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2024-09-12 10:18

硅谷被废弃的购物中心们,正在排队变成研发中心

本文来自微信公众号:TOP创新区研究院 (ID:TOP_Lab),作者:TOP创新区研究院、FTA建筑设计事务所,原文标题:《硅谷被废弃的购物中心们,正在排队变成研发中心、住宅、办公……》题图来自:AI生成

文章摘要
旧金山湾区废弃购物中心改造为研发中心、住宅、办公区

• 🏢 废弃购物中心被改造为科技研发和混合用途社区

• 🏗️ 各地新项目获得巨额投资与政府支持

• 🌆 适应性再利用提高城市灵活性和宜居性


最近,旧金山湾区圣利安卓(San Leandro)的Bayfair购物中心的玻璃大门上贴着一张纸,像是一行悼词,简短又醒目地宣布:“Bayfair购物中心将永久关闭。”


1957年,耗资2500万美元的Bayfair开业,巅峰时期Bayfair汇聚了超过80家商铺,设有多达15000个停车场,Macy’s、Target和Kohl’s这样的美国顶级百货公司都在这里开店。


然而,时代变了。


疫情期间(2022年7月)Bayfair再也撑不下去了,业主把这片42英亩的土地以5700万美元出售给了B3投资公司。


于是,在Bayfair的下一世中,它将变为科技研发中心,名为Speedway at Bayfair。



至于为什么改成研发中心,B3投资公司执行董事Steve Kapp是这样说的:


这个项目的优势是它得天独厚的基础设施配置:电力供应充足,空调系统给力——这两者对于研发空间的冷却至关重要。


同时大家都知道,即使在疫情期间,硅谷地区对研发空间的需求也在增长。


目前,Speedway at Bayfair的第一阶段已经竣工,主要是14万平方英尺(1.3万方)的研发空间,不少湾区的生物科技和绿色能源公司已经入驻,比如Charge Robotics,这家公司做的是将建筑行业中最耗费人力劳动的部分自动化。


第二阶段也蓄势待发,再增加25万平方英尺的空间,预计2025年正式启用。



不仅如此,项目的周边也没闲着。


根据Bayfair的规划文件显示,整个Bayfair公交站周边的150英亩土地都将进行大刀阔斧的改造,旨在打造一个集商业、办公、公共空间等为一体的全新混合多元社区。


开发商对未来充满信心:“这里会成为一个理想的混合用途开发项目,吸引那些需要大量电力和追求高性价比空间的公司。”



这一改建的趋势也正在硅谷其他地区蔓延。


在库比蒂诺(curpertino),离苹果全球总部不到一英里的地方,有一个Vallco购物中心。


该购物中心建于1970年代,梅西百货、西尔斯和JC Penney都曾是它的主力店。但疫情前就几乎完全空置,被Sand Hill地产以约3.2亿美元收购了占地50英亩的购物中心,原因咱们留到后文再讲。


现在,项目被赋予了一个充满未来感的新名字——“The Rise”。


The Rise将成为一个充满活力的新城市中心,包括大量住宅、零售、工作研发空间、公共开放空间。


幸运又不幸的是——历经10年,最近,Sand Hill终于与政府达成协议,开始启动改造了。


预计项目总投资高达40亿美元,建成后,将包括2400个住宅单元,近200万平方英尺的办公空间,还有43万平方英尺的零售、餐饮和配套设施。


整个开发面积将达到700万平方英尺(65万方),相当于苹果总部的两倍,是硅谷地区最大的单体开发项目之一。


在产品设计上,“The Rise”也紧跟时代潮流,办公空间采用了更宽敞的楼层平面,专为硅谷飞速发展的科技行业(特别是生物医药)量身定制,并提供灵活的实验室和研发空间。同时,无接触技术和卫生设施也被全面融入到项目中,更符合当代员工对健康工作环境的追求。


硅谷对优质工作环境的需求依然强劲,尤其是在库比蒂诺这一地区,任何大规模项目都是独一无二的,正是由于项目独特的区位与体量,已经获得了充足的资金支持,合作伙伴包括拥有近6970亿美元投资资本的阿布扎比投资,几乎没有烂尾的风险。



