“房奴”的国庆大礼包：降首付、降房贷、不限购

本文来自微信公众号：显微故事 （ID：xianweigushi），作者：楚樵，编辑：蔡玉，题图来自：AI生成国庆前夕，房地产市场接连扔出多个“王炸”。9月24日，央行发布消息称，引导商业银行将存量房贷利率下调至新发放房贷利率附近，并统一首套房和二套房的最低房贷首付比例；9月26日，中央政治局会议明确指出“促进房地产市场止跌回稳”，资本市场迅速响应，A股房地产板块一片飘红；9月29日晚，三大一线城市深夜官宣，广州全面放开限购，深圳、上海有条件放开；9月30日晚，全国限购政策执行最严格的城市北京放宽限购，购房门槛大幅降低。这一系列国庆节长假前密集发布的重磅消息，无疑为房地产市场带来了一场前所未有的“地震”。有关降息、降贷、放开限购的讨论在互联网上持续刷屏。本期显微故事采访了数位房地产领域的从业者、银行信贷部门的工作人员，以及不同年龄层次的购房者，从不同角度了解了今秋房贷新政出台后的市场变化以及对普通百姓生活的影响。以下是关于他们的真实故事：一、房产中介：“长假无休，等你看房”每当房地产政策发生调整时，最先感知到这些变化并做出反应的往往是房产中介。今年是徐水做房产经纪人的第16年，在过去的十几年里，他经历了房地产行业的火爆，有过月入百万的经历，也因行业震荡赔掉了几套房子。9月30日晚，北京继上海、广州、深圳之后，放宽限购政策，徐水和同事们开始摩拳擦掌。过去几年，徐水每年只能卖掉六七套房子，因为没有底薪，收入微薄。现在购房门槛降低，非本市居民购买五环之内的商品房，社保和个税缴纳年限由5年调整为3年，五环之外调整为2年。他觉得有一部分此前因为社保和个税缴纳年限不够不能在北京购房的刚需客户该出手了。10月1号一大早，徐水就逐一给这些客户发信息，告诉他们长假无休，欢迎他们国庆假期来看房。图|社交网络上随处可见房产从业者招揽客户国庆看房徐水所在公司的市场部也推出了“黄金周”促销方案，很久没有更新朋友圈的同事也接连发了好几条动态。根据徐水的经验，每一次利好政策出台之后，都会带动一波儿交易量，同时也会出现业主“惜售”的情况。以徐水所负责的北京市朝阳区某小区为例，往年该小区在售的房子通常在100套以上，但是今年几次政策调整之后，一些业主开始“捂盘”，现在该小区挂牌在售的房源只有六七十套。“新政策出来之后，再跟业主去聊，他们的态度就变了，要么想抬高价格，要么想再等等看，而且明显比以前硬气了。”徐水说。有人想等等，也有人想急于出手。无论什么时候，都有卖房和买房的人。在新生代经纪人房刚看来，越是市场不确定，越是能考验房产经纪人的能力。房刚入行才五年，他入行的这五年也是房地产业下行的几年。身边的同事要么离职改行，要么原地踏步“养老”，但他却一直稳居所在门店单量销冠的位置。“今年的市场跟去年相比，交易量还是不错的，比去年要高，但是交易价格不太理想。去年一年我卖了30多套房，今年上半年到现在已经接近30套了，总量应该会比去年高。”房刚的辖区在北京东部的通州。据他介绍，该地区地铁周边的房价降幅大概在20%。尽管他的签约单量有所增长，但是因为房产单价下降，标的总额却少了。国庆前夜，北京宣布放宽执行了13年的限购政策，房刚表示也在意料之中。至于房价是否会因此上涨，房刚认为“还得要看具体情况”。图|通州宣布解除限购政策，和北京其他区保持一致与房刚同时期加入房地产行业的还有陈敏。陈敏负责的区域与房刚的门店只隔着一条潮白河，隶属于河北燕郊。这几年，陈敏亲眼见证了燕郊房价一路嗨降，价格腰斩的事实。“从去年11月份开始，利好政策不断地出。虽然政策一直在加持，但价格却一直在降。燕郊这个地方本身就很小，像我们负责的南城的一些盘，有的已经降到开盘价了。现在燕郊是什么情况，就是我们卖房的人比买房的人要多，狼多肉少。”对于燕郊的市场变化，陈敏并不意外。选择在燕郊购房的群体，多为受北京限购与高房价制约的家庭，以及为孩子上学考虑的父母。燕郊是这些购房者实现居住与教育需求的次优选择。“现在北京放宽限购了，如果房价能够接受，大家肯定还是首选北京。”陈敏觉得，虽然利好政策不断，但燕郊的房地产市场已经是明日黄花，很难再现曾经的辉煌了。