城中村消亡史：当白石洲村民不再“种楼”

本文来自微信公众号：PropTech研习社（ID：cv_seal），作者：银昕，封面：视觉中国

从地铁一号线白石洲站的A口出发，沿着沙河街便可走入白石洲的地界，挨家挨户都布满了小吃店，美甲店和发廊以及便利超市，最“高大上”的位置要数地标性建筑江南百货。

在楼与楼之间狭窄的缝隙内是各种搭在室外的管线，以电话线和电线为主。这0.6平方公里的面积内最多时涌入了15万住户，百花齐放的低端服务业使人们的基本生活需求的满足没有任何障碍。

2019年6月底，白石洲城市更新项目正式开始腾退租户，在为期两个月的时间内，“深漂”们将全部撤离这个紧邻深南大道和地铁一号线的“城中村”。

白石洲一度化身为“城市边缘人”身处国际化大都市的栖身之所，如今租户们将不得不搬离这个生活成本极低的“深漂第一站”。

白石洲城市更新项目一期的范围以深南大道为界，包括路南紧邻世界之窗和深圳湾公园的白石洲村和路北的塘头、新塘、上白石和下白石共五个自然村。

这0.6平方公里的土地上目前已经布满了被当地人称为“握手楼”的建筑。握手楼，即在相邻的两座楼中，人们只要推开窗便可以和对面同层的人们握手，其居住空间拥挤，但生活方便，成本低廉。

1. 当村民们不再“种楼”

在全国范围内，类似于白石洲项目的城中村数不胜数，白石洲之所以令人关注，是由于其背后的历史遗留问题。

白石洲所处的位置在1959年由于边防需要，成立了沙河农场，即后来沙河五村名字的由来。

1992年中共十四大确立社会主义市场经济体制，深圳特区推行农村城市化，各村成立股份公司，农民纷纷入股。以同处深圳市的宝安区为例，截至2004年底，全区127个村委会全部改为社区居委会，507个农村集体经济组织全部完成股份制改造。

与之相比，沙河五村的村民只得到非农户口，直到21世纪初其他政策一直没有兑现：没有成立股份公司、没有确权村民宅基地、没有返还集体经济发展用地。

村民们失去土地后无法耕作，但却可以在宅基地上“种楼”。随着租客越来越多，2000年前后村里的违建楼也越盖越高。在法理上这些“握手楼”肯定属于违建，也有相关单位前来检查，村民拆掉几层楼的情况。但因历史欠账，最终的博弈结果是，楼越盖越高。

从2003年到2007年白石洲村民一直在层层上访，诉求很简单：要回属于自己的土地。

随着白石洲附近地区的彻底城市化，这个横跨深南大道的城中村已与周边环境越来越不协调，路南紧挨着白石洲村的是世界之窗，周围还有南山科技园和华侨城，都是鳞次栉比的都市风景，白石洲则还静静地停留在上个世纪。

深圳城中村白石洲

宝安区在2004年内就已基本完成的任务，位于南山区的白石洲终于在进入千禧年后的第七个年头迎来了一丝希望。

深圳市白石洲投资发展股份有限公司在2006年正式成立，以沙河五村2075位原村民为股东。2009年底，沙河五村片区的14.69万平方米工业用地中的8.16万平方米划归南山区政府所有，南山区政府随即决定将相关土地及资产交由白石洲投资发展股份有限公司管理和收益。

2014年7月，白石洲被批准列入深圳市当年城市更新单元计划。

2017年6月，深圳市规划国土委南山管理局就发布《关于南山区沙河街道沙河五村城市更新单元规划（草案）》之后，详细的，白石洲旧改项目规划细节才大白于天下。

规划（草案）显示，白石洲旧改项目位于南山区沙河街道沙河五村片区。该项目更新单元用地面积480148.0平方米，拆除用地面积459542.1平方米，开发建设用地面积303793.7平方米，计容积率建筑面积为3479550平方米。

另一个值得注意的细节是，目前白石洲项目的申报主体依旧是白石洲投资发展股份有限公司，而该公司尚无房地产开发资质，目前正在与村民进行前期的确权和签约工作的是一家在港股上市的公司绿景中国，其母公司为绿景集团。

