给房子养老，日本人是怎么做的？

“住宅建后平均使用寿命”日本是三十年，美国是五十五年，英国是七十七年。

也就是说，工薪族花费毕生积蓄、历经多年还清房贷之后，你的房子很可能已经随着岁月的流逝而老化贬值甚至沦为废墟。

此外还有因房屋质量问题而发生邻里纠纷、不期而至的房产泡沫、高层建筑给老人和孩子带来的安全隐患、缺少民主化管理导致业主委员会失效……本来应该是给住户带来幸福的房子，也有可能变成你的负累乃至噩梦。

“那种楼房重建不就好了吗？”可是，事情没有那么简单。在现行法律制度下，这几乎是不可能解决的。

让我们跟随从业三十年的日本资深房产顾问榊淳司看看日本人是如何给房子养老的。

一、楼房的使用年限

很多人会问：“楼房的寿命是多少年？”

其实并没有明确的答案。因为从世界范围来看，钢混造建筑物的历史最长也就一百五十年左右，而在日本是一百年左右。

在日本的钢混结构建筑物的历史中，始建于约九十年前的同润会公寓，可以说是最早期的建筑物。然而，所有的同润会公寓，现在都被拆除不见了，其中最长的也只存续了八十多年。假设留存至今，是否就会破损到“不能住人”的程度了呢？我表示怀疑。而且，如果第二次世界大战后不转卖给个人，而是保持原来的租赁形式，并加以适当的修缮或改建会怎么样呢？

2007年自民党提出了“两百年住宅规划”的政策提案，以此为契机，2009年开始实施了《关于促进长期优良住宅普及的法案》。关于钢混结构建筑的寿命有诸多说法，最近“一百年以上”的说法获得较多支持。

现在日本最古老的面向个人的民间楼房是东京都新宿区的“四谷公寓”。它于1956年售出，房龄在六十年以上，目前还在住人。

可是很多房龄三十年左右的楼房就会被重建。这种楼房并非是破败不堪，不能住人。后面的章节中我还会详细介绍这一情况。简而言之，迄今为止在日本能实现重建的楼房几乎都是出于“经济上的理由”。也就是说，只有现有的业主可以在没有任何经济负担的情况下住进新建的宽敞房屋时，才有可能实现重建。楼房老旧到何种程度，反而是次要问题。

钢混集体住宅只要没有施工时的质量问题，差不多有一百年以上的寿命。但是，这并没有实际案例可以证明。这个历史必须由我们去创造。

二、基于性善论的管理运营

现行的法律偏向性善论，认为“不会有多少想要损害自己楼房资产价值的业主”。在关于“管理人”即楼房业主委员会主任的规定上，《区分所有法》几乎没有预料到会出现主任会恶意运营业主委员会的情况。

我来介绍一个案例。这是发生在东京某个约有一百户人家的楼房业主委员会里的事。

“榊先生，救救我们吧！”

向我求助的是其中的一个业主，六十多岁的商人T先生，他买了一套房作为公司总部。

“S主任把委员会占为己有，为所欲为啊！”

听到此话，我不禁一惊。

那座楼房建成约有十年。“3·11”大地震时多少有些受损，但程度不大，简单修缮一下即可。然而，六年前上任的S主任却召开了决定大规模修缮的临时业主大会，而且还委托给自己就任后更换的新物业管理公司。修缮费用约1亿日元（约合600万人民币）。由于业主委员会积攒的房屋维修基金不够，所以又从金融机构借了3000万日元。

接到联系的几日后，我走访了这栋住宅楼。无论怎么看，我也没觉得外墙有维修的必要。即便如S先生所说，有墙体脱落的危险，那也可以向作为施工方的大型建筑公司要求免费维修。再怎么说，也才建了十年而已。

然而，提交给临时业主大会的议案里，根本没有与施工公司交涉的痕迹。而且，在招标大规模维修工程时，也没有要求严格的报价表。仅以“平时对大楼非常了解”这一理由，物业管理公司就选定了施工公司。

仔细查阅了这个大规模修缮工程的内容后我发现，几乎都是外墙维修工程，最容易损坏的上下水管等工程完全不包含在内。我给建筑专家看了这方案，对方表示“最多也就三四千万日元吧”。

虽然没有证据，但是S主任与物业管理公司勾结的嫌疑很大。

而且在这个临时业主大会的其他议案里，还提到了“给部分住户安装门厅大门的工程”。这个“部分用户”包含主任在内，一共只有两家，很明显是被主任有意引导向了对自己有利的方向。