这个趋势不仅在硅谷,也出现在南边的洛杉矶。


加州大学洛杉矶分校(UCLA)今年初收购了曾经繁华一时的Westside Pavilion购物中心,将打造成一个现代化的、70万平方英尺的未来研究园区,主要是两个多学科研究中心:加州免疫学和免疫治疗研究所,量子科学与工程中心。


Westside Pavilion购物中心建于1985年,当时美国的室内购物中心正值鼎盛时期,由著名建筑师Jon Jerde设计,很快成为人流密集的购物地标,甚至成为众多电影和电视节目的取景地。


然而,随着时代变迁,购物中心陷入衰退,店面大多空置。


到了2018年,《洛杉矶时报》甚至形容它为“异常安静”。同年,哈德逊太平洋地产盘下来了购物中心,还花巨资更新了购物中心的基础设施,进行了抗震加固,还增加了窗墙、混凝土建筑立面、庭院和室外区域。


谷歌签了14年的租期,本来想着应该稳了,但不少科技公司在去年开始裁员,谷歌的租约也被迫终止,此后便一直空置。


直到2024年1月,加州大学洛杉矶分校UCLA出手了。


资金方面,加州政府提供了5亿美元的投资,同时,来自生物技术、学术、慈善和企业界的一众重量级金主也纷纷解囊。


改造后,巨大的园区横跨Pico大道的东南角和西南角,通过一座封闭的人行天桥连接。宽阔的金属与玻璃幕墙、17英尺高的天花板、全景式的窗户、开阔的室内外中庭,这些现代建筑元素将为学术研究、创新探索提供一个极具活力的环境,不仅容纳了研究实验室和办公区域,还包含教室、演讲厅以及活动场所。



曾几何时,购物中心是美国零售行业的象征,百货商店如JCPenney、Sears和Macy’s等大型连锁品牌主导了消费者的购物体验。然而,随着线上零售的迅猛崛起,以及消费者购物习惯的变化,这些传统百货商店逐渐失去竞争力,纷纷关店止损。特别是Macy’s宣布到2026年将关闭150家门店,而这些主力店的关闭,很难让人看好购物中心的未来。


购物中心的业主们也在适应这一变化,通过转型为体验式购物中心,将超市、健身房、滑冰场,甚至住宅公寓引入商场内,逐渐用“生活方式”的多元化来吸引新的消费者。


但,并非所有的转型努力都能如愿以偿。


在疫情后,经济压力和通货膨胀将消费者进一步分化成两极——奢侈的高端购物者和折扣的低端购物者。


富裕的消费者倾向于前往高端购物中心,而追求低价的消费者则转向小型或廉价购物中心。


这样一来,中档购物中心陷入困境已是必然。


前面咱们说到的在库比蒂诺(curpertino)的Vallco购物中心,即使离苹果全球总部不到一英里,即使周边有那边多富裕的居民,但购物中心仍然萧条了的原因就在此——Vallco它是一个中档品牌,它已经不能有效回应周边富裕民众的需求偏好了。


于是,这些中档购物中心的一大出路就是“适应性再利用(Adaptive Reuse)”。


适应性再利用通过对现有空间的重新定义和功能转化,让城市更具灵活性,能够更好地服务居民、企业以及整个社会的变化。


理查德·佛罗里达(Richard Florida)也对此概念大加赞赏,他指出,适应性再利用不仅为城市提供了新的经济增长点,也创造了更多宜居的社区环境。


但是,并不是所有的购物中心都适合改造,一方面是需要有专业的改造团队,更重要的是成本。


最近几年,加州议会通过了不少法案,通过简化程序、房产税减免等激励机制,鼓励更多的开发商将低效的商业建筑进行适应性改造。


疫情后,城市需求的多样化和动态性日益凸显,现代城市规划越来越多地需要从“空间为主”向“人为中心”转变。


这一变化不仅仅体现在物理空间的转换设计上,还反映在功能的灵活性和可调整性上。过去固定的商业和居住区划分在今天已经不再适用,现代城市生活要求空间能够根据人的需求变化进行灵活调整。


更重要的是,真正起决定作用的并不是条条框框的规定,而是市场需求的力量。


无论怎么改,怎么转,最终项目是否成功,都取决于是否回应了市场需求。

本内容为作者独立观点,不代表虎嗅立场。未经允许不得转载,授权事宜请联系 hezuo@huxiu.com
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