盘了70笔大宗交易，我们发现了地产基金退出的7大秘密

本文来自微信公众号： PropTech研习社（ID：cv_seal），作者：Ellie，题图来自：视觉中国

存量时代，住宅不好卖了，但写字楼反倒更吃香了。与房价走势相反，存量写字楼的交易盛宴正在逐渐开启。

嗅觉敏锐的资本在四五年前就闻风而动，早早将这些优质资产打包起来，发行了各式各样的理财产品。

一支基金的周期一般是3年、5年、8年，3-5年前的地产基金眼下到了退出时间，但我们却观察到，目前不少基金到期无法退出。

今年上半年，永柏资本就被曝出深陷66亿元兑付危机，而暴雷基金的底层资产也是不动产物业。

同样都是打包不动产，为什么有的写字楼可以10年间倒手好几次，而有的写字楼反而迟迟出不了手呢？

难道说，这门稳赚不赔的大宗资产交易遭遇到了流动性危机？

一直以来，上海都是海内外房地产投资者关注的热土。年初，我们报道外资抄底北上广深，90天时间花300亿买楼，主阵地就有上海。看这阵势，似乎不像是没人接盘退不出的样子啊。

那这些年来内外资机构买了这么多楼，退出情况如何呢？究竟什么样的大宗物业容易转手？

本篇文章将聚焦上海市场，作为国内市场化程度最高的城市，上海换手率高的物业主要有哪些特征？主流买家有哪些？哪些商圈是买家眼中的“心头好”？

据不完全统计，从2005年至今，上海大宗物业市场频繁易主物业多达27座，这27座物业共涉及近70笔交易，物业产品形态包括写字楼、购物中心（零售）、酒店、服务式公寓和综合体不等。

被资本多次相中的物业如下：

（制图：PropTech研习社）

通过梳理这近70起交易，PropTech研习社发现：

（1）在上海大宗交易中，外资更为活跃，上海频繁易主物业主要是在外资机构之间买来买去；基汇资本、CSI资本策略和星桥腾飞是上海大宗市场最为活跃的外资买手；

（2）从易主周期来看，大宗物业每隔3年将迎来一次易主高峰期，这和基金的退出周期基本保持一致；

（3）从热门商圈来看，上海频繁易主物业基本位于黄浦区、浦东新区、虹口区等城市核心区；

（4）从物业类型来看，写字楼由于相对标准化，运营成本低，流动性更好，换手频次远超购物中心和综合体；

（5）从物业面积来看，绝大多数的易主物业面积在10万方以下，其中5万方以下的物业最好脱手；

（6）从成交金额来看，绝大多数的易主物业成交金额在20亿元以下，其中，10-20亿元的写字楼换手率最高；

（7）绝大多数的物业在易主后没有经历诸如酒改办、商改办等大改造，大多都是基于绝佳地段升值倒手的。 

具体分析如下：

01 哪些机构在频繁倒手物业？

1.外资机构“一手遮天”，内外资买家“三七开”

（制图：PropTech研习社）

通过梳理这近70起交易，PropTech研习社发现，外资机构是上海频繁易主物业最主要的买家，占据绝对主导地位。无论从交易数量还是交易金额来看，内外资买家基本呈现“三七开”。活跃买家TOP14中，内资仅占4席，外资买家中较为活跃的机构是基汇资本、CSI资本策略和腾飞集团。

（制图：PropTech研习社）

如上图所示，来自美国、新加坡和中国香港的买家是上海市场外资大宗交易的主力军，上述买家的交易额能占到外资交易总额的四分之三。

CBRE世邦魏理仕统计数据显示，2018年上海大宗物业市场成交总额1178亿元，从投资买家类型来看，外资占投资总额约54%。

从物业换手率来看，外资大宗交易的活跃度进一步攀升。外资换手率远高于内资，背后是什么原因呢？

一方面是政策原因，作为中国市场化程度最高的城市，上海近年来对外资采取了开放友好的态度，此外也跟外资的退出周期相关。

某位四大代理行的投资经理跟PropTech研习社透露，上海的大宗交易额一直都是国内最高的，原因除了可交易标的多之外，也跟物业换手的频率比较高有关；从上海大宗物业成交的历史看来，外资之间的换手实属频繁，因为基金2-3年就会寻求退出。