三、当了主任就可以为所欲为

可是，在临时业主大会上，所有的议案都顺利通过了。

出席者只有十几人，虽然也出现反对意见，但是在住户表决环节，一百个表决权的投票结果，居然有八成以上赞成，就连必须有四分之三业主同意的变更管理规约的议案也轻而易举通过了。

S主任利用住户托付给自己的委托书和表决权行使文书，投出了高达八成业主“赞成”的票数。

我这样向T先生提议道：“首先，你去要求公开临时业主大会上行使代理的委托书和表决权行使文书。”

于是，T先生的代理律师以自己的名义向业主委员会发出了要求公开委托书和表决权行使文书的通知。几天后，业主委员会的代理律师回信拒绝了这个请求。

《区分所有法》里没有必须公开委托书和表决权行使文书的规定，也没有监查委托书和表决权行使文书的规定。

也就是说，只要主任愿意，他可以随意操纵决议。不得不说，从这个案例就可以看出“主任不可能恶意运营组织”的想法是偏于性善论的一厢情愿。

几个月后，T先生和其他业主根据《区分所有法》第34条第3项的规定“五分之一以上的区分所有者，拥有五分之一以上的表决权时，可向业委会主任请求公开会议目的等事项，召开集会”，要求召开临时业主大会。他们从二十多名业主那里拿到了同意书，议题是“罢免S主任和全体委员”和“选出新委员”。

于是，为了罢免S主任的临时业主大会开幕了。

S主任也毫不示弱，宣布自任大会议长，并直接行使“全权委托议长”的委托书的权力，否决了罢免议案。当出席者提出异议时，业委会一方的律师宣称：“法律没有禁止在罢免主任议案的临时大会上，主任本人不能成为议长，所以并不违法。”

事实上，业委会的律师说的并没有错。《区分所有法》第41条只规定了在集会上，除了章程上另有规定或者另做决议以外，业委会主任或者召集集会的区分所有者（业主）中的一人可以成为议长。

最终结果是S主任继续留任。

除此之外还有很多类似的案例。

2015年11月曝光了一起案件。一个在新潟县汤泽地区的度假别墅业主委员会担任了数十年业委会主任的人，私吞了7亿日元的物业费、房屋维修基金。那栋楼房估计很长一段时间内都不能进行大规模的维修工程了。如果它在大地震中严重受损，还有变成废墟的风险。

之所以会发生这样的事态，也是因为《区分所有法》里没有预防业委会主任恶意行为的规定。

就结果而言，《区分所有法》造成了现今只要当上业委会主任就可以为所欲为的局面。只要出现居心叵测的业委会主任，整个业主委员就会立即被其占为私用。

四、失效的民主主义

丘吉尔曾经留下这样一句名言：“民主主义是最坏的政治体制。但其他那些已尝试过的政治体制比它更糟。”在某种意义上，楼房管理中的民主主义，或许如同丘吉尔的感叹，是“最坏的政治体制”。但是，实际上除此以外也别无他法。这也跟丘吉尔的感慨一样。

上一章，我们介绍了位于市中心的约有一百户人家的楼房业主委员会里发生的事。在这个案例里，S主任最大限度地利用了《区分所有法》的漏洞，将业主委员会占为己有。但是，很多业主都没有察觉到这件事，或者是佯装不知，导致业主委员会的资产——房屋维修基金蒙受了巨大损失。之后，S主任悄无声息地辞去职务，销声匿迹了。据说后继的委员们检查了被S主任侵吞后的业主委员会的财务状况后，惊得目瞪口呆。

考虑购买这栋楼房的二手房的人，如果要来业主委员会查看大会纪要的话，多半都会做出不买的判断。就结果而言，就是楼房本身的资产价值一落千丈。

然而，一切都悔之晚矣。对于那些不听取T先生主张、抱着事不关己态度的业主来说，这是自作自受。这也是民主主义原则没有很好地发挥出作用的业主委员会的典型案例。

五、如何让业主委员会发挥作用

我认为，要想让民主主义发挥作用，必须满足三大前提：

1. 民众在选举中做出贤明的判断。

2. 当选的政治家不是为自己，而是为全体谋福利。

3. 政治家时常处于民众（媒体）的适当监督之下。

将这三条套用在业主委员会上，结果如下：

1. 业主在业主大会上做出贤明的判断。

2. 业委会主任以及委员为整体居民谋求利益。

3. 业委会以及物业管理公司处于业主的适当监督之下。

讨论日本的民主主义是否正常发挥作用，不是本书的目的。我们要思考的是，日本的业主委员会在现存的制度下，是否能正常发挥出作用。

就结论而言，我推测八成以上的业主委员会并没有发挥出作用。

首先，几乎所有的业主应该都没有认识到，自己有亲自参加产业管理的义务。

“那种事，交给爱做的人或者物业管理公司就好了。”

