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2024-09-25 21:46

央行降准降息之后,你还需要知道的8件事

本文来自微信公众号:刘润 (ID:runliu-pub),观点:刘润,主笔:景九,编辑:二蔓,题图来自:AI生成

文章摘要
解析央行新政策,解答降准降息对民生及经济影响。

• 🏠 存量房贷利率下调,减轻住房负担

• 📉 降低存款准备金率,释放长期流动性

• 📈 新政策支持股票市场,减少卖出增加买入

昨天(9月24日),国务院新闻办公室举行新闻发布会,介绍金融支持经济高质量发展有关情况。


发布会上,央行公布的政策,重点很多。所以,新闻一出,就受到了人们的积极关注。尤其是“引导存量房贷利率降低”和“下调存款准备金率”这两件事。从上午消息出来直到深夜,一直不断有人讨论,几乎刷屏了我的朋友圈。


但其实,除了“降息”和“降准”,这场发布会,还讲了很多。总体看下来,至少有6点,需要我们特别关注。


1. 引导商业银行将存量房贷利率降至新发放贷款利率的附近,预计平均降幅大约在0.5个百分点左右。


2. 房贷最低首付比例统一为15%,各地因城施策自主确定。


3. 近期将下调存款准备金率0.5个百分点,向金融市场提供长期流动性约1万亿元。


4. 对于5月份人民银行创设的3000亿元保障性住房再贷款,中央银行资金的支持比例由原来的60%提高到100%。


5. 创设证券、基金、保险公司互换便利,支持符合条件的证券、基金、保险公司通过资产质押,从中央银行获取流动性。


6. 创设股票回购增持专项再贷款,引导银行向上市公司和主要股东提供贷款,支持回购和增持股票。


每一件,都是和我们每个人息息相关的民生大事。与此同时,也有不少人说,是,感觉事挺大,但就是搞不太明白,具体什么意思。以及,跟我到底有什么关系。


所以,今天我就尽我所能,把我所理解的,这些重大政策背后的逻辑和可能产生的后果,用一篇文章的时间,分享给你。可能说的不对,请批评。


那么,我们开始。首先,就从最受大家关注的“房贷利率”开始说起吧。


一、房贷利率


引导商业银行将存量房贷利率降至新发放贷款利率的附近,预计平均降幅大约在0.5个百分点左右。


看到这句话,很多人可能会以为,央行调低了房贷利率。但实际上,不是的。央行,并没有直接降低房贷利率。


什么意思?我举个例子。


假如,你在西虹市住。现在,你想要贷款买一套房子。这时候,你就找到了西虹市银行,让它给你贷款。


但是,西虹市银行给你的贷款的利率,可不是随便就得出来的,它需要考虑很多条件。


什么条件?


比如,央行就曾有一个要求:房贷利率,不能低于LPR基础利率,再下浮20个基点。


什么意思?LPR,银行对其最优质客户执行的贷款利率。是由央行组织,每月公布的基础利率标准。例如,2024年9月20日贷款市场报价利率(LPR)为:1年期LPR为3.35%,5年期以上LPR为3.85%。


而基点,就是0.01个百分点。20个基点,就是0.2%。


那么,对于通常大于5年期以上的房贷来说,最低的房贷利率,


就应当是:3.85%-0.2%=3.65%。


而对于西虹市银行来说,它要考虑的事情,还不止于此。


因为,它还不止央行一个“妈”。另一个“妈”,叫西虹市政府。央妈的话要听,政府妈的话也要听。


那么,政府有什么要求呢?


因为西虹市本地的房产市场已经过热了,所以政府说,咱要往下拉一拉,阻止过热。


怎么防止过热呢?给房贷利率,设置一个更高的标准。比如,比LPR再上浮60个基点。把这个当作底线,也就是:


