低收入也能入住黄金地段，新加坡是怎么做到的？

8月一个晴朗的早晨，一位母亲带着两个孩子走进一楼的社区图书馆，二楼小贩中心一家咖啡馆的员工正在机器人的帮助下为客人准备咖啡，五楼的空地上有三四十人一起跳操，旁边的露台种植了一些花草，还有操作台可供居民烧烤。这是新加坡东北部榜鹅（Punggol）综合社区中心的普通一天，一栋五层建筑为榜鹅居民提供了日常生活所需的各种设施，从公共服务中心、小贩中心、图书馆到年长者护理中心、托儿所、羽毛球场、篮球场等。

榜鹅是位于新加坡东北部的一个沿海市镇，有17万居民居住在近6万套组屋单位里。早年这里是一个渔村，村民以种植果树、蔬菜和养猪、养鸡为生。上世纪80年代，新加坡政府征购了私人土地，并在沼泽地进行填土工程。如今的榜鹅面目一新，成为以绿色和智能著称的21世纪滨水新城。

在今年2月推出的榜鹅预售组屋中，一套四房式（三室一厅）组屋的售价在30万新币（约合人民币160万）到40万新币（约合人民币220万）之间，扣除政府提供的购房津贴，价格还会更低。

新加坡组屋制度始于1960年。当时脱离英国殖民统治的新加坡面临房屋短缺、住宿条件恶劣的危机。时任总理李光耀提出要实现新加坡人“居者有其屋”，开始在全国范围内兴建政府组屋。

60多年过去，新加坡建屋发展局建造了超过120万个组屋单位，散布在全岛24个市镇。建屋发展局是新加坡国家发展部下的法定机构，通过市政规划及发展，为新加坡人提供公共房屋和服务。

“建屋发展局成立之初的任务是解决屋荒问题，改善民众居住条件。如今它的使命是为新加坡人提供负担得起和优质的组屋，为社区创造具有良好设施和永续的生活环境。”新加坡建屋发展局高级规划师陈明俐向包括《财经》记者在内的中国新闻工作者访问团介绍说。她表示，建屋发展局为民众创造了具有活力和可持续的美好居住环境，这得益于政府的强力支持、“居者有其屋”计划、综合性规划、创新与技术等。

（榜鹅综合社区中心公共活动区域。摄影/江玮）

在与中国记者的交流中，多位新加坡内阁部长提到，新加坡是一个小的国家，言外之意，新加坡的一些经验可能很难在其他国家复制。由政府部门向绝大多数公民提供住房的新加坡实践也是独特的。组屋为大约80%的新加坡人提供了住所。这些公共住房的价格通常只有同地段私人公寓价格的三分之一，但在质量和居住舒适程度上并不亚于私人住宅。

新加坡私人房产价格在过去七年连续上涨，尤其是新冠疫情后的几年涨势惊人，为此新加坡政府在2023年将外国人购买住宅房产的额外买方印花税调高30个百分点至60%，希望给房地产市场降温。与私人公寓相比，作为公共住房的组屋虽然价格较为稳定，但转售组屋持续上涨，近年来超过100万新币成交价的二手组屋数量创下新高。“过去几年，新加坡组屋价格有所上升，但我们会确保新加坡人拥有负担得起的购买机会。”新加坡建屋发展局策略通讯与协作司处长吴淑贤对《财经》表示。

今年8月，新加坡总理黄循财在国庆群众大会上宣布，新加坡预购组屋从10月起将会依照新的分类框架出售，以确保组屋价格合理。

黄循财表示，住房问题是牵动许多新加坡人神经，尤其年轻夫妇的重要议题。“这是我对所有年轻新加坡人的保证：一旦你开始工作并希望安定下来，我们将确保在每个地区都有一套在你预算范围内的组屋。我们将始终保持新加坡的公共住房对你来说是负担得起的。”

一、组屋新分类

黄循财坦言， 新冠疫情扰乱了建筑行业，导致新组屋的供应放缓，房价上涨。 但政府采取了一系列降温措施， 使房地产市场恢复稳定，同时增加供应。他预计到明年初，所有因疫情而积压的预购组屋项目都将完工。

