想飞奔去深圳买房？等一下

本文来自微信公众号：楼市黄大大团队（ID：HouseLeader），作者：黄狮虎，题图来自：东方IC

去年刚跻身全球55个“一线城市”的深圳，终于有了城市发展的终极目标——“竞争力、创新力、影响力卓著的全球标杆城市”。

前天，央视新闻头条播发《中央重磅意见：支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区》。

媒体纷纷解读，深圳获得“特大政策红包”，堪比1978年那个年代的惊天巨变。

消息一出，深字头股票全线暴涨，房产中介圈一片欢腾，“各路买房大军即将涌入深圳”的消息满天飞。

深圳的房价会怎么走？你黄师傅认为，在“房住不炒”的总基调下，调控有个规律，就是“政策利好越大”的地方，楼市调控越严。

海南就是先例。

2018年4月13日，国家宣布支持海南全岛建设自由贸易试验区，一时间买房大军蜂拥而至。4月22日，海南就实施了全岛限购，楼市进入“冰冻期”，房价全面下跌。

炒房客涌向哪里，哪里就是调控的高压区。深圳严控楼市的政策，可能已经在出台的路上了。

况且，深圳的居民杠杆率已经很高。如果让资金大量流向房地产，抬高房价，对深圳的崛起将造成巨大阻力。

在真正成为全球城市之前，深圳的房价绝对不能突飞猛涨。

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总体而言，深圳与全球城市还有相当的距离。

根据世界城市研究机构GaWC发布的2018年世界级城市名册，深圳排在第55位。香港、北京、上海、广州排名都在前头。

这是从城市能级和影响力考量的。如果从主导全球性资源配置的角度来看，一般公认的全球城市只有四个：伦敦、纽约、巴黎、东京。

因此，国家给深圳的具体目标，也没有好高骛远：

到2025年，经济实力、发展质量跻身全球城市前列，研发投入强度、产业创新能力世界一流……建成现代化国际化创新型城市。

到2035年，……城市综合经济竞争力世界领先，建成具有全球影响力的创新创业创意之都……

到本世纪中叶，以更加昂扬的姿态屹立于世界先进城市之林，成为竞争力、创新力、影响力卓著的全球标杆城市。

至少要花30年的时间，一步一个脚印，路还很长。

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这次“超级文件”之所以如此引人注目，也是因为深圳的定位有了一次大的飞跃，隐隐超越香港，成为大湾区的核心引擎。甚至有超越上海的势头。

深圳的征途是星辰大海，但从目前来看，它的优势和短板同样明显。

深圳的科技创新能力已经闻名于世，尤其是孕育出了以华为、腾讯为代表的世界一流科技和互联网企业。深圳的PCT国际专利申请量，一度占全国的一半，2018年在全球仅次于东京。如果参加国家排名可以进入前5名。深圳高新技术企业数量，高新技术企业的上市市值，都在全国名列第一。

但是，深圳缺少一流大学，高等教育还很缺乏，科研专利、科技投入、科技人员90%都在企业，在基础研究上，远远达不到世界一流的水准。这也导致深圳难以在尖端前沿科技的突破上，引领全球风气之先。

深圳吸引着大量人才流入，是最具人口吸引力的城市之一，但是深圳的优质医疗、教育资源严重不足，甚至连普通高中学位都难以满足基本的需求。

深圳的国际化程度、国际知名度和国际影响力，还落后于京沪港穗。比如深圳机场的国际旅客占比仅7%，而广州白云机场为25%，香港国际机场更高达80%。

又如，北京、上海、广州举办过奥运会、世博会、亚运会等国际盛会，甚至杭州也举办过G20，深圳在国际舞台上的出镜，还缺少高光时刻。

“超级文件”提到的综合性国家科学中心的建设、全面提升教育医疗水平、打造全球海洋中心城市等，也都是着眼于此。

这条路，可不是一马平川，靠“政策大礼包”就能轻松实现。迈向全球城市，深圳爬坡越坎的难度不小。

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本文主要分析深圳的房价。在前述背景下，用一句话概括，深圳的楼市必须服务于打造全球城市的大局。

全球城市并不等于“全球房价最高的城市”。

四大全球城市，折算人民币后房价大约在4万-9万之间。

而深圳的房价，自2016年以来基本上稳定在5.4万/平方米左右，已经高于其中三大全球城市。

尽管纽约、伦敦的城市核心地段价格非常高昂，但从整体均价来看，并没有想象中那么恐怖。

深圳还没成为全球城市，房价已经向全球城市看齐了，这不利于深圳的发力追赶。

事实上，由于房价过高，深圳的楼市调控已经长期处于承压状态。

在精准的调控动作下，深圳新建商品住宅成交均价曾连续20多个月下降，但下跌额度非常有限，如2018年4月比3月仅下跌16元，被戏称为“泡面式下跌”。

今年5月起，深圳更是屏蔽了均价信息，不再公布新房成交均价，以降低公众对于楼市的关注度。

深圳的居民杠杆率也在急速上升。

2018年，深圳居民资金杠杆率高达144.4%，位居全国第二，仅次于厦门的172.2%。

此前已经是“全国人民买深圳”，以后可能变成世界人民买深圳。这在强化了楼市看涨预期的同时，也必然倒逼政策提前做出安排，严控楼市异动。

毕竟，房价高企不仅会吸纳大量社会资金，抢走实体经济的“水源”，也不利于国际人才引进、年轻群体落户，具有挤出效应。

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国家对深圳的定位是“两范”城市：中国特色社会主义先行示范区、社会主义现代化强国的城市范例。

值得注意的是，“两范”都有着“社会主义”的前缀。

在选择发展模式、创新社会制度方面，深圳有着比其他城市更大的自由度和政策空间。换言之，严控房价，深圳有着独特的“王牌”。

首先，社会主义的特征之一，就是缩小差距，减少两极分化。“房住不炒”，是其题中之意。而房价畸高，是背道而驰。

在外部参照系上，可以看看新加坡。纯粹的香港模式，已经被证明失败了。

目前，深圳已推进二次房改，在住房供应结构上，是40%的商品房，20%的人才住房，20%的安居型商品房，20%的租赁房，让各层次人群都有保障。

甚至不排除，深圳可能出台更加激进的人才引进和落户政策，全面破除高房价带来的障碍。

最后，深圳严控高房价的底气，还来自于雄厚的财力，以及充沛的税源。

一直以来，深圳都是土地财政的“异类”。每年的土地收入排行榜上，基本都处于垫底位置。

2018年，全国卖地总收入创新高，各地政府土地财政依赖度进一步上升，深圳却不增反降，卖地收入仅为杭州的1/5，继续在各大城市中垫底。

这种“垫底”是很多城市做梦都想要的。

深圳的地方一般公共预算收入也远远高出其他城市。去年是3535亿，而杭州仅1825亿，只能靠卖地来补充收入。

在深圳，开发商要拿一块地非常不容易，有时候盼了一年，也没有机会出手。

这座全国最有希望摆脱“土地财政”束缚的城市，有什么理由让高房价继续狂奔，成为阻碍自己迈向全球城市的“绊脚石”呢？

本文来自微信公众号：楼市黄大大团队（ID：HouseLeader），作者：黄狮虎