一线城市接连“解绑”，推动楼市“止跌回稳”

本文来自微信公众号：中国企业家杂志 （ID：iceo-com-cn），作者：李艳艳，编辑：姚赟‍‍，头图来自：AI生成

“这一晚的北京风雨交加，这一晚的地产简直可以载入史册。”时至零点，徐良难掩激动，于是他在个人社交平台写下了这样一段话。房地产行业工作10多年，和他一样的一线地产人，已在这轮周期洗礼中煎熬太久。他们在社交平台里奔走欢呼，相互传递着楼市松绑的消息——9月29日晚，注定成为一个“不眠之夜”。

这一晚，央行等主管部门发布一系列楼市“松绑”政策，上海、广州、深圳三个一线城市连夜跟进。

上海率先而上，优化限购、限贷和税收政策，其中，上海非本地户籍外环外社保年限要求降至1年。紧跟上海的步伐，广州明确“全面取消限购”，成为一线城市中首个彻底退出限购政策的城市。同时，深圳也优化分区住房限购政策、将首套房最低首付比例调整至15%等。

政策导向，简言之，增加购房需求总量、降低购房门槛、降低购房成本。十月素有楼市“银十”之称，同时今年最后一个季度也即将开启，为“止跌回稳”发挥基本盘作用，如何带动楼市预期、提振交易量，这些已成为市场各方的必答题。

目前，全国范围内的房贷利率和首付比例都已下行到历史最低位，限购政策也颇为宽松，但在业内看来，市场行情仍有提振空间。其中，一线城市的限购等政策调整就在于提振市场信心，吸引那些曾经无购房资格，但有购买力的人群。

更具信号意义的是，随着一系列优化政策的渐次落地，新一轮房地产调控周期开启。

中共中央政治局9月26日召开的会议指出，要回应群众关切，调整住房限购政策。9月29日，住房城乡建设部召开党组会议，会议提到，要回应群众关切，支持城市特别是一线城市用好房地产市场调控自主权，因城施策调整住房限购政策。

多位分析人士对《中国企业家》表示，此番调控政策的整体力度在预期之内。

近一个月来，随着央行新一揽子利好政策出台，包括降低存量房贷利率、统一二套房最低首付比例至15%等利好政策落地，一线城市房地产市场对于新政的预期愈发强烈。目前在限购政策方面，除北京及天津、海南部分城市外，绝大多数城市限购均已不同程度放开。

央行出手，楼市金融新政“多箭齐发”

调整存量房贷利率、下调二套房最低首付比例、延长“金融16条”等政策期限、优化保障性住房再贷款政策……9月29日晚间，多项房地产金融新政策集中出台。

其中，备受市场期待的“下调存量房贷利率”终于有了实质性变化。央行发布公告，明确完善房贷利率定价机制；市场利率定价自律机制发布《关于批量调整存量房贷利率的倡议》。

根据上述文件精神，商业银行将在10月31日前批量调整存量房贷利率。对于贷款市场报价利率（LPR）基础上加点幅度高于-30BP的存量房贷，把加点幅度调整为不低于-30BP，且不低于所在城市目前执行的新发放房贷利率加点下限。

这一优惠政策将覆盖首套、二套及以上的存量房贷。以100万元、25年期、等额本息还款的存量房贷为例，节约借款人利息支出每年约5600元。

在“下调二套房最低首付比例”方面，央行、国家金融监管总局发布《关于优化个人住房贷款最低首付款比例政策的通知》，明确商业性个人住房贷款不再区分首套、二套住房，最低首付款比例统一为不低于15%。由此，二套房贷款最低首付比例从当前的25%下调到15%。

对此，中指研究院相关行业专家分析称，在北上深等房价较高的核心城市，多数购买二套房的购房者通常采用“卖一买一”的方式获取资金、完成置换，此前较高的二套首付比例对于购买新房形成一定限制。二套房首付比例的下调，有助于加速打通一二手房的流转置换链条。