由于新组屋供应减少，转售组屋的价格水涨船高，2021年和2022年的涨幅分别为12.7%和10.4%，2023年的涨幅则为4.9%。以包含津贴的四房式转售组屋售价中位数为例，房价与收入比例在新冠疫情后一度超过5，是家庭年收入的5倍。而在2019年，这一比例不到4。尽管转售组屋的房价与收入比例最近落回至4.8，但仍高于疫情前水平。

黄循财指出，让组屋成为新加坡人负担得起的住房，关键在于增加供应。目前多数预购组屋的等候时间约为四年，新加坡当局将致力于将等候时间缩短至三年以内。

根据新的规划，新加坡组屋将按照标准、优选和黄金地段进行分类。沿用30多年的成熟区与非成熟区的划分法将退出历史舞台。新加坡从1992年开始把组屋划分为成熟区和非成熟区。成熟组屋区通常地理位置更优越、交通便利、设施完善，但价格也更高。非成熟组屋区虽然地理位置和便利程度上不如前者，然而在价格上有优势。

2023年，新加坡政府宣布将对组屋制度进行改革。时任总理李显龙在当年的国庆群众大会上强调，改革必须满足三大目标：确保所有收入群体都能买得起组屋；每个市镇和地区保持良好的社会融合；保持系统对每个人的公平。

在新的分类下，标准地段组屋仍将是新加坡房屋供应的主要来源，这些组屋位于目前成为非成熟区的市镇，或者成熟区较不中心的地段。优选地段组屋大多位于市中心或者地铁站附近，黄金地段的组屋地理位置最为优越。

新框架尤其是引入优选地段组屋分类，是为了解决地段优越项目在定价时的矛盾。李显龙在去年8月宣布组屋分类新框架时以宏茂桥预购组屋项目Central Weave为例，这一项目五房式和三代同堂组屋的售价在71.3万新币至87.7万新币之间，一些人抱怨价格过高，难以负担，但最终372套住房却吸引超过6500户申请，相当于每套住房有17组申请者。

李显龙解释说，这类组屋如果定价较高，多数家庭将负担不起，且不利于社会融合。能够买得起这类组屋的人要么接近收入顶限，或是依靠父母帮助，导致这个组屋区成为高收入者聚居的地方。但如果这类组屋定价较低，则会加剧博彩效应，因为潜在收益更高。

在新的框架下，组屋的地理位置越好，合格买家可享有的津贴越高。购买标准地段组屋享受的津贴和目前的预购组屋相同。购买黄金和优选地段组屋可以享受更高份额的补贴，这是因为新加坡政府希望即使收入不那么高的群体也能有机会负担得起最好的组屋。

（榜鹅区域图书馆是当地最大的公共图书馆。摄影/江玮）

获得更高津贴也意味着更多限制：黄金和优选地段组屋最少需要居住十年之后才能进入转售市场；不允许出租整个组屋单位；转售时需要交回额外的津贴；购买转售组屋的买家需要符合申购预售组屋的资格，包括收入上限，即家庭月收入不超过1.4万新币（约合人民币7.6万元）。而标准地段转售组屋对购买者的收入上限没有要求。

在今年的国庆群众大会上，黄循财以月收入为7000新币和4000新币的两对夫妇为例，阐述了新框架的运行。月收入7000新币的夫妇计划在优选地段组屋项目Bayshore Vista购房，预购四房式组屋的售价为58万新币。他们将可以享受2.5万新币的额外安居津贴，并可获得建屋发展局一笔25年的贷款。这对夫妇将主要使用公积金来偿还贷款，每月只需少量的额外支出。

月收入为4000新币的夫妇则计划在标准地段组屋项目Fernvale Sails购房，三房式组屋的预购售价为30万新币。由于他们的收入较低，将可以享受更高的补助，金额为5.5万新币。他们同样可以获得建屋发展局25年的贷款，能够完全使用公积金偿还贷款，而无需再有额外支出。

黄循财表示，新加坡政府将进一步提高组屋津贴，尤其是对低收入群体，确保组屋是国人负担得起的。

二、拥屋率超过九成

新加坡目前的总人口约为592万，其中近415万是新加坡公民和永久居民。在这个面积仅有735平方公里的岛国，每平方公里有8058人，新加坡也因此成为世界上人口密度最高的国家之一。

