搜房网，市值蒸发225亿之后-虎嗅网

房产中介与电商肉博

5月28日，杭州“我爱我家”等9家中介宣布从搜房网杭州站撤下所有房源。这9家在杭州的市场份额合计超过80%，他们的集体撤离使搜房网杭州站面临“空城”绝境。

我爱我家透露，北京、上海、成都等地的房产中介也已结成联盟与搜房网进行谈判。如果谈判破裂，我爱我家将于7月1日从搜房网北京站下架全部房源。

杭州的战火迅速蔓延，5月29日重庆十家中介机构联合起来向搜房网提出“不能随意涨端口费”，“不能争抢一手房源”等四点要求。这十家中介在重庆的市场份额合计达到70%。

房产中介与电商反目已经不是第一次了。今年3月12日，我爱我家等9家地产中介在京沪两地联合抵制安居客涨价。结果，安居客被迫收回涨价方案。紧接着，央视3.15曝光了房地产网存在大量虚假信息（点到搜房网、58同城和赶集网），这背后恐怕少不了地产中介的推手。此外，安居客按点击付费模式发布房源的模式也受到质疑（其它房产网采取端口套餐方式）。计划今年赴美上市的安居客，至今没有向 SEC提交招股文件，在搜房网暴跌45%、中介联合抵制此起彼伏、阿里即将上市的情况下，最佳时间窗口已被错过。

纽交所上市公司搜房网是真正的行业大佬，市值80亿美元，比恒大高出近百亿港元。在抵制安居客事件中，成了不幸的“躺枪者”。股价从3月初的最高点19.94美元跌至5月29日的13.6美元。

杭州事件爆发后，搜房网股价加速下跌，6月5日收于11.03美元。90天内，搜房网市值蒸发225亿元，平均每天2.5亿元！

在看淡中国经济前景，担忧房地产市场崩盘的心态下，搜房网、安居客接连受到大型房产中介联合抵制，暴露了线上、线下商家之间的深层矛盾及房地产电商议价能力的不足。所以，资本市场的反应并不过分。

搜房网营收构成

搜房网是中国最大的房地产垂直门户网站，拥有近3500万注册用户。它的营收由在线广告、房源发布和电子商务三部分构成。

1、在线广告

通过横幅、链接、弹窗等形式帮助开发商推介新楼盘，是网站流量变现的主要形式。搜房网在线广告收入从2008年的8600万美元上升到2013年的2.78亿美元，六年涨了223%。但由于其它业务成长更快，在线广告收入占营收的比重从2008年的80.6%下降到2013年的43.7%。

在2008到2010年国际金融危机、国内宏观调控背景下，搜房网广告收入保持高速增长。因为市场越是不景气，营销越是受到重视。做为排名第一的房地产垂直门户，搜房网广告是开发商推新盘必投的。可以说，搜房网在一定意义上具有“抗周期性”。

2、房源发布

搜房网与房产中介的纠纷由此项业务而起。

房地产中介通过支付一定费用获得搜房网提供的端口。通过端口，中介公司可以将房源信息推送到搜房网前台，供购房、租房者搜索、浏览。

费用以端口套餐模式向中介公司收取，故称之为端口费。2013年，此项收入占搜房网营收的29.5%。

搜房网房源发布业务收入从2008年的1600万美元涨到2013年的1.62亿美元，六年涨了九倍。同期，房地产中介为每个端口支付的费用从几十元涨到了几百元，而每个端口带来的收益并没有成倍上涨。在房价上涨、成交活跃的时候，中介可以承受，当成交低迷时端口费就成为不能承受之重。

3、电子商务

此项业务主要是“搜房卡”的销售。搜房卡用户支付金额（如1万元），可以按比例抵扣特定楼盘价款（如1万抵2万）。

搜房网不仅推广了楼盘还用定金锁定了购房者，所以开发商愿意给出丰厚的回报。用户购卡金额中相当大的一部分成为搜房的收入。 2011年，搜房网电子商务启动。到2013年，该项收入达到1.88亿美元，占总营收的25.3%。

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CEO内部邮件

杭州事件发生后，搜房网CEO莫天全发出一封内部邮件，发送时间的5月31日19点18分。主题是: 对杭州经纪公司联盟围剿搜房的看法。

莫天全邮件的基调是：不要怪我爱我家或者其他经纪公司，我们检讨一下我们自己！

他说：“今年以来二手房市场下滑严重，部分经纪公司亏损，而且市场并没有回暖的迹象，但搜房的盈利依然强劲，一季度盈利还有40%以上的增长。相比之下，我们一直标榜的与经纪公司共同发展的目的，并没有体现在搜房与经纪公司的经营结果上，搜房赚了，而且赚的不合理的多，相反一些经纪公司亏了，而且亏得不合理的多。如果搜房还不降价，甚至还通过创新来变相增加收费和提价，我想经纪公司是有道理来围剿我们的。”

名为内部邮件，实际上是向对手抛橄榄枝、打感情牌。莫天全说： “绝大部分经纪公司，包括我爱我家等联盟成员，都是搜房的上帝，是他们在过去的若干年中，造就了今天的搜房，是他们的投入给搜房带来了高额的收入和利润，我们要感谢他们，在他们有困难的时候理解和支持他们，坚定我们与经纪公司共同发展的目标。”

除了反省，莫天全拿出了几项实际措施：

^{1、降价、打折甚至免费支持搜房过去和现在的合作伙伴，特别是过去一直大力支持我们的链家、我爱我家、中原等合作伙伴；}

^{2、充分利用搜房的金融服务和资金储备，全面推出“搜房合作伙伴金融计划”，为有压力的经纪公司解困，也为有长期战略的合作伙伴添砖加瓦，只有大家好，搜房才会好；}

^{3、大力投放宣传搜房的ＰＣ端和移动端，在主要城市和主要互联网入口，大规模投放广告宣传，提升搜房的品牌和效果，给我们的经纪公司合作伙伴带来实实在在的好处，哪怕是没有利润；}

^{4､全面提升购房者和卖房业主对搜房的良好体验，为经纪公司和经纪人提供更快和高效的撮合平台。}

与庄辰超对待艺龙、携程、同程酒店及景点门票下架的态度相比，莫天全的应对非常漂亮。除了个人素养、脾气秉性之外，也是损失200多亿市值后痛定思痛的结果。

破解零和博弈困境

在一段时间内房屋买卖、租赁交易的数量取决于供求关系。搜房网、安居客即不能让没有买房、租房打算的人去买房、租房，也不能帮中介公司提高佣金费率。收取房源发布费，是从中介口里抢蛋糕。搜房网所得就是中介所失，典型的零和博弈。

搜房网的流量是房源信息吸引来的，而房源信息是中介辛苦收集来的（业主只要贴出信息，就会夜以继日地收到数以百计的中介电话）。房源信息越丰富，搜房网流量就越大，对中介涨价就越有底气。本来就是零和博弈、逻辑上还有瑕疵，出问题是必然的。

还有一个问题，就是按端口或点击收费，搜房网、安居客们没有动力去杜绝虚假信息。以杭州为例，浙江某省级大报发布的调查报告显示在售二手房房源约有5-7万套。而此次9家中介从杭州搜房撤下40万二手房信息，水分有多大？中介的伎俩就是用虚假信息引诱用户来电咨询，然后说“那套房刚买出去，有一套与之相似的，只是贵了ＸＸ万……”

如果搜房真能象莫天全说的那样“降价、打折甚至免费支持搜房过去和现在的合作伙伴”，不失为解开零和博弈死结，杜绝虚假信息、提高用户体验的大胆尝试。虽然暂时损失30%营收，但对搜房长远发展是有益的。

（27篇近作见微信公号ThomasLee126 ）

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