3.85%+0.6%=4.45%。


懂了。所以理论上,在这两个妈妈的要求下,西虹市银行能贷给你的房贷利率,一般都大于4.45%。


而到了今年5月17日,央行又新出了一个房地产政策包,又叫517政策包。其中一条,就是:取消房贷利率政策下限。并且各地可因城施策,也可不再设置利率下限。


换句话来说,央行妈不再管西虹市银行了。你爱定多少利率,定多少利率。同时,央行还倡议包括西虹市政府在内的地方政府,取消之前制定的利率下限要求。


现在你明白,为什么我们说央行,并没有直接降低房贷利率了。


因为,央行并没有直接参与到你的利率制定之中,LPR本身没有调整,央行就没有直接参与到降息中。它做的,更多是根据LPR,要求实际贷款利率的上下限,并引导各地政府灵活调整实际的贷款利率。


就比如517政策包,就引导了各地方房贷利率下调。根据21世纪经济8月报道,一线城市中,广州首套房贷利率最低已经可以做到2.9%,苏州个人住房首套房贷利率低至2.95%。


房贷利率低,这对广大买房的老百姓来说,自然是好事,因为这样一来,你的资金成本就更低了,要还的利息也变少了。


但问题是:利差,出现了。


二、利差出现


什么意思?我们继续回到西虹市。


假如,在517政策包的引导下,西虹市的新办房贷利率,几乎要低于3%。但问题是:存量的贷款利率,依然在4.45%以上。


因为央行只是把利率下限取消了,并没有降LPR,LPR还是3.85%。所以,虽然不少存量贷款和LPR绑定,比如约定利率为:LPR上浮60个基点。但如果,LPR本身没有变化,存量的贷款利率,就是没有变化的。


这样下来,矛盾就产生了。


什么矛盾?存量房的贷款利率,是LPR上浮60个基点,4.45%,但新增的房贷利率,却因为取消了下限要求,能跑到3%以下。


你说,早早背上房贷的老用户,心里能舒坦吗?


所以,才有了我们今天看到的政策:引导商业银行将存量房贷利率降至新发放房贷利率附近,预计平均降幅在0.5个百分点左右。


央行,依然没有直接降息,没有动LPR。它做的,就是进一步引导存量房的利率下降。


为什么是引导?因为西虹市银行,是实际经营的市场单位。央行,并没有强制让商业银行降低利率的权力。要不然,赔了钱算谁的?


并且,0.5个百分点,也并不是目标,而是央行估算的平均数字。那么,我们可以简单计算一下:如果贷款500万,还款30年,等额本息,如果利率从4.45%,降到了3.95%,你每个月,大概就能少还1400多元。这,就能在一定程度上,降低负担,刺激消费。


这挺好的。那么,西虹市银行会痛快接受引导吗?


难。因为贷款利息,本质上是西虹市银行的利润。而且是“已经装在兜里”的利润。而之前的贷款合同,都约定好了利率数额。从合同角度来说,西虹市银行如果非要按照原合同约定的利率执行,也没毛病。


那怎么办?这还怎么引导?有一个办法,可能会比较有效:“转按揭”。


三、转按揭


什么是转按揭?


我们还是假设,你在西虹市银行,以LPR+60基点,也就是4.45%的利率,办理了房贷,贷了100万。现在,三年过去,你的本金还有80万没还。


突然有一天,政策出来了。央行倡导西虹市银行调低存量房贷利率。


但是,如果西虹市银行不想调,怎么办?


这时候,你打听了一下,发现隔壁磨盘市银行的利率,能给到你3.5%的利率。


你就可以说,对不起,我不在你这里还贷款了。然后,提出转按揭申请,就能把你未还的80万,转移到磨盘市银行里去,按照3.5%的利率偿还。


转按揭,就是允许贷款者把这个银行里的贷款,转移到另外一个银行去。


因为西虹市银行、磨盘市银行是市场主体,央行不能强制要求它们降低利率。


但是,央行可以用市场的方式,让它们之间产生利率的竞争。


那么,当一方利率更低,并且不允许上一家银行拒绝客户在合法银行办理转按揭,那么贷款业务,自然就会跑到更低利率的那家银行里去。


这时候,央行就相当于利用“转按揭”这种市场化的手段,赋予了贷款者在和银行谈判时的有力筹码:你到底调不调利率?不调,我去对面看看,大不了转按揭呗。


那么,如果转按揭真的要实施,西虹市银行,又该作何反应?


