正确的提示信息

扫码打开虎嗅APP

搜索历史
删除
完成
全部删除
热搜词
2020-01-13 17:16
中国地王浮沉记

文章来自公众号:無房(ID:xinwufang007),作者: 房弟,题图来自:图虫创意。


 “等房价跌了,我就买房和你结婚。”他暖暖地说。听完后,她的心却凉凉的,她想,这大概是最婉转的分手了


第一次看到这个段子,是在一个名叫小杨的卖房小哥朋友圈里。


房价没有跌,但也没有涨,四年前,小杨的女朋友会和他分手,但今天,或许小杨的女朋友会考虑等等他。


01


2016年8月17日,上午9点25分,上海市土地交易中心人声鼎沸。


332-01-A、333-01-A,最引人关注的,无疑是大厅屏幕中的这两串编号。


这是当时上海市中心所剩下的唯一地块,价值可想而知。


地产界赫赫有名的企业,万科、保利、金茂、世贸、龙湖等18家巨头纷纷到场,房企代表们正摩拳擦掌,一众媒体也正紧张擦拭着镜头和调试话筒,大家都在等待着招拍开始。


五分钟后,土拍正式开始。31034.1平方米的用地面积,屏幕上显示的的出让底价是46亿元人民币,每亩地底价大约才一亿元,这样的价格,极大刺激了现场每一个人的神经。


这可是上海的市中心地皮啊!


房企代表们争相举牌,一轮轮的出价背后,是代表们肩负的任务,和房企们对“地王”的痴狂。


根据参与这次土地拍卖的某房企代表回忆,会场的气氛犹如桑拿房,火热又磨人,


“真是大场面,干这行那么久,第一次见!”


420轮的竞价搏杀,一次次的举牌,价格的一路上升,直到自家领导决定放弃,自己才停止颤抖右腿,已然发现西装下的衬衣已经湿透。


大伙熟悉的大房企却轮番败下阵来,参与的18家房企和一众媒体也许当时还没反应过来,这次土拍,将会诞生中国迄今为止最高楼面单价的“地王”!


“胜利”被一个名字稍显陌生的房企带走了,它叫融信,来自爱拼才会赢的福建。


两宗地皮,最终成交总价110亿元,溢价率高达139%,每平米楼板价100217元,前无古人,至今也后无来者


按照售价是楼板价2~2.5倍的传统,这块上海不夜城的地皮,未来盖的房子至少得卖个20w一平才行。消息一出,再次刷新了中国人对于房价的认知。


仅仅一个月前,上海的地王创造者还叫金茂,楼板价6.7万元/平方米。


还有一位同样来自福建的猛人泰禾,在深圳创造了全国的单价地王,楼板价7.99万元/平方米。


转眼间,记录又被打破了,天花板又上升了好几公分。


大几万的楼板价,一掷百亿的房企,火热的气氛,真是令人难以忘记。


彼时,房地产市场上,到处都充斥着正处于青春期阶段的房企们无处安放的“荷尔蒙”。



CRIC数据显示,2016年全国范围内产生了超340宗单价、总价地王。


2016年,也被后来人称为中国地产的“地王年”。


02


四年的时间里,楼市发生了很多事。


小杨还在当销售,只是做起了某券商的“财富顾问 ”。


“十年过去,楼市涨了好几倍但是大A还是3000点,调控那么严,还是A股最安全,兄弟们快和我一起跑步进场!”


2016年底,“房住不炒”首次被提及,调控成为楼市强音。


2017开春,房企时代中国在广州顶风作案,高价拍地,隔天"330"就如约而至,限制新房转让。


2018伊始,针对房地产市场的火热,上海的限价来了,新房售价不得超过11万元/平方米,一时间地王们欲哭无泪。


欲戴皇冠,必承其重。曾经的地王,过得还好吗?


融信的投资者信箱,这三年间充满着对于天价地是否还在晒太阳的疑问,公司股票的标普的评级也始终徘徊在B级(财务激进而脆弱)