截至2019年4月，一份来自绿景中国内部的文件显示，目前在深南大道路北四村的超过1500栋楼宇中，已经收回了确权表的超过1200栋，已确权比例已经超过80%。根据深圳市的有关政策，签约率不达到100%，项目无法正式动工，而根据绿景中国与白石洲投资发展股份有限公司之间的协议，2020年前完成一期项目业主100%签约，绿景中国才能正式成为白石洲项目的开发主体。

不久前有估值机构曾对白石洲项目做出了超过2000亿元的估价，但反观绿景中国，根据2019年公布的2018年业绩，其年收益不超过47亿元。这两个数字之差被形容为“最萌身高差”。

在深漂群体的心中，白石洲有着特殊的位置。

“没住过白石洲，就不能算是体会过真正的深圳”这一说法普遍在深漂群体中流传，似乎有些夸张，但“深漂第一站”的确是对白石洲比较客观的描述。

 如今“深漂第一站”即将消亡，谁来安置这些城市边缘人？

官方数字显示，白石洲北区四村（即白石洲项目除白石洲村之外的其余四村）原有居住人口8.3万，自2019年6月底清租开始以来人口持续减少，截至9月10日，合计减少28731人。城中村一直以来都有“城市肿瘤”的标签，其在人们印象中通常以与周边高楼林立的城市风景丝毫不搭的污水横流、治安较差、居住条件极差而存在。

但“城中村”的存在也自有其原因，城中村是城市边缘人尽可能地融入城市生活的栖身之所，外来的低收入人群只有在诸如白石洲这个位置中暂居下来，才有可能以较短的交通距离和时间成本来确认其城市人的身份，并与地铁一号线和其他城市元素做近距离的接触，否则他们在城市中将居无定所。

白石洲项目的退租对租户的影响是巨大的，直接影响到“城市边缘人”能否继续分摊到公共资源和服务。尤其是在附近公立学校就读的学龄儿童，虽然周边学校不在拆迁范围内，但家庭搬迁意味着生活成本和时间成本的大幅上升。9月1日开学当天，白石洲开通了三趟旧改专线巴士，接送搬迁后住得离学校较远的学生。但对于租户而言，大规模拆迁带来的房租上涨是他们不得不承受的“阵痛”。

2. 北京唐家岭消亡史

全国最著名的城中村，要数毗邻北京航天城和北京中关村产业园区的唐家岭地区。

2010年之前，唐家岭低廉的租金和离周边科技园区较近的位置优势吸引了另一批“城市边缘人”。这些人多数为在周边工作的低收入白领或大学应届毕业生。

与现前的白石洲一样，2010年之前的唐家岭也密集地分布着“握手楼”，交织在一起的各种管线，低端服务业密集的各类商铺和菜市场，垃圾遍地污水横流是人们心中最深的印象。

2010年3月份的唐家岭街头

随着2010年的改造和搬迁，唐家岭地区的“蚁穴”现在已经被建在集体用地上的公租房小区代替。

在唐家岭地区原址以北不足一千米的地方，现已是回迁房的唐家岭新城以及在集体建设用地上盖建的公租房小区，值得注意的是，就在2017年有关文件鼓励在集体建设用地上建设租赁住房之时，唐家岭的公租房小区成了首批试点单位。

所谓的唐家岭地区由两个自然村构成：土井村和唐家岭村。集体用地上建设的公租房小区在唐家岭地区的试点项目共有4个小区，分别位于唐家岭村T04、T08地块和土井村T01、T03地块，该项目是北京第一批利用集体建设用地建设租赁房试点项目，共提供租赁住房2176套。其中唐家岭村两个地块建设租赁住房1498套，已竣工交付并实现分配入住。

值得注意的是，公租房小区配租的人群有两类：一类是北京市户籍的低收入家庭，另一类则是附近产业园区工作的职工。也就是说，此前大量的在周边工作并栖身于唐家岭的“蚁族”们，理论上仍是旧貌换新颜之后的唐家岭所服务的人群。

相较于腾退租户的白石洲，唐家岭依旧可以作为“城市边缘人”的栖居之所。

2010年3月份的唐家岭街头

投中网-PropTech研习社从北京市海淀区房管局了解到：

唐家岭公租房小区的配租标准是北京户籍3个人以下家庭年收入不超过10万，4人以上家庭年收入不超过13万，人均住房使用面积不超过15平方米；

2017年3月唐家岭T04、T08地块租赁住房项目就了启动意向登记工作，面向保障家庭公开摇号配租，租金标准为35元/建筑平方米/月；

为周边产业园职工配租的情况则是，到2017年11月其已为周边园区人才提供了22套住房，并将向其分配200余套住宅，面向企业人才的签约工作中已完成的签约数量有250余套。

北京市海淀区房管局将所有公租房全部按照市场价租下之后，再以市场价配租给符合条件的租户，唐家岭地区村民每年底按照入股数得到分红。

除公租房之外，村民的“资产包”还有在集体建设用地上盖建的商业和酒店等等，年底村民从整个资产包的收益中拿到分红。这是唐家岭村民从集体建设用地上获得收入的方式。

值得注意的是，与白石洲项目不同，唐家岭项目因过分受到社会关注，完全由政府主导，并未引入任何市场主体。

截至目前，北京五环内还有康家沟村、郭家场村、龚村、骚子营以及位于中关村北大街的水磨社区等，其中大多数尚未有具体改造方案。

3. 摘除“城市肿瘤”的方式不止一种

2019年6月深圳市规划和自然资源局披露的一份文件引起了外界注意，《关于深入推进城市更新工作促进城市高质量发展的若干措施》称在城中村改造方面，坚持城中村有机更新，更多采用微改造方式，不急功近利，不大拆大建，对无法消除重大隐患或者完善基础设施和公共设施的，可综合运用局部拆建、扩建、加建等多种方式。

2010年之前，全国范围内实施“微改”的老旧小区和城中村远远少于拆除重建的数量，但随着城市用地的日益紧张，在拆除重建之外，似乎各地政府都在探索以微改为代表的“小拆小建”。

2019年7月1日举行的国务院政策例行吹风会提出，考虑到地区差异比较大，各省包括区市可以在此基础上根据实际情况，根据自己所在的城市需求来制定城市或者社区需要改造的内容清单。

随后便有分析称，当前以及今后相当长的一段时间，我国很多大城市都要进入以存量为主谋求发展的阶段。也就是说，用于开发建设的新增土地将越来越少。这就需要更多地盘活原有土地和房屋资产，中就包括大量各种类型的住宅和小区。

一位大妈在城市更新区的废墟上翩翩起舞

与微改相比，大拆大建会使在拆迁补偿过程中开发商支付了较高的成本，为获得更对利润就必须要去多建房子去卖，整个城市建筑会因此变得非常高耸，不利于控制城市风貌。

微改随即成为了应对此问题的解决方案。所谓微改，是指有微循环渐进式更新改造、拆除重建式更新改造，以及专项更新改造，比如仅就建筑本体，或室外环境、社区服务设施、道路和绿化、市政管网等进行的单项改造。

以深圳为例，深圳市合一城市更新集团的《2019年城市更新白皮书·城市更新十周年回顾与展望》，截至2018年底，深圳城市更新项目立项747个，取得实施主体的只有191个，实施率约为1/4。低实施率的背后是深圳人多地少造成的高昂的地价和房价。

2019年3月，《深圳市城中村（旧村）综合整治总体规划（2019-2025）》印发，指出在2019-2025年内，全市划定的面积为55平方公里的综合整治分区内不得纳入拆除重建类城市更新单元计划、土地整备计划及棚户区改造计划；其中，福田、罗湖和南山三区的综合整治分区划定比例不低于 75%。也就是说，微改这一方式今后将越来越多地出现在城中村和老旧小区的改造中。

毫无疑问，微改能最大限度地保持原有的居住者生活方式不变，也能最大限度地为“城市边缘人”保留其可共享城市资源和文化的栖身之所，“拆了没地儿住，改了住不起”的尴尬似乎有了出路。

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