延长“金融16条”等政策期限的效用，则剑指“防范化解房地产市场风险”。

民生银行首席经济学家温彬表示，延期“金融16条”将从房企融资角度出发，加大房地产开发贷款投放，从保交楼角度支持银行发放保交楼专项借款，从风险化解角度通过股权融资，推动受困房企项目的兼并收购，总体旨在促进房地产市场平稳健康发展。

此外，央行优化保障性住房再贷款政策，则是此前“5·17”新政的延续。5月17日，央行宣布设立3000亿元保障性住房再贷款，引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售的商品房，用作配售型或配租型保障性住房。

而今，政策落地后，对于金融机构发放的符合要求的贷款，央行向金融机构发放再贷款的比例，将从贷款本金的60%提升到100%。中金公司研究部银行业分析师林英奇表示，这一政策举措能提高对于银行发放贷款的激励，但具体执行效果也可能受项目收益等多重因素影响。

央行等主管部门政策发布后，当晚，工行、建行、农行、中行和交行很快发布关于批量调整存量房贷的公告。如，建设银行公告称，正在抓紧制定批量调整存量房贷利率实施方案，拟于2024年10月12日发布具体操作细则，2024年10月31日前完成批量调整。

“沪七条”率先响应

央行等主管部门政策发布不久，9月29日当晚，上海围绕限购、金融和财税三方面率先发力。具体政策内容包括，缩短非沪籍居民购买外环外住房所需缴纳社保或个税年限、优化个人住房贷款的有关政策、调整增值税征免年限等7个方面。

其中，对于个人住房贷款的有关优化政策最为引人关注。该政策旨在落实国家关于降低存量房贷利率的相关政策，并降低房贷首付比例，显著降低购房门槛和首付成本。

具体来看，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例从“不低于20%”调整为“不低于15%”，二套房贷从“不低于35%”调整为“不低于25%”；实行差异化政策区域（临港新片区及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山等6个行政区全域）从“不低于30%”调整为“不低于20%”。住房公积金二套房贷最低首付款比例相应调整等。

据分析师测算，以购房者认购1000万元的房源为第二套住房为例，本次调整前，首付款约为350万元，在调整后则为250万元，减少了100万元，减负效应明显。若对比历史上上海二套房最高70%的首付比例，可以看出，当前改善型购房需求的购房门槛得到显著下降。

据了解，上海此番楼市新政被业界称为“沪七条”，相关文件由上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市财政局、市税务局、人民银行上海总部、上海金融监管局等六部门联合印发，对于限购政策和住房信贷政策、住房税费政策等，均作出了具体调整，进一步优化了住房限购政策。

对此，上海易居房地产研究院副院长严跃进用“务实有效”予以整体评价。他表示，此次政策深入贯彻落实了党中央等一系列决策部署，包括中央政治局“止跌回稳”的工作指示，也落实了央行等金融部门的信贷新政，为促进市场健康发展、保障人民群众住房利益等发挥了积极作用。

今年以来，上海已多次调整楼市政策：今年初，二套改善型住房的首付比例最低降至40%、青浦和奉贤放宽单身人士购房限制；1月底，上海取消非沪籍单身人士的购房限制；5月27日，上海发布“沪九条”重磅楼市新政；6月，土拍恢复价高者得；8月，官宣7090政策全面退出等。

预期是楼市的风向标。随着央行新一揽子利好政策的出台，包括降低存量房贷利率、统一二套房最低首付比例至15%等利好政策落地，上海房地产市场对于新政的预期愈发强烈。多位行业专家表示，多轮政策的合力作用之下，上海等一线城市楼市有望逐步回暖，市场信心或能明显恢复。

“上海的政策出台非常及时，进一步让购房群体确定了对未来向好的预期，也为国庆期间的楼市热度提升打下了良好基础。”58安居客研究院院长张波向《中国企业家》分析称。在他看来，自9月中共中央政治局会议定调、9月24日国新办金融侧政策出台后，市场对于楼市未来预期已出现明显好转。

“沪七条”中也对限购政策进行了优化。其中，缩短非沪籍居民购买外环外住房所需缴纳社保或个税年限，从此前的“购房之日前连续缴纳满3年及以上”调减为“购房之日前连续缴纳满1年及以上”。上海中原地产市场分析师卢文曦提到，“1年”的时间非常短，尤其对于刚需买家，“上车”已经非常容易。