深圳那边,在限高限价压力之下,天价作业如何保质保量上交成了个大问题,泰禾广深区域三任总裁田九坡、丁毓琨、许珂这三年间相继离职。


频拿地王的金茂,项目大多青黄不接,不是亏本入市就是等待时机再择机会开工。


如果从千禧年算起,20岁出头,刚刚步入社会的各大房企,正在为自己青春期的冲动付出成长的代价。


無房通过克尔瑞地产数据库,统计了自2010年至2019年十年时间里全国数百个地王成交楼板价,从高到低,筛选出“地王”TOP50。





再次细分出TOP10名单,排除由于拿地时间不久还未开工的2018-2019年间的地王,并通过权威公开平台取证开发进度,带大家一窥“地王”现状如何。

在融信天价拍地后不久后,就出让49%的项目股权给予万科,并由万科负责操盘。


但被限制的新房价格,让原本预估每平方卖价18-20万的中兴路壹号只能亏本入市。


考虑到实际可售卖面积还比项目总建筑面积109860.71平方米小一点,就算全部卖空,也才刚刚好回本,如果扣除建安费用和利息费用,实现盈利怕是要等到猴年马月了。

同样是受到新房价格限制的打击,这块土地泰禾已经按了有足足4年,至今却还没等来放松。


据说泰禾老大黄其森对此项目格外关注,曾经砸下上千万元,拿下深南大道、滨河大道,以及出入深圳的高速路口广告牌,深圳院子那时好像呼之欲出。


但截止到现在,也只能查到深圳院子拿下了建设工程规划许可证而已,并无预售许可证,而泰禾方面声称2019年下半年入市的诺言目前来看也是水了。


泰禾这个地块位于尖岗山,而近期深圳土拍市场最受关注的便是紧邻昔日泰禾“地王”的民治宅地和尖岗山宅地,楼面单价分别被限制在4.4万/平和4.8万/平,远低于泰禾的楼板价,对泰禾深圳院子的影响较大。


总体来说,“院子系列”能够有多少品牌溢价,会赚会亏,目前还很难说,但想要保质保量完成深圳院子项目,难度不小

这块地,成为了广州最后土地市场最后狂欢。因为就在拿地第二天,新一轮更加严格的调控就来了。


更惨的是,主打江景的时代,旁边的金融街融御,南向的江景单位售价约为6万多元/平方米,根据业内人士测算,时代的盈亏平衡点是8万/平方米,亏损概率很大。


未来入市很可能陷入“降价即亏本、保价则滞销”的两难境地。

售价与楼板价相差只有6000的价格,上海建发央玺真可谓“白菜价”送福利了。


据媒体报道,建发央玺曾报备过8.8万元/平方米的价格,但因为限价等原因一直未能通过,于是选择低价甚至“亏本”入市。



建发的资金压力也很大,上半年频繁借新还旧。


白菜价的地王楼盘也成功吸引了许多购房者的目光,开盘半年去化已经达到了44%,最起码成功地收回了一部分本钱,舒缓了一部分压力,不至于亏得太惨。



金茂在近几年频频拿下各地区的地王,风头很盛。


但目前的情况都比较尴尬。深圳龙华金茂府由于开盘时间距离现在太近,暂无销售数据,但在深圳龙华这个刚需地段建豪宅,去化难度不小。


上海新城虹口金茂府的销售数据也不太理想,一年的时间仅仅去化45%,金茂也把宝押在二期的加推别墅,但目前来看,别墅的销售速度也并不理想。



其实,金茂府在全国的拓展中已经遇到了多次坎坷。


郑州项目远超当地均价,高定价的结果是销售成绩不理想,前两个月还因涉嫌违规售房暂停了网签。


厦门的项目也是2016年的地王之一,最终结果则是亏本入市。


而据界面新闻报道,杭州项目由于被限制涨价,与同期领证竞品价格存在差距,赌气惜售赌涨,最后仍然失败原价售卖的新闻也刷屏了地产圈。


没有卖不出去的资产,只有卖不出去的价格。


如今看来,曾经的地王,还是赔本赚吆喝的多


3


为什么房企会去用超高的溢价争夺地王?


“资本是逐利的,也是疯狂的。”


地王来自于强烈的需求,需求太强就会形成卖方市场,也就是说这个市场有货的人是老大。地王,只是疯狂的缩影。就和股市牛市的时候,总会有几个大牛股一样。


需求爆发并不是突然的,导火索正是那个时期的大环境。


2016年,不断积压的房地产库存来到了历史最高位,去库存、银根放松是大环境。


对于地方来说,地王树立了标杆,以点带面可以全面开花,刺激当地房地产市场。


对于房企来说,利息便宜,有钱没地,多拿点地,这是使命。


对于老百姓来说,不断上涨的房价无时无刻都在提醒催促,赶紧上车,不然就晚了。


大家换位思考一下,牛市就这样来了,房地产在这一时期撸起袖子加油干,衍生出了一套“高周转+高杠杆”的楼市独特战法。


高杠杆即大幅举债,高周转,即尽可能缩短资金形态到货物形态,再回到资金形态的时间。一手借钱,一手拿地,卖了以后继续拿地,反复循环。


房企的高周转就类似股票炒短线,需要快进快出。


假设你从银行借了100亿,做好一个项目,类似放个长线,一年可以赚15%,但如果快进快出,一个项目只赚7%,一年周转10次,这样一年就能赚70%。


房地产是劳动力密集型行业也是资金密集型行业,只要借的到钱,这样四两拨千斤的方式,谁会不想这样做呢?