组屋制度不仅解决了新加坡住房短缺的问题，也使新加坡成为全球拥屋率最高的国家之一，超过90%的新加坡人拥有个人房产。在谈到住房问题时，李显龙曾说：“住房意味的远不止头顶上的一片屋顶。它还赋予每个新加坡人一项宝贵的资产和一个强大的理由去为我们的国家和未来而奋斗……我们的新加坡身份深深地与我们的组屋和社区相连。”

作为受补贴的公共住房，组屋只有新加坡公民和永久居民才能申请，购买者需要满足的条件包括21岁以上、家庭收入不超过1.4万新币等。

由于供不应求，新加坡组屋的购买需要抽签决定。预购组屋的销售从今年起由原来的一年四轮改为三轮，分别在2月、6月和10月，这些预购组屋的建设时间通常需要三四年。购屋者可根据自己的预算和需求，申购不同价位和类型的组屋，并获得相应的津贴和房贷。新加坡建屋发展局的数字显示，每个家庭平均只需动用少于四分之一的收入用于偿还贷款，无须再有额外的大笔支出。

符合资格的首次购屋家庭或者单身人士主要可以获得三种津贴：额外安居津贴、公积金购屋津贴和近居购屋津贴。

新加坡于2019年将两项购屋津贴合并为额外安居津贴，向首次购买新组屋或者转售组屋的购房者提供补贴。根据新加坡最新的政策，月收入不超过9000新币的首次购屋家庭最高可获得12万新币的额外安居津贴，月收入不超过4500新币的单身人士所获得的额外安居津贴最高为6万新币。

公积金购屋津贴针对的是转售组屋买家。从2023年起，家庭月收入不超过1.4万新币的首次购屋家庭，在购买二房式至四房式转售组屋可获的公积金购屋津贴从5万新币提高至8万新币；购买五房式或更大型组屋获得的津贴从4万新币增至5万新币。

为了鼓励与父母或已婚子女同住，新加坡政府为购房者提供3万新币的近居购屋津贴，在4公里以内就近居住的人则可获得2万新币的补贴。

新加坡的组屋政策对单身人士并不友好，年龄在35岁以下的单身青年没有购买组屋的资格，“是否愿意和我一起申请组屋”成为新加坡年轻人特有的求婚词。在目前的政策下，单身人士即使年满35岁，也只能够买非成熟区的二房式组屋。新分类实施后，首次购房的单身人士有了更多选择，在预购组屋时可以申请标准、优选和黄金地段任何项目的二房式组屋。

已婚子女在申请靠近父母家的预购组屋也享有优先权。考虑到单身的子女会有同样的意愿，新加坡政府决定从明年年中起把优先计划扩大至所有符合资格人士，无论他们已婚或单身。

尽管对单身人士购买组屋的限制近年来逐步放宽，但新加坡的组屋政策优先考虑的依然是家庭单位。新加坡的组屋制度不仅鼓励家庭的组建，也在促进种族融合方面发挥作用。

新加坡是一个多元种族国家，由华人、马来人、印度人和欧亚混血人等四大族群构成，其中华人占比约为75%。历史上形成的小印度、甘榜格南（马来村）和牛车水（唐人街）是游客常去的景点，但如今的新加坡并不愿意看到每个族群过于聚居，而是希望他们能和谐生活在同一个社区。

（榜鹅综合社区中心社区俱乐部。摄影/江玮）

为了塑造各族群的国家认同，新加坡政府采取了一系列政策，其中包括围绕组屋的住房政策。1989年，新加坡政府实施族群住房配额制，对每个社区的主要族群设置了最低配额，以此确保每个社区都有不同种族的人居住，不会形成某个种族的聚居地。组屋区的种族比例与国家整体种族比例大致相当，对配额的上一次更新发生在2010年。在同一个社区里，华族比例不得超过84%，马来族比例不得超过22%，印度和其他种族比例不得超过12%。新加坡政府2022年公布的数字显示，大约10%的组屋社区已经达到最低配额上限。