四、3个步骤


西虹市银行左思右想,大概有这三步。


首先,针对一些信用等级比较高的客户,不用谈判,直接通知降息。


为什么?因为信用等级比较高的用户,如果他到别的地方,去谈低利率转按揭,大概率是能谈下来的。


而且如果每一个用户都来谈这么一次,还要预约、申请,申请完再处理,而且最后的结果还是大概率要降,那这部分运营成本,对于银行来说,就是白白增加的浪费。


好。那就不麻烦,直接先降到底。如果你信用好,等通知就行了。


接着,信用一般的客户,一个个谈。如果你左等右等,等不来通知,那就说明,西虹市银行在等你去谈判。


那要是实在谈不拢呢?那就是第三步:谈不拢的,接受你去办转按揭。


还记得吗?利率,是风险的定价。


西虹市银行给你贷款,它就势必会评判你还款的风险,最终决定给多少利率。如果你有稳定工作,有固定资产,还钱对你来说是极大概率事件,借钱给你风险小,它也会愿意给你更低的利率。


这就是央行为了引导存量利率下调,可能采取的措施转按揭,以及转按揭实施后,可能产生的影响。


而除了引导,央行还可以:直接规定。


五、减少歧视


全国层面商业性个人住房贷款不再区分首套房二套房,统一最低首付比例全部为15%。各地可以在此基础上因城施策,自主确定辖区内是否实施差异化的首付比例下限安排。商业银行根据客户风险状况和意愿确定具体的首付比例。


央行,在这次的924政策包里,直接规定了:以后无论首套房还是二套房,统一最低首付比例,15%。


上次的类似规定,还是在517政策包。规定:首套房最低首付比例不低于15%,二套房首付比例不低于25%。


而924这次规定的意思,大概就是:以后,不歧视二套房了。


以前,每次谈到买二套房,天然就不受待见:你是不是想炒房?那不行。我得想办法,提高二套房的购买门槛。比如,更高的首付比例,更高的房贷利率。


但是,实际上有些人对二套房,是真的有需求的。就例如,老王手握100万,想给自家换一个大一点的房子,看来看去,看中一套,总价500万。


那么,首付如果按25%算,就要一下子付125万,搞不起。现在,首付到了15%,只需要一次性支付75万,就能成了。


统一15%之后,之前有意愿购买二套房的人,面对的,就是更低的门槛了。


请注意,这并不是强行劝人去买二套房,政策很难直接推人去消费。


因为,央行的政策,其实通常是一根“绳子”,而不是“棍子”。


什么是绳子?


假如,我们把经济看作一匹马。那么,当经济过热,马儿失控的时候,央行就可以通过收紧绳子,比如增加准备金率,提高存款利率,把钱往回收,把经济这匹马往回拉。


但是,当经济一旦遇到一些挑战的时候,马儿不敢往前走,央行放绳子,经济就能一下子跑起来吗?很难。


这时候,你就需要一根棍子,戳一戳这匹马,它才能迈开蹄子,小心地往前走。


所以,把二套房的首付比例调低到15%,真的能刺激二套房的购买吗?不一定。但至少,央行把想买二套房的人身上,因为首付比例过大而绑着的绳子,给松开了。


那么,还有什么政策,是央行的绳子政策?


六、存款准备金


近期将下调存款准备金率0.5个百分点,向金融市场提供长期流动性约1万亿元;在今年年内还将视市场流动性的状况,可能择机进一步下调存款准备金率0.25~0.5个百分点。


什么是存款准备金?


银行在向外贷款的时候,会产生大量货币。比如,你在银行里存了10000元。银行就会把这10000元贷出去。而贷到10000元的人,可能又会存下8000元。贷到8000元的人呢?可能又会存6000元。


存进去,贷出来。存进去,贷出来。


自始至终,货币就只有你的10000元,但通过银行这么一操作,市面上流通的钱,成了10000+8000+6000=24000元。远大于10000元。


那么,当有天大家同时来取钱,银行就会因为挤兑,而产生巨大的风险。


那怎么办?把一些钱,收在央行。每产生一笔存款,就把一定比率的钱放在央行,不让那么多的钱出去。


这笔钱,就是央行的存款准备金。而目前的平均存款准备金率,是7%。


所以,你大概可以感觉到,存款准备金,也是一条拉着马儿的绳子。当货币在不断的存款-贷款的循环中增加的时候,提高准备金的比率,就能把这匹马儿给往后拽一下。


而降低准备金的比率,就是把这根绳子给松开。但是,放开了绳子,马儿就一定会跑吗?最终这个钱,真的会被企业贷走,去投入生产吗?


