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2024-07-30 13:15

一些城市的摩天大楼梦,彻底碎了

本文来自微信公众号:国民经略,作者:凯风,原文标题:《这些城市的摩天大楼梦,彻底碎了》,题图来自:视觉中国

文章摘要
本文介绍了江苏出台的新规限制超高层建筑的发展,摩天大楼建设热潮或将收束。

• 💥 江苏出台新规限制大楼高度,城市摩天大楼梦碎

• 🏙️ 全球摩天大楼数量最多的国家是中国,但建设受限制

• 🚧 摩天大楼面临消防、商业和经济问题,可能成为城市新负担

摩天大楼竞赛,戛然而止。



限高令,来了。


日前,江苏出台征求意见稿,从严控制新建超高层建筑,不得新建500米以上建筑,其中城区人口300万以下城市不得新建250米以上建筑,100万以下城市严格限制新建100米以上建筑。


针对住宅,新规明确:各地一般不得新建100米以上的住宅,城区人口100万以下城市,严格控制新建80米以上住宅。


这则新规最具杀手锏的是这条:确需新建超高层建筑的,作为重大公共建设项目履行重大行政决策程序,报同级城市党委审定,实行责任终身追究。



这几年,无论是超高层写字楼还是超高层住宅,都呈现井喷之势。写字楼动辄三五百米,而住宅纷纷突破100米限制,四五十层的不在少数。


这背后,既有土地资源紧张之下“向天空要空间”的理性选择,也不无通过做高容积率带动房产收益的考虑,而对城市天际线的追逐,背后更多还是对面子的追求。


在江苏之前,国家多个部委已经连续发布通知要求,严格限制新建250米以上建筑,不得新建500米以上超高层建筑。



而江苏此番出台的新规,则是对国家规定的进一步细化,且将建筑高度与城区人口相绑定,不同级别的城市对应不同的建筑高度。


结合国家规定和地方规定来看,无论是一线城市还是强二线城市,均不得新建500米以上高楼,而上海的中国第一高楼之位,不再有挑战者。


绝大多数二三线城市,第一高楼或将止步于250米。可以说,部分中西部省会,以及绝大多数普通地级市,都已失去建设250米以上高楼的资格。


而一般地市和县城,天际线的高度,或将被定格在100米。而县城的住宅则被限制在6层左右,最高不超过18层。


种种信号表明,摩天大楼热,正在迎来转折时刻。



前些年,各大城市盛行摩天大楼竞赛。


摩天大楼,尤其是地标建筑,向来被认为是城市繁荣的象征,也是国际大都市城市界面必不可少的一环,引来无数城市追逐。


“第一高楼”的名号,更是让一众城市心向往之,剑挑中国第一高楼——上海中心大厦的不在少数,而试图将世界第一高楼迪拜哈利法塔“踩”在脚下的也大有人在。


事实上,中国是全球摩天大楼数量最多的国家,包括在建、已建成的各类超高层建筑超过3000座,占了全球三分之一左右。


根据CTBUH发布的2024年世界摩天大楼排行榜,中国、美国、阿联酋、马来西亚是全球摩天大楼最多的国家。


不仅如此,全球摩天大楼数量最多的城市,也几乎被中国城市霸榜。香港、上海、深圳、广州、重庆、武汉跻身前十。



在全球最高的10座摩天大楼中,亚洲占了9座,而中国占了5座,上海中心大厦、深圳平安大厦、广州东塔、天津周大福金融中心、北京中国尊在列。


如果将视野放宽到TOP20摩天大楼,中国城市更是占了一半以上。台北101大厦、上海环球中心、上海ICC、武汉绿地中心、长沙IFS等都在其列。



作为陆家嘴“三件套”一员的上海中心大厦,建筑高度632米,曾是中国第一高楼和世界第二高楼。


不过,这一殊荣已被马来西亚首都吉隆坡夺走。今年初揭幕的吉隆坡118大厦,建筑高度为678.9米,仅次于828米的迪拜哈利法塔。


在国内,这些年,试图挑战上海中心大厦第一高楼之位的城市不在少数,但在最严限高令之下,纷纷被削尖。


长沙规划高度838米的“世界第一高楼”早已被叫停,天津近600米高的117大厦建了十几年还没完工,成都的熊猫大厦从677米降到了488米,南京江北第一高楼从600米降至498米,迄今还没建成;武汉绿地中心从636米砍到了475米……


而规划高度668米的深圳第一高楼——世茂深港国际中心,先是削尖到600米左右,随后因建设方遭遇债务困境,不得不进行拍卖,但接连两次流拍,陷入无人问津的尴尬。


这也是许多城市摩天大楼走势的缩影。不是被砍了高度,就是中途停工,或者拖延数年,要么根本就没有落地。


纷纷攘攘的摩天大楼热,终于开始消停了。



为什么要对摩天大楼“限高”?


其一,技术层面,摩天大楼超出了消防能力的限制。


目前全球最高的消防云梯只有100多米,而摩天大楼动辄300米、500米以上,这无疑对消防救援带来前所未有的挑战。


所以,住建部早已明确,各地要加强与超高层建筑消防救援需求相匹配的消防救援能力建设。


其二,商业层面,摩天大楼面临总体过剩、空置率过高、租金回报率过低的困局。


摩天大楼多数都是写字楼,而写字楼早已呈现过剩态势,就连一线城市都遭遇高空置率,遑论一般城市?


再加上远程办公、人工智能等新技术的推波助澜,全球对于写字楼的需求都出现明显萎缩。


根据穆迪公司发布的分析报告,今年第二季度,全球写字楼空置率达到了创纪录的20.1%,历史上首次突破20%大关。


其三,经济层面,摩天大楼耗费巨大、成本高昂,存在烂尾风险,未来拆建同样是道难题。


关于摩天大楼,学术界有个“劳伦斯定律”,说的是摩天大楼热与经济繁荣、衰退之间的关系。


摩天大楼往往是大基建和高增长时代的产物,蜂拥而上之际,恰是经济最繁荣之时,伴随着楼市热潮蜂拥而出。


一旦出现逆转,摩天大楼很容易陷入资金链困局。


更关键的是,摩天大楼还存在拆迁改造困难的问题,超高层住宅更是如此。


由于摩天大楼容积率爆表、造价高昂,等到建筑老化之后,不仅改造费用高企,拆迁的可能性也微乎其微。


如果房价一直涨倒还不是问题,一旦房价停涨,连城中村的改造都难以形成正向循环,遑论高层住宅?


这两年,舆论热议的高层建筑会不会沦为城市新“贫民窟”,并非没有道理。


因此,叫停摩天大楼热,无疑是未雨绸缪之举,也是新形势下的必然选择。


本文来自微信公众号:国民经略,作者:凯风

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