当然,地王的产生还有一些其他原因,比如小房企要冲出大本营全国扩张需要打名声,大房企需要一个icon来树立自己的高端品牌,但追溯本源,正是大环境利好,延伸出的高周转让土地市场需求太强,地王就出现了。


340宗地王,出手最多最阔的便是闽系房企,融信、建发、泰禾、中骏、联发都榜上有名。爱拼的“福建帮“频频高举高打,乘着这股东风,一路扬帆扩张。


2012年以来,闽系房企陆续走出福建大本营,全面进入一线城市勇猛拿地,销售额也连续翻番,江湖地位不断上升。


2012年,百亿是50强门槛,闽系房企仅2家业绩过百亿,阳光城、建发、泰禾、中骏等销售额当时都不足百亿。


到了2019年,闽系房企有6家跻身千亿俱乐部,20多家销售超百亿,世贸甚至挤进了行业前十,50强中闽系房企占了10个。


在行业集中度持续提升的背景下,它们在黄金时代行将结束的最后关头完成一线城市布局并实现规模的快速跃升,在规模竞争中取得了某种意义上的胜利和安全。


但同样,他们的负债率也节节攀高。


这个游戏越来越像一个击鼓传花的模式,有一句句口号,需求由上游传导到下游,最后泡沫剧增,举步维艰。


地王收割机的名头很响亮,但现实却很骨感,2019年,是前几年开发贷、债券的到期的高峰。明发、泰禾、阳光城等众多闽系房企,2019年都在发行高利率债券,借新还旧。


  • 明发在2019年1月17日发行的海外债,利率高达15%,是今年房企融资利率榜中第二高的。


  • 泰禾在2019年7月11日发行的海外债,利率同样高达15%,与明发并列第二。


  • 阳光城则在2019年4月-11月发起了多笔海外债,平均利率也高达10.5%。


随着钱越来越难借,高周转模式的活水口被堵死,唯一剩下的就是最本质的卖房去库存。


更现实一点问题出现了,房子真的好卖吗?


04


供需,这个经济学里最入门的知识,却无数次的指引着房地产市场的发展。


虽然无法预测,但我们可以客观地用数据了解当下,在今天慢慢回归理性和价值的楼市,最重要的观察标的便是一二线核心城市。


下图为近十年十大城市商品房可售面积的趋势图,数据来源于wind。



通过上图,我们可以看到15、16年的房地产牛市,成功地消灭了前五年积累至高位的商品房库存,而在2017年收紧后,商品房库存先抑后扬,没有继续消化,而是再次回归到了中高位阶段。


核心城市的供给都有一些过度,何况本就库存泛滥的三四线城市呢?


再看一张居民住房贷款新增趋势图,同样是10年的数据,数据来源于wind。



可以看出,在牛市阶段,新增的住房贷款激增,俨然翻了一倍,而在调控过后,上升的压力变大,今年则从高位下滑。


回想一下2015和2016年,你家或者七大姑八大姨举债买房了没?同时再想想今年,身边亲戚朋友是不是天天喊穷?


我国居民部门的羊毛已经有点薅不动了!


最后一则数据则来自于易居。过去十年,房地产创造了难以想象的社会财富,炒房团一个接一个,更是延化出了“丈母娘效应”,做什么投资都不如买套房,但现在来看,房地产的赚钱效应正在减弱。


该报告数据显示,以2017-2018年24个典型城市300个项目为样本,若在当时购买,以现在的价格卖出,仅仅只有51%的概率会赚钱,而亏钱概率达到了37%。



这些数据,都指向了一个结论:随着需求无法消化供给,价格下降,楼市赚钱效应减弱,进而再次影响供求。


楼市显然已经一条腿跨入了买方市场,无论是亏本入市亦或销售困难,楼王仅仅是这个时代的一个缩影,背后,却是中国房地产正处于极度不确定的新时代。


文章来自公众号:無房(ID:xinwufang007),作者: 房弟。

本内容为作者独立观点,不代表虎嗅立场。未经允许不得转载,授权事宜请联系 hezuo@huxiu.com
如对本稿件有异议或投诉,请联系tougao@huxiu.com
打开虎嗅APP,查看全文

支持一下

赞赏

1人已赞赏

大 家 都 在 看

大 家 都 在 搜

好的内容,值得赞赏

您的赞赏金额会直接进入作者的虎嗅账户

    自定义
    支付: