法拍房，卖不动了

打七折出售的房子，你会买吗？这些年，买房界冲出了一条小众赛道，就是被不少人戏称为“捡漏”的法拍房。

江湖上流传着不少它的传说，有人在限购之前，低价购入好几套又转手卖出，赚得盆满钵满；有人则开出“隐藏款”，开门发现还住着 80 岁大爷，进退两难无法入住。

但如果真要买来自住，会考虑这种房子的其实还是少数。大多数人会觉得自己无缘“中奖”体质，从经验出发，天上掉下来的，往往不是馅饼而是陷阱，所以止步于观望。

法拍房，究竟是水深坑多的雷区，还是普通人可以伸手够到的福利？

法拍房，卖不动了

所谓法拍房，其实就是司法机构拍卖的房子。

电视剧里，我们总能看到有豪门一夜倾家荡产，生意失败赔个精光，等待他们的，是豪宅被法院贴上封条，拍卖抵债。

这样的剧情并非个例，现实中，这类房产正以惊人的速度增长。如果只看住宅，根据中指研究院的统计数据，2015 年时住宅类法拍房交易市场还比较冷清，全国共有 3.78 万套房在售。而到了 2023 年，全国有将近 37 万套住宅类法拍房在售，数量翻了近十倍。

但是，住宅类法拍房的清仓率，也就是已成交房产占整体的比重，并没有随着法拍房数量暴增而走高，在 2018 年达到 55.5% 的巅峰后就一路走低，到 2023 年，清仓率只有 29.4%，换言之，每十套住宅法拍房中，只有不到三套被买走。

与此同时，法拍房二拍的情况也越来越多。法拍房第一次拍卖竞价出售如果没人出价，就会被视作流拍，并以更低的折扣被再次拍卖 [1]。

细看 2024 年上半年法拍房拍卖情况构成，二拍的成交占比最高，为 47%，较 2023 年同期还增长了 7%，至于一拍占比，则缩减到了 37% [2]。

你可能会疑惑，这么多降价也卖不出去的法拍房都分布在哪里？

根据中指研究院数据，分省来看，2023 年，共有 18 个省、市、自治区的住宅类法拍房数量超过一万套，其中广东、河南两地最多，分别有 3.74 万套和 3.18 万套 。

尽管这些省份的法拍房数量庞大，但清仓速度却并未占据领先地位。相反，在那些法拍房本就不多的经济发达省市，房子更容易卖出去。

中指研究院数据显示，像江浙沪地区和北京，住宅类法拍房的清仓率都在 50% 以上，相对较高。浙江、上海更是一骑绝尘，清仓率分别为 62.34% 和 61.94% 。

这也不难理解，在二手房均价大几万块的一线城市，入手一套折扣法拍房，有时省下一辆奔驰的钱也不是没可能，就像有网友总结的那样：

房价越高，法拍房越香。

一拍抄底，二拍捡漏。

法拍房，从何而来

对于想捡漏法拍房的人来说，存在哪些选择？

和大家的印象有所不同，那些被捡漏的法拍房，并非主要来自被办案机关强制没收的涉刑资产，“凶宅”“一元起拍”“落马大老虎资产”更多是猎奇的噱头。还有破产资产以及主动选择处置的房产，在法拍房里更是少数。

如今挂在网上的法拍房，多是债务纠纷而来的诉讼资产，其背后，则是一个又一个经济状况恶化的普通人。那么这个过程中都发生了什么？

其中一个原因是，近些年，还不上房贷的人越来越多了。楼市繁荣时，很多人在“宇宙最高点”买房，却突逢创业失败或被优化裁员，出现无法偿还房贷，甚至资不抵债的情况。

根据安永《中国上市银行 2023 年回顾及未来展望》的统计，不论是大型银行，还是城商农商银行，个人住房贷款违约率都在不断走高，以全部上市银行为例，从 2021 年的 0.32% 涨到了 2023 年的 0.49% [3]。

在过去那个房价一天一涨的黄金年代，业主如果遇到财务问题，主动变卖房产，除了偿还债务，还有可能小赚一笔。

可如今楼市低迷，除非打骨折，否则房子很难短时间内变卖。更常见的情况，或许是先收来了法院收房的传票，要被“低价贱卖”。难怪有还不上房贷的人会说：

如果有一点钱，都不会让自己房子沦落被法拍。

此之砒霜，彼之甘露，断供人的忍痛割肉拍卖的血汗房，对于竞拍人来说，却是可以捡漏吃肉的机会。毕竟法拍房，最大的优势就是便宜。

例如在某资产交易平台上，重庆某小区一套 102 平方米的法拍房，按成交价计算是 8626 元/平。同小区户型相似的另一套二手房，在中介平台报价 14385 元/平，算下来法拍房成交总价便宜了接近 60 万元 [4][5]。

而且购买法拍房也不需要经过传统的房产中介，自己在淘宝、京东就可以下单购买，省下 1%～2% 的中介费。

此外，法拍房在几年前还具有的一个优势是，它成为了很多人避开限购，无痛落户大城市和购买学区房的捷径。

比如在 2020 年的杭州，本地户籍家庭均不能购买第三套房产 [6]，而法拍房则未受限制，有钱便能买，这也致使一大波“炒房团”的涌现。直至 2021 年最高人民法院统一将法拍房纳入限购政策，这一局面才被终结 [7]。

这么多法拍房，能捡漏吗

虽然如今的法拍房失去了一些政策利好，但不管怎么说，折扣始终是货真价实的。

但近几年法拍房滞销，还是让许多人对于这一看似布满诱人折扣、实则暗藏风险的市场望而却步。毕竟这年头，买新房都有爆雷的风险，更何况是被强制执行的二手房。

我们整理了社交媒体上与法拍房相关的帖子，梳理了大家驻足观望，迟迟不敢下手的原因，发现最大的痛点便是担心自己无法入住。

这样的担心并非空穴来风，像有的原房主可能因不甘心房产被拍卖，而采取拒绝搬离、破坏房屋等措施，使得购房者即使成功竞拍，也无法顺利入住。

而且虽然执行法院会公布房屋基本情况，但仍缺失不少关键信息，比如房屋是否存在长租约、非法占用、无法落户等问题。

实际买了法拍房之后，要面临的问题可能会更多。在社交媒体相关话题下，有很多人讲述了自己被坑的经历，其中以“买卖不破租赁”最为常见。

打个比方，如果卖家在拍卖前，与亲戚朋友以低价签订了 20 年的租赁合同，那么就算这套房子成功过户，卖家依然没有居住使用权。

更别说替原来的房子缴纳税款、物业水电这样的事，早已见怪不怪了。甚至能拿钱解决的事还算是小事，最让人手足无措，其实是腾退过户的问题，就有老赖在门口贴出这样的标语：

七十老人，一碰就倒，人在房在，再活一百，家有烈犬，开门就咬。

这也是为何有人干脆挑毛坯法拍房，目的就是规避风险。

而那些购买法拍房能“安全下车”的人，所做的功夫也一点都不少。

要么掌握专业竞拍知识，在前期付出大量精力做“尽调”；要么是在当地有门道、有手段、有时间，能对付不肯搬出去的老赖。

正因如此，甚至出现了一批专做法拍房一条龙服务的中介机构，他们能文能武，既有律师负责拍卖前调查，还有大汉负责拍卖后的腾退。

大家常说，命运赠予的礼物，早已在暗中标好了价格。法拍房，就像是一个“房产盲盒”，有人希望用低廉的价格捡漏上岸，只不过迎接自己的，却不是梦寐以求的小家。

而且，在这笔人生最大的消费上，它不支持七天无理由退货。

参考文献：

[1] 最高人民法院. (2021). 最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定.

[2] 中指研究. (2024). 中指法拍市场监测报告：2024上半年法拍市场新变化，法拍房成交涨了还是跌了. Retrieved 2 September 2024 from https://www.cih～index.com/report/detail/79860.html.

[3] 安永. (2024). 中国上市银行2023年回顾及未来展望.

[4] 阿里资产·司法. (2024). 法拍房. Retrieved 2 September 2024 from https://sf～item.taobao.com/sf_item/822507082476.htm?spm=a213w.7398504.paiList.3.18ca63ces4jKmL&track_id=06e83b8a～4af2～4bf6～a3f5～99493014fd84.

[5] 链家.(2024). 二手房. Retrieved 2 September 2024 from https://m.lianjia.com/cq/ershoufang/106113750085.html?fb_expo_id=883195006217666560.

[6] 杭州市住房保障和房产管理局. (2020). 杭州市进一步调整住房限购政策. Retrieved 2 September 2024 from http://fgj.hangzhou.gov.cn/art/2020/9/7/art_1229278731_56691767.html.

[7] 最高人民法院. (2021). 最高人民法院关于人民法院司法拍卖房产竞买人资格若干问题的规定.