结果是一旦出现S主任和在度假公寓贪污了七亿日元的坏人，业主委员会的资产就会被啃得连骨头都不剩。

六、管理的“特权”

所谓的业主委员会，好比一个小小的自治体。物业费和房屋维修基金相当于税金。就像公民如果不监视税金的用途，政治家和官僚们就会为所欲为一样，当选的业主委员们也不一定总是公正地运营业委会。

换而言之，业主委员会所执行的管理业务是一种特权，因为那里要经手大量的金钱交易。                        

一栋楼房假设有一百户人家，从所有人家征收来的物业费和房屋维修基金的总额，一年就接近400万日元。建成十年后，业主委员会的银行账户上累积的房屋维修基金应该超过了1亿日元。怎么用这些钱，向哪里下什么样的订单，决定这些的权限，实际上都在主任手中。

正如前述的案例里所怀疑的那样，当了主任，就可以轻而易举地向关系密切的公司下订单，收取回扣。

很多业主没有注意到这一点，或者熟视无睹。

“自己住的房子没事就好。而且现在的主任看起来人不错......”

大部分人对这些事务的认知都是模糊不清。他们懈怠了民主主义运作的第三个前提——“适当监督”的义务。

七、变身为物业管理公司长期收益计划的“长期修缮计划”

对于物业管理公司来说，业委会越安分越好。要求太多，自己的工作量会增加。讨论更换物业管理公司，更是无法容忍的。

为此，在交房时，他们会在预先拟定的附赠管理规约里，设置限制业委会活动的机制。那就是关于委员的任期。通常任期是轮流制，一年一换，防止同一人长年做委员，积累专业知识。很多业主也觉得当委员很麻烦，都抱着“能不当则不当”的态度。

委员会的成员一年一换，物业管理公司的理想是大家都处于“多一事不如少一事”的状态。物业管理公司的提案走个过场即可通过。过了十几年，就开始要搞大规模的修缮工程。但业委会如果还是以消极态度来决定施工公司的话，这个订单自然而然就会交给物业管理公司。

实际上，大规模修缮工程对于物业管理公司来讲是最有甜头的工作。物业管理公司内部一般没有搭脚手架修补外墙瓷砖，或者更换管道的施工部门。所有的工作都是外包。

物业管理公司顺利拿到大规模修缮工程，会取走两成到四成毛利，这是业内常识。有时也可能在五成以上。说得直白一点，很多业委会都被“敲竹杠”了。

本来，并不是所有楼房都有必要十几年就进行一次大规模维修。镶瓷砖的办公大楼需要十几年一次，搭起脚手架，维修外墙吗？这种情况几乎没有。

上下水管的确应该十几年或者二十年大修一次或者进行更换。但是，外墙的瓷砖只要没有脱落，维修工程就不需要到搭脚手架的程度。此外，其他地方可以等到有需要的时候再修，最需要“定期”维修的是与人命相关的电梯。这也不需要业主委员会去做，应该有定期的法定检修。

其实，十几年要进行一次大规模修缮工程，这个方针是国土交通省规定的。为什么政府机关要给可谓“千差万别”的各种楼房制定修缮方针，这个问题着实让人生疑。我甚至怀疑这是不是出于让物业管理和建筑两个行业受益的阴谋。

日本人对“政府说的”这句话最没有抵抗力，他们很容易认为“政府说的”就是正确的。楼房物业管理公司一边利用日本人的这种特性，一边将业委会的“长期修缮计划”偷换为自家公司的“长期受益计划”。

此外，日本人不喜欢争斗。不想让平时笑脸相迎的物业管理公司负责人灰心丧气，这种心理也在作祟。

然而，业委会的资产全部都是由业主支付的。

认为跟美国人相比，日本人对于“税金的用途”很宽容的，难道只有我一个人吗？美国人对于自己上缴的税金十分敏感。民主主义在很大程度上是需要仰仗公民的高度关注才能发挥出作用。

在楼房管理方面，同样的机制也应该发挥作用。业主必须对自己上交的物业费和房屋维修基金的去向表示必要的关心。现在，很多业委会将投入大量资金的大规模修缮工程轻而易举地交给物业管理公司处理，这绝不是楼房中的民主主义正常发挥作用的状态。