上海发布新政当晚，广州宣布，本次限购政策调整后，广州市户籍、非户籍居民家庭和单身人士在广州市范围内购买住房的，不再审核购房资格，不再限制购房套数。

在行业人士看来，广州完全退出限购在情理之中。此前经过2023年底和2024年初两次限购政策松绑，广州的限购政策已经相对宽松，限购区域大幅收窄，仅留中心区和南沙；限购人群仅留非户籍缴纳社保6个月即可享受户籍待遇；限购房屋类型上，仅限120平米以下。

稍晚些时候，深圳也发布新政，优化分区住房限购政策，规定深圳市户籍居民家庭限购2套住房，本市户籍成年单身人士限购1套住房；非深圳市户籍居民家庭及成年单身人士限购1套住房等。同时，首套房最低首付比例调整为15%，二套房为20%。

定调“止跌回稳”，调控新周期开启

今年以来，楼市政策持续出台的同时，房地产市场也一直处在深度调整中。

根据国家统计局的数据，今年1～8月，全国新建商品房销售面积6.06亿平方米，同比下降18.0%；新建商品房销售额5.97万亿元，下降23.6%。同期，房地产投资、开竣工、房企到位资金等指标继续负增长。

据9月底中指研究院发布的最新统计报告，市场供求方面，三季度以来，“5·17”政策效果逐渐减弱，叠加预期偏弱、供应缩量、恶劣天气等因素影响，多数城市新房销售较为低迷。二手房市场则延续“以价换量”行情，前三季度重点30城二手房成交套数同比下降2%。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，当前房地产下行的压力比较大，这种下滑导致全产业链条收缩。这也是提出“促进房地产市场止跌回稳”的重要背景。

9月26日召开的中共中央政治局会议上提及，要回应群众关切，调整住房限购政策。

具体来看，会议指出，要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。

这是继9月24日三部门推出一揽子楼市调控政策后，中央针对房地产的又一次重要部署。对于楼市而言，蕴含的信号意义不可忽视。值得注意的是，最新表态中，“促进房地产市场止跌回稳”的说法，为近年来首次出现。分析人士指出，这是非常明确的重磅政策加码导向。

市场普遍关注，除信贷政策调整外，一线城市是否会优化限购措施，这关系市场情绪和交易回温。从最新反馈来看，四大一线城市中，广州已率先全面取消限购，政策指向明确。深圳和上海也对限购政策有着不同程度的放开，总体释放了积极信号。多位行业人士预期，调控新周期已然开启。

对于市场预期，行业人士普遍谨慎乐观。

中指研究院政策研究总监陈文静指出，如若优化一些限制性政策的调整空间，可有望推动全国房地产市场进一步止跌回稳。如，上海或可全面取消外环外限购政策、降低外环内社保年限要求、放开144平方米以上大面段限购，深圳全面取消限购等。

多位行业专家表示，展望未来，北京楼市新政或已在路上，政策内容或涉及优化限购政策、降低首付比例等多个方面。

9月29日，住建部党组会议传达学习中央政治局会议精神强调，要深入贯彻党中央关于促进房地产市场止跌回稳的重要部署，指导各地有效落实存量政策，加力推动增量政策落地见效。要回应群众关切，支持城市特别是一线城市用好房地产市场调控自主权，因城施策调整住房限购政策。

在李宇嘉看来，这里面，最重要的信息有两个，一个是支持城市特别是一线城市用好房地产市场调控自主权，另一个就是，因城施策调整住房限购政策。从目前政策出台情况来看，这种调整并非一股脑退出，依然贯彻了因城施策的政策逻辑。

“楼市要止跌回稳，是国家对当前房地产形势的准确判断。要尽快实现止跌回稳，关键看楼市领头羊的一线城市。”李宇嘉说，一线城市新市民和外来人口集中，刚需潜力大。同时，一线城市房地产发展早，房地产和人口规模大，特别是近年来随着产业转型升级，老市民改善需求也很集中。因此，一线城市调整限购政策，本身就是回应群众关切。

文中徐良为化名