也不一定。因为“企业不会贷款”这件事,过去可能是因为“供给方约束”。很多人想借,但没有足够的钱。而现在,可能是“需求方约束”。钱很多,但想借的人,又不够了。


好了。现在你可以看到,为了驾驭经济这匹马,央行手上有两根绳子。一根,叫利率。一根,叫准备金。而现在,央行已经把这两根绳子,全部放开了。


但央行做的,还不止如此。


七、保障性住房再贷款


将5月份人民银行创设的3000亿元保障性住房再贷款,中央银行资金的支持比例由原来的60%提高到100%,增强对银行和收购主体的市场化激励。


看不太懂。什么意思?


要想说明白这件事,就又要说回517政策包了。


当前的市场上,有很多房地产商。房子盖好了,但是卖不出去。供应商天天电话轰炸,要求结算,看着要破产了。


于是,就出现了这样的局面:一边,是要破产的地产商。另一边,是不买房子的老百姓。


交易迟迟不发生,眼看就要僵住了。怎么办?


交易不发生,那就想办法创造交易。


怎么创造?不少地方政府就开始想办法,选定地方国有企业,成立专项基金(special purpose vehicle)


成立专项基金干嘛呢?去收购那些盖好了但是卖不出去的房子,租或者卖给老百姓。


你本来也卖不出去,所以用相对更低的价格来收购,地产公司也大概率不会有意见。而更低的成本,也就带来更低的价格,也能满足老百姓的需求。


这样,就能在一定程度上,解决市场缺乏交易的问题。


但是,问题又来了:钱从哪来?


其中一个重要的渠道,就是保障性住房再贷款。这就是今年5月17日,央行宣布的,将设立3000亿保障性住房再贷款的由来。


但是,保障性住房再贷款,不能给你搞定全部资金。比如,你要筹措10个亿的资金,你首先要自己准备4个亿,然后去找银行借6个亿专项资金。央行,解决60%资金。


而这时候,924政策,又往前更进一步。算了。如果4个亿你也筹不起来的话,10个亿就全我出吧。


换句话说,如果筹措4个亿资金,又成了困住地方政府手脚的绳子,那么央行全负责,不止解决60%,解决100%,就是把这根绳子也解开了。


好了。截至目前,我们一直在聊房地产。但其实这次会议的内容,不止房地产。还有两项重点内容,和股票有关。


八、减少卖出、增加买入


将创设新的货币政策工具支持股票市场稳定发展。第一项是创设证券、基金、保险公司互换便利,支持符合条件的证券、基金、保险公司通过资产质押,从中央银行获取流动性,这项政策将大幅提升机构的资金获取能力和股票增持能力。


第二项是创设股票回购增持专项再贷款,引导银行向上市公司和主要股东提供贷款,支持回购和增持股票。


根据澎湃新闻报道,A股9月25日开盘延续涨势,三大股指开盘暴涨。


为啥呢?可能就和924这两个政策密不可分。网友开玩笑道:外卖小哥看完发布会,餐也不送了,赶着回去加仓了。


可是,为什么?为什么出了这两项内容,股市就会涨呢?


这要从“不必要卖出”行为,开始说起了。


什么是不必要卖出?


假设,你是一家基金公司。现在,你手里股票挺多,但现金却没多少。那么请问,当你想去买另一家你更看好的公司股票,或者去购置其他资产,但钱不够的时候,怎么办?


答案也很合理:卖掉手里的股票。即便有些股票,你是真心实意地觉得,持有下去会有更高收益。那也不行,也必须割肉。


这种认可但不得不卖的行为,就是:不必要的卖出。而这种卖出多了之后,又会连累本来表现很好的上市公司,股价下跌。


那怎么办呢?