八、成为社会问题的老旧楼房

如前所述，日本在20世纪20年代兴建的，被称为同润会公寓的现代楼房风格的集体住宅，目前基本上一栋也不剩了。

我们将目光转向美国。

日本人熟知的伍尔沃斯大楼建于1913年，帝国大厦建于1931年。前者已经建了超过百年，后者也建了八十年以上。两者现在都在使用。民用的则有1931年建的世纪公寓住宅。这些都是钢框架建筑。

日本的楼房基本都是钢筋混凝土结构的。跟钢框架相比，混凝土的劣化程度尚难判明，但也应该把使用寿命设定为一百年来考虑未来。

日本早期的楼房热潮发生在20世纪60年代。现在这些楼房很多都已经盖了超过五十年，今后，五十年以上房龄的楼房将迅速增加，并只会有增无减。而且，还会陆续出现房龄六十年、七十年的楼房。这是我们无法逃避的未来。我们应该如何应对呢？

“那种楼房重建不就好了吗？”我仿佛已经听到了这种声音。可是，事情没有那么简单。在现行法律制度下，这几乎是不可能解决的。

根据国土交通省发表的资料（图6），到2016年10月1日为止，实现重建的楼房的数量，即使包含准备重建的也只有252件。

图6 楼房重建的实施状况

根据国土交通省《楼房重建的实施状况（2016年4月1日）》资料制成

图7  全国楼房库存量 2015年末  约623万套

根据国土交通省《楼房库存量》（2015年末）制成

对此，图7显示的2016年“房龄在四十年以上”的楼房推测为五十六万套。假设一栋楼有平均五十户，那就是一千两百栋大楼。粗略地计算一下，房龄超过四十年以上的楼房中，有2.25%被重建或者正在被计划重建。剩下的97.75%怎么样了呢？

就现实而言，大部分楼房多半是连重建的计划都没有讨论过。

2015年，某个电视台向我提出了一个奇妙的请求：“我们想采访一下老旧得快要成为废墟的楼房，请您帮帮忙吧。”

其实，我也曾想过把这个问题作为采访的主题，所以正好顺水推舟答应了下来。我立刻与导演取得联系，并走访了首都圈即将变成废墟的住宅楼。但是，我没有发现“已经成为废墟”的楼房。倒是发现了有的楼房“再过十年必定会成为废墟”。

为什么很多老化楼房不适用“重建”的救济政策呢？主要原因是重建的资金。

从“3·11”大地震的复兴事业启动前后，楼房的建筑成本就开始上涨。平均下来现在一套房的建筑成本在2200万日元左右。如果老化楼房的所有住户都可以负担这个2200万日元成本的话，那就没有多大问题。但现实中我没有听说过这种案例。

例如，重建一个共有五十户的楼房时，首先这五十户人家不可能都能准备出2200万日元的资金吧。旧到要重建的楼房，房龄大都在三十年以上。即使当初的购房者有一半还健在，年龄也相当大了，很多人都是靠养老金生活。认为他们所有人都能负担起2200万日元，有点不现实。

另一方面，虽然为数不多，但也有完工的案例。根据前面提到的国土交通省的资料，到2016年4月1日为止，完成重建工程的楼房有二百二十七栋。

据推测，这些成功的案例，大都是业主不用负担建筑成本，即所有业主不用花一分钱，就可以获得和以前一样面积的新房。这种重建是按照商业计划进行的。

九、让重建变为可能的条件

为什么能做到这样呢？

使之成立的条件大致分为两种：

1. 房子位于对楼房需求高的地区。

2. 建筑基地的容积率有很大剩余。

满足这两个条件后，重建就比较容易进行。

因为重建后，除了原有数量的房屋外，还可以盖出很多新房。如果通过销售新房，能赚回建筑成本，并有利润的话，就会有很多房地产开发商想要加入这样的商业计划。业委会甚至可以用招标的形式，让多家公司来竞价比稿，择优录用。

不过，这样幸运的老旧楼房，恐怕连整体的5%都不到吧。

首先，郊外的老旧楼房几乎是不可能有这种待遇。因为郊外型楼房的需求已经大幅缩小。在郊外，即使开发新楼盘，大部分地区也会遭遇销售困境。

即便是建在市中心和有人气的地区的楼房，如果容积率没有剩余，也不能创造出新住户。如果要重建的话，就必须减少建筑总面积，拆毁现存的不符合标准的楼房。这种老旧楼房的重建，在现行法律制度下，是不可能实现的。

对于如今的日本人来说，楼房这个崭新的居住形态，早已不在寻找增加供应的入口的时点，而是到了寻找终局出路的阶段。

本文来自微信公众号：非虚构时间，作者：榊淳司（房地产专栏评论家），译者：木兰