吴淑贤表示，在新加坡这样一个多元种族社会，华族、马来人和印度人居住在同一个社区，居民在学校或者小贩中心有机会接触来自不同族群的新加坡人，是新加坡一个重要的政策制定。

在榜鹅的小贩中心，居民可以吃到福建炒面、花生汤圆、肉骨茶，也可以品尝到传统的马来美食椰浆饭和印度煎饼。小贩中心负责人宋龙权对《财经》表示，为更好地服务于不同族群的顾客，一部分摊位按要求预留给了马来和印度裔摊贩。

和组屋一样，由于小贩中心受到国家补贴，只有新加坡公民和永久居民可以申请摊位。新加坡全国有100多个小贩中心，它们不仅是新加坡各族群和各收入阶层解决一日三餐的地方，也是他们聚会和社交的场所。大部分新加坡人习惯在外就餐，小贩文化成为新加坡人生活的一部分，并在2020年成为新加坡首个被列为联合国教科文组织非物质文化遗产的项目。

三、应对老龄化挑战

2022年，黄循财接任新加坡副总理职务后启动“新加坡携手前进”（Forward SG）运动，在正式接棒前听取民意。一年多的时间里，20多万名新加坡人通过对话、问卷调查等方式参与其中。在最终公布的报告中，新加坡第四代领导团队以“建设共同的未来”为主题，以七大转变勾勒出新加坡政府未来施政的蓝图，涉及领域为教育、工作、家庭、年长者、弱势群体、长期规划和团结国人。

近年来，新加坡人口老龄化趋势愈加明显。这个城市国家将在2026年进入超老龄化社会，意味着每五个新加坡人中有一人在65岁以上。

“新加坡携手前进”报告中关于年长者的章节提出，为了让年长者过上更好的晚年生活，新加坡推出新的乐龄SG全国计划，通过更多社区活动，鼓励年长者与他人保持联系，同时保持身心活跃；为有看护需求的年长者提供更便捷的服务；让住家和邻里更老年友好。

在2024年的国庆群众大会上，黄循财表示，新加坡政府正在全国范围内实施乐龄计划，帮助老年人保持活跃，让他们可以在社区安享晚年。同时，新加坡也在扩大老年人的住房选择，推出社区护理公寓，整合了适合老年人的住房以及护理和社会服务。

对于不愿意搬迁、希望在当前住所安享晚年的老年人，新加坡政府正在研究如何改善现有住房，使其更适合老年人居住。“我们会照顾新加坡的年长者，确保每个人都能有尊严、有保障和安稳地养老。”黄循财说。

新加坡卫生部高级政务部长普杰立医生对《财经》表示，乐龄计划的其中一部分是在社区建设对年长者友好的设施。他以自己所在选区榜鹅为例介绍说，榜鹅综合社区中心的四楼有一家乐龄康乐看护中心，为年长者提供日间看护。这个康乐看护中心不仅服务于中心的客户，生活在榜鹅的老年人均可到中心参与活动和课程。此外，榜鹅还有一个活跃乐龄活动中心，这是专为乐龄人士设计的俱乐部，为老年人提供相互交流的机会，并与各个年龄层的人进行互动。

（一起跳操的榜鹅居民。摄影/江玮）

榜鹅综合社区中心的一楼设有公共服务中心，为居民提供一站式的政府服务，大约20个政府部门的400多项常用业务都可以在这里完成。新加坡社区组织机构人民协会工作人员陈福心向《财经》介绍说，尽管许多政府服务可以在线上操作完成，但考虑到有些居民尤其是老人不太熟悉线上操作，因此特别设立了线下中心，方便居民办理业务。

今年8月，新加坡国家发展部长李智陞宣布建屋发展局推出乐龄翻新计划，新计划将在本地年长居民较多的组屋区展开，通过增添康疗花园、健身步道、无障碍坡道、特别图案和颜色的路标等设施，为年长者就地养老创造更好的社区环境。为了鼓励代际互动，还将建设适合三代人共同使用的游乐场，让玩乐的孩童、健身的成年人和老年人能够在同一个空间活动。

“通过提供资金 ，兴建设施，我们努力落实针对老年人口的战略。”普杰立医生说。

本文来自微信公众号：财经杂志，作者：江玮，编辑：苏琦，责编：秦李欣