这时候,第一项政策,就派上了用场。


只要你是符合条件的证券、基金、保险公司,你就能抵押流动性相对较差的资产,比如股票ETF、沪深300成份股,换取流动性更高的资产,比如国债、央行票据等。然后,再进行融资,解“没钱”的燃眉之急。


而随着卖出行为减少,优秀公司的股价,也就稳定下来了。


而另外一项政策,正好作用在了相对的方向:增加合理的买入。


什么叫“增加合理买入”?


整个市场上,最了解自己股票值钱与否的,大概率就是上市公司自己。


那么,当你觉得自己被低估的时候,看到市场上卖出多,买入少的时候,你就可以去回购或者增持自己的股票,稳住股价。


这种出于认可价值而产生的买入行为,就是“合理买入”。可是,钱从哪里来?


股票回购增持专项再贷款,就是资金来源之一在央行的引导下,银行向上市公司和主要股东提供贷款,但是,仅限于支持你回购和增持自家公司的股票。


好了。如果你把针对股市的这两个政策并列来看,你就会发现,他们一个是减少卖出。一个,是增加买入。


价格,是由供需决定的。而当买入变多,卖出变少之后,股价就会变高,或者趋于稳定。当稳定的股票越来越多之后,股票市场,也就越来越稳定。


九、最后的话


今天,我试着用一篇文章,分享了一些我对央行“924政策包”的分析和猜测。


一家之言,供你参考。


不知道听完这些分享的你,是什么样的感觉?


我的感觉是,央妈,真是不容易。


尽管央行的政策,通常是一根“绳子”,而不是“棍子”,但还是把能干的事情,都干起来了。


比如,引导存量利率下调。比如,降低准备金比率。又比如,加大专项资金支持。稳定房市,也稳定股市。


当然。不少具体的政策,可能还没有出来。各地商业银行的反应,目前也不太可知。


但至少在昨天(9月24日)之后,你能感受到一份信心,和一份决心。


而在未来,这种决心,可能还将持续下去。


直到,花开的那一天。


会好的。


参考资料:

重磅官宣!降准、降低存量房贷利率,创设新的货币政策工具支持股票市场稳定发展

https://finance.china.com/jinrong/13004689/20240924/47267780.html

94%的存量个人住房贷款已转换为参考LPR定价,LPR受到百姓关注:走近和了解LPR

http://money.people.com.cn/n1/2020/0921/c42877-31868373.html

2024年9月20日全国银行间同业拆借中心受权公布贷款市场报价利率(LPR)公告

http://www.pbc.gov.cn/zhengcehuobisi/125207/125213/125440/3876551/5464069/index.html

今日重磅!关系保交房、个人房贷,最新政策要点汇总→

https://www.gov.cn/zhengce/202405/content_6951945.htm

中国下调房贷利率下限楼市信心有望提升

https://www.chinanews.com.cn/cj/2022/05-15/9755288.shtml

最低首付款比例下调,房贷利率政策下限取消!

https://www.gov.cn/lianbo/bumen/202405/content_6951820.htm

央行回应“转按揭”称初期会从本行开始,业内:预计新发按揭替代原按揭,对存量市场影响有限

https://new.qq.com/rain/a/20240924A05YXC00

央行重磅宣布降准、下调存量房贷利率……解读来了

https://news.xinmin.cn/2024/09/24/32742986.html

3000亿元保障性住房再贷款进展怎样?如何运作?

https://www.gov.cn/zhengce/202406/content_6957105.htm

央行发布保障性住房再贷款权威人士解读:3000亿额度这样用

https://new.qq.com/rain/a/20240517A08VJ400

"增持贷""回购贷"来了!影响几何?如何操作?最新解读

https://www.thepaper.cn/newsDetail_forward_28839770

央行大招!5000亿"互换便利",机构最新解读

国新办举行新闻发布会介绍金融支持经济高质量发展有关情况

3000亿股票回购增持再贷款如何激活A股?上市公司需求或仍待观察,新一轮政策呵护市场意图明显

https://www.cls.cn/detail/1807319


本文来自微信公众号:刘润 (ID:runliu-pub),观点:刘润,主笔:景九,编辑:二蔓

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