租赁价格也会下滑，使用成本会越来越高。

另外也是对于资产的抗通胀性以及行业未来的判断多了更多的焦虑：我们需要看到政策的利好多数集中在一手房，言下之意对于二手房而言，未来就是个体和个体的战争。

比别人好的房子才能走出持有焦虑，但是什么样的房子才算是比别人好的房子，这个话题真的会成为一个永恒的命题来讨论和复盘。

当然如果想不通这个问题，或者天生抗拒这方面的焦虑，最好的做法就是让自己只有一套房子，一套足够可以住得久的房子。

这个决定看上去简单，但实际上并没有太多人可以做出这个决定；而这个决定其实已经赢了70%的市面上的其他家庭了，大家认真咀嚼下这句话。

五

而从整个大范围的全体个体来说，需要看到整个租售并举的格局真正的完成。

不买房在当下也不失为一个理性的选择，这是一个自由选择的时代。未来房产会是一个家庭资产的重要组成部分，但是房产不再会是一个家庭的注意力的关注部分。

这种认知上的变化很有可能在未来五年里建成。

六

而对于房企来说，毫无疑问整个市场的蛋糕会缩小。但是蛋糕缩小的同时，还会被拆分。

我认为未来的房地产需求会细分成四个模块：刚需、改善、塔尖、情怀。

而这四个模块里刚需越来越小；改善日益壮大，切分越来越多的占比；而塔尖项目赢得所有的利润，单个项目拥有最大的议价权；而情怀类项目最为分裂，很多异地或者文旅类项目只有做出情绪性产品才能引起群体性购买，不然也就会快速的进入库存的范畴。

而这四类模块里每个模块都会崛起一两个新品牌。这也是为什么我反反复复的和操盘手说当下一定要重视品牌，因为品牌可以更加高级地解决营销问题。

写到这里也想给个建议。

很多时候其他行业的产业升级还是有很多借鉴和参考的。我们反观当下新能源汽车的快速发展，当初除了政策的支持，本土企业品牌的扶持之外，还有一件事我觉得挺重要的，就是吸纳鲶鱼的进入。

很多人觉得当初上海给到特斯拉的政策实在太过于优惠，但是现在来看特斯拉在中国的落地直接带动了整个新能源汽车行业的变化。

所以我觉得房地产行业也需要鲶鱼来激活，让鲶鱼做得更好，才会让其他品牌有了更多的信心和方向。

我建议这四个模块都需要树立一两个强势品牌给予市场信心，特别是塔尖住宅模块，让真正的城市塔尖的价格可以得到充分的市场认可，本身就是信心来源的一部分

认真建议此时此刻所有城市都可以取消一手房限价，让定价回归市场，让足够好的楼盘赚到钱；让同行看到眼红然后愿意努力做出好产品，并且对行业充满信心。

七

而对城市而言，未来房地产的发展中心不再是完成城镇化，甚至城市更新的阶段也会很快结束。

未来整个房地产发展的方向一定是围绕着产业和企业的转型升级而来的，也只有这样才能创造出足够购买力的个体。

所有的一切终将会沉淀，最后的画面就是最质朴的房子变成商品有人住，让个体有购买力才至关重要。

当足够多的客群有了购买力，关于房地产的隐患才会真正抹去，而房子作为家庭资产和生活空间的双重意义才会真正兑现。

各位记住了，努力工作努力赚钱，没有什么比这更重要的了。

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