5年期LPR下调对市场有何影响？

5月20日，新一期贷款市场报价利率(LPR)出炉： 1年期维持不变（3.7%），5年期下调下调15个基点至4.45%。从去年12月至今，一年期及五年期LPR利率已经进行了多次下调。

 

那么本次LPR下调背后释放了什么信号？对于房地产行业又有哪些影响？作为投资者应该如何理解这些数据的变化，在本次的关键回答中，妙投APP邀请到了易居研究院智库中心研究总监严跃进老师和妙投专栏作者董小姐来为大家答疑解惑。

 

一、LPR下调背后释放了什么信号？

 

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，此次5年期LPR下调了15个基点，充分体现了当前降低资金成本的紧迫性和支持导向，对于各产业经济发展有非常大的影响。

 

本次5年期LPR数据为4.45%。其具有三个重要的特征和意义。

 

1）此次调整是国务院总理云南会议后的首次降息。云南会议强调，各地各部门要增强紧迫感，看得准的新举措能用尽用，5月份能出尽出。这充分体现了货币政策在降低资金成本尤其是中长期资金成本方面的决心。

 

2）此次调整是五年期LPR第三次调整，过去两次下调分别为2020年4月和2022年1月，同时此次下调幅度是最大的，即有15个基点。这充分体现了此次下调的力度和决心，也体现了稳住经济大盘的重要导向。

 

3）此次下调也和国际市场的走向不一致，包括欧美等国已经出现了加息。我国LPR的走向，充分说明货币政策的稳定性和持续性，重心在于防范经济继续下行，也使得市场主体对于货币政策和金融政策走向更加清晰和明确。

 

妙投专栏作者董小姐则认为，本次LPR的下调在预料之中。在上个月的时候，金融机构的存款利率在下调，以及多家银行的大额存单利率也在下调，这两件事情其实都是在为LPR的下调做准备。因为存款利率不下调，贷款利率下调，会导致银行在此期间积累很多风险。银行是要盈利的，所以继存款利率和大额存单下调之后，LPR大概率是要下调。

 

LPR下调之后，有两个关键点是需要注意的。

 

第一，LPR下调并不是一年期和五年期的同期下调，而是短期利率没做调整，五年期的长期利率下调。这里释放了一个非常明确的信号，国家希望长期利率下降，提高投资者和企业投资房产的意愿。

 

第二，短期利率不下调。实际上，这也是考虑到我们国家降息的空间非常有限，若要降息的话，会给汇率较大的压力，金融机构也会高度承压。现在很多资金看到人民币汇率出现这么大幅度的贬值，都在想要不要往外跑，所以我们看到是短期利率没有调整，而是长期利率大幅地下调。

 

二、LPR下调背后的政策意义

 

严跃进认为此次LPR的下调，对于宏观经济和产业经济的影响是积极重大的，对于房地产市场的影响也是重大的。

 

1）货币金融大环境的宽松，对于房地产市场来说，势必会产生积极的重要影响，对于降低购房成本、降低开发贷款和经营贷款成本等都会产生积极的作用。

 

2）从实际操作中，对于购房者的购房成本显然会形成积极的重要影响。此前央行已经明确了“LPR-20个基点”的房贷定价思路，此次LPR下调，也将进一步引导房贷利率下限。这也意味着，当前全国20多个城市4.4%的低利率可能并非最底部的利率，后续房贷利率还有进一步下调的可能，类似4.2%的利率也完全是有可能的。

 

3）此次政策对于房企的融资等也会产生重要的影响，对于房企积极申请低成本的开发贷款等有积极作用，有助于房企中长期融资成本和经营成本的降低。

 

三、针对LPR下降15个基点的实际测算

 

严跃进对5月20日LPR下调15个基点进行测算，并分析其对于购房方面的减负影响。以100万贷款本金、30年等额本息的偿还方式的案例进行计算。

 

1）不考虑房贷利率下限下调的政策

 

此时，若房贷利率从4.6%下调为4.45%，那么月供额将从5126元变为5037元，减少了89元。

 

2）考虑房贷利率下限下调的政策

 

此时，叠加LPR下调15个基点和银行下调20个基点的双重因素，实际房贷利率就可以变为4.25%。那么若房贷利率从4.6%下调为4.25%，其月供额将从5126元变为4919元，减少了207元。

 

需要说明的是，在实际过程中，存量房贷用户的利息调整或者说已经在还贷的购房者，要等到明年元旦后才可以进行下调利息。而近期新购房的家庭，利率最低可以做到4.25%，实际过程中如何操作要看银行的行动。但就近期银行的动作看，因为近期已经普遍在落实此前央行周末新政，所以一般都会把4.4%的利率作为近期下调的目标值。

 

四、LPR下调对市场的影响

 

严跃进认为，受LPR下调影响，今天的股票市场情绪高涨。主要原因是本次LPR下降的力度极大，这项举措表明国家想要拉动经济的决心，所以股市反应很迅速。

 

从投资者的角度来讲，房地产行业会在当下发挥出较好的表现。政策持续放松，利好地产股，虽然短期内还是有些压力，但从中长期来看，地产行业还是值得被看好的。除房地产行业之外，商业、零售等板块也会有所反弹，因为当前很多产业受到疫情的影响，所以后续还是会有一些底部反弹空间。

 

董小姐认为，对于投资市场来说，LPR利率的调整，实际上也是一种吹暖风的迹象。央行想了各种各样的办法调整长期的利率，目的就是想要推动投资。

 

所以大家不用将当下市场看得太过悲观。目前市场上我们需要着重观察两条逻辑线，第一是稳增长的措施，今天我们看到LPR就是稳增长措施。另外一个就是关于疫情的防控，疫情防控可能有些反复，今天上海那边的疫情是有一点上升的趋势，但还需要再去观察疫情防控的政策，如果有一些微调的话，对整个投资市场有较好的拉动。