那上海大宗交易市场换手率较高的买家都有哪些？

2.上海TOP3买家：基汇、CSI资本策略和星桥腾飞

（制图：PropTech研习社）

我们发现，基汇资本、CSI资本策略和星桥腾飞是上海大宗物业市场最为活跃的买家。

令人意外的是，换手率最高的三家机构均是亚洲企业，并不是摩根士丹利、黑石等美资金融机构。

基汇资本成立于2005年，是全球知名房地产私募基金，基汇资本具备“化腐朽为神奇”的功力，北京三里屯太古里、上海353广场、佛罗伦萨小镇项目均出自基汇资本之手。

截至2019年第二季度，基汇资本在全球范围内不动产投资项目已经超过110单，旗下管理资产金额超过230亿美元；其中，基汇资本在大中华区一共投资了41个项目，其中有21个项目已经实现退出。

改造后的上海353广场（来源：基汇资本官网）

CSI资本策略是香港联交所上市公司，公司主要业务为物业投资及证券投资。目前管理超过250万方的商业、零售及住宅物业，其代表作当属上海四季坊项目。CSI资本策略所投资的物业大部分位于香港和澳门，大陆投资物业仅5宗，全部位于上海。

四季坊改造效果图（来源：CSI资本策略官网）

而星桥腾飞集团总部位于新加坡，旗下拥有三支上市信托基金：腾飞房产投资信托、腾飞印度信托和腾飞酒店信托，总资产规模达236亿新元。

星桥腾飞在上海先后收购了上海海洋大厦、华设大厦（原浦汇大厦/高腾大厦）、腾飞元创大厦（原宝龙大厦）等项目。

上海海洋大厦（来源：好租官网）

今年 1月，凯德集团宣布以110亿新元收购星桥腾飞的所有股份，交易完成后，凯德将与星桥腾飞整合成为亚洲最大的多元化房地产集团，管理资产超过1160亿新元（约合5778.8亿元人民币）。

值得关注的是，活跃买家的前五名均被外资机构包揽。前十四名中，内资机构也仅仅占了四席。

这四家上榜机构中，万科是住宅地产的龙头老大，远洋资本和中银投是专业的房地产基金，而上海本土开发商上海城利房地产堪称一匹黑马，先后收购了壹丰广场和818广场。

在活跃买家的名单中，还出现了凯雷、摩根士丹利等美资大鳄，新加坡地产上市公司吉宝置业和亚腾资产管理（ARA），以及德国地产基金 SEB和AM Alpha等。

聊完了买家，那大宗物业的交易周期一般是多久？

02 易主周期平均3年，与基金退出周期一致

1.每隔3年，大宗物业将迎来易主高峰期

（制图：PropTech研习社）

从27栋物业易主时间来看，2010年、2013年和2016年易主的大宗物业数量较多，而这三个时间点的时间间隔期正好是3年，这与基金2-3年的退出周期不谋而合。

总的来说，每隔3年，上海大宗物业将迎来一次易主高峰期，而这和基金2-3年的退出周期基本保持一致。

2.买家平均持有期：接近半数是 3-4年

（制图：PropTech研习社）

从27栋物业每次易主的时间间隔来看，超过7成的物业易主周期在2-5年内，接近半数物业易主间隔期在3-4年内，仅有2成的物业易主间隔期在5年以上。

可见，样本物业每次易主的时间间隔不仅与基金的退出周期一致，也与大宗物业换手周期保持一致。

3.易主频次：2次居多，极少物业在3次以上

（制图：PropTech研习社）

从27栋易主物业的易主频次来看，大部分物业的易主次数是2 次，仅有四分之一的物业易主次数在3次及以上，而这也是符合行业规律的。

那内外资买家主要喜欢买哪种类型的物业？

03 频繁易主物业有哪些特征？

1.物业类型：写字楼换手率远超购物中心和综合体

（制图：PropTech研习社）

从频繁易主物业的类型来看，写字楼最受投资机构追捧，其次是购物中心和综合体。具体来看，市面上被频繁买卖的物业有4成都是写字楼，写字楼的换手率远超其他类型的物业。

此外，绝大多数的物业在易主后并没有经历诸如酒改办、商改办等大型改造。可见，与大家一直信奉 “Buy- Fix- Sell”的投资理念不同，上海频繁易主物业几乎没有Fix环节，大多都是基于绝佳地段升值倒手的。 

写字楼为何成了投资人眼中的“香饽饽”?

一位不愿具名的资深地产人士告诉我们，和购物中心以及综合体相比，写字楼风险低，人为干涉因素较少。

该资深人士解释道，“写字楼相对标准化，运营成本低、培育周期短、流动性更好。说白了（写字楼）就是好管理，短期就能退出，回钱快。” 

此外，PropTech研习社还发现上海易主频率最高的几宗物业均为写字楼。比如上海华设大厦（原浦汇大厦/高腾大厦）、上海铂金大厦（原上海新茂大厦）和上海国际大厦（原上海盛邦国际大厦）。

2.物业面积：5万方以下的物业最容易脱手

（制图：PropTech研习社）

从频繁易主物业的建筑面积来看，接近半数的物业面积在5万方以下，超过3成的物业面积在5-10万方。总的来看，物业面积在10万方以下的标的占比高达85%，只有极少数标的超过20万方。

3.成交金额：10亿元~20亿元的标的换手率最高

（PropTech研习社）

从频繁易主物业的成交金额来看，10亿元~20亿元以及5亿元~10亿元的物业换手率最高，合计占比超过6成，也就是说处于5亿元~20亿元的物业最容易脱手。而5亿元以下、30亿元以上的物业换手率较低，较不容易脱手。

4.热门商圈：黄浦区、浦东新区等核心商圈

（制图：PropTech研习社）

从频繁易主物业的商圈分布来看，黄浦区和浦东新区是上海大宗交易最为热门的两大商圈，两个商圈的物业占比接近7成。此外，虹口区、静安区、普陀区等城市核心区的物业买卖也很频繁。

值得关注的是，多次易主的大宗物业均位于上海核心商圈。易主次数在三次及以上的物业大部分坐落于黄浦区，而黄浦区是上海最繁华的商业聚集区。

5.频繁易主物业大盘点：核心区5万方的写字楼最受外资青睐

（制图：PropTech研习社）

据不完全统计，上海一共有三宗物业易主频次在四次及以上。这三宗物业分别是上海华设大厦、上海铂金大厦和上海国际大厦。

上海华设大厦坐落于黄浦区，紧邻人民广场商圈，与陆家嘴隔江相望。经过5次转手，浦汇大厦的价格由2005年的1亿美元(按当年汇率折合8.8亿人民币)升至2017年的26亿人民币，12年间物业升值了3倍。

华设大厦基本保持3年一易主的频率，每位买家的平均持有期限只有三年。

华设大厦在前四次易主的过程中价格涨幅均不大，然而在最近的一次交易中价格足足上涨了10亿元，而卖方基汇资本也由此获利约10亿人民币。

华设大厦（来源：基汇资本官网）

而位于黄浦区的上海铂金大厦在10年间物业升值了3.5倍，位于虹口区的上海国际大厦在12年间物业升值了5.4倍。

在参与机构层面，德国基金SEB同时参与收购了上海华设大厦和上海铂金大厦，亚腾资产管理有限公司（ARA）参与收购了上海铂金大厦和上海国际大厦。

不难发现，上述三宗物业有不少相同点，比如都属于核心区写字楼，首次抄底时间均在2005-2006年之间，物业面积都在5万方左右，参与机构除了世联行都是清一色的外资机构。

这也正好印证了我们之前的猜想：外资最喜欢核心区5万方左右的写字楼。

戴德梁行北中国区资本市场董事杨蕾曾告诉我们，“全球资产配置里面有中国，中国配置少不了北京上海 。如果是投亚洲，中国一定会是任何一个机构都不会丢掉的一个市场。如果中国是不会丢掉的市场，那北上更是一定会去的两个城市。”

本文来自微信公众号：PropTech研习社（ID：cv_seal），作者：Ellie