二、购房者：“每睡醒一觉，就有馅饼从天而降”作为正在还贷的“房奴”，童欣最近被一波儿接一波儿的重磅消息“砸”晕了。“好像每睡醒一觉，就有馅饼从天而降。”2021年，35岁的童欣贷款300万，高位接盘买了自己在北京的第一套房子。虽然房价没有赶上好时候，却赶上了利率调整的福利。三年前购房时，她的还贷利率为百分之五点多，月供18000元左右。2023年政策调整，利率曾下调至百分之四点多，月供降至15000元。如果今年存量房贷利率再次调整，加之年初她又提前还了一部分本金，月供或将只有1万元出头。这一变化意味着，童欣每月在利息上的支出金额将减少六七千元，这一数字几乎等同于国内二三线城市居民一个月的平均收入。图|童欣所在的小区“感觉又能过上没有房贷负担时的美好生活了，可以放肆地买买买，不用买东西之前先看价签了。”童欣的欢喜显而易见。最新数据显示，我国新发放房贷利率已降至历史最低点，约为3.45%。相比之下，存量房贷利率平均维持在4.21%上下，部分业主甚至需要承担5%~6%的利率。此次存量房贷利率调整将带来平均约0.5个百分点的降幅，预计每年可为购房家庭节省约1500亿元的利息支出。以100万元房贷、30年等额本息还款为例，调整后每月还款额将减少约284元，30年节省还款额约为10万元。不过，也有人对利率的调整表现得无感。在北京生活了二十多年的郭静算是较早在北京置业安家的一波人。来北京没几年，她就花“白菜价”在通州买下了人生中的第一个不动产，后来又全款在燕郊买了一个小户型。图|郭静在通州买的房子2016年，有同事去河北霸州买房拉着她一起去，她架不住鼓动，也跟着贷款买了一套两居室。虽然每个月要还2900多元的房贷，但对收入还不错的郭静来说，这点支出没有任何负担。如果不是被问及，她差点忘了还有利率调整这回事，翻看还贷记录才知道月供从2900多元降到了2700多元。“对于正在还贷和有刚性购房需求的人来说，利率下调和首付比例降低肯定是好事儿，能够减轻大家的经济压力，但对我们的影响其实比较有限。”郭静说，“我们这代人，受传统观念影响较深，普遍持有‘买房安家’的想法。因此，相当一部分人在条件允许的情况下，早就买了不止一套房子，贷款也还得差不多了。我们是享受过房地产红利的那批人，没有大额贷款负担，也就不太关注利率变动。”不过，郭静也说到，如果有改善居住条件的必要，置换新房需要贷款的话，首付比例和利率高低肯定也会考虑。在贷款买房的想法上，不同年龄结构的人差异较大。和相对“保守”的70后郭静相比，95后晴晴的观点或许有点“非主流”。晴晴是不赞成年轻人买房的。她很推崇一位网红博主的看法：购房就和结婚买钻戒一样，是商家设好的局，钻石买了就买了，若要背上30年的房贷，会严重影响心情，降低生活质量。晴晴不愿意自己的30年人生被房贷锁住，所以，她的主张是：千万不要贷款买房，即便利率友好也不要轻易做决定。三、银行：“保住房子，不要断供”2024年的这个9月，是火力全开的一个月份。财政、金融、货币、房地产等相关政策密集出台，应接不暇。降准、降息、降低存量房贷利率，如果说此次政策调整有利益受损方的话，那或许是放款机构——银行。9月29日，工行、建行、农行和中行四家国有银行连夜发布公告，将于2024年10月31日之前对存量房贷利率完成批量调整。对于商业银行而言，前些年所持有的高利率存量房贷，无疑是它们资产版图中熠熠生辉的“摇钱树”，持续为银行输送着稳固、丰厚的利润流。然而近两年，央行频繁调整利率政策，这些昔日的利润引擎优势逐渐减弱。由于利息压力过大，很多借贷人选择提前还贷，特别是北上广深等一线城市。由于早期房贷利率的基点较高，导致新发放的按揭贷款与既有存量贷款的利率差距较大，部分借款人甚至会利用消费贷款或者经营贷款来置换现有的高利率按揭贷款，以期降低资金支出成本，优化债务结构。北京某国有银行信贷部负责人姜先生说：“新近出台的一系列政策，看似驱使银行让利，实则是在为市场减压。毕竟，当房贷成为压垮骆驼的最后一根稻草，断供的阴霾便会笼罩整个市场。”图|网友在社交网络上晒出自己断供的经历据统计，当前我国银行按揭贷款的提前还款率（早偿率）约为14%。仅2024年上半年，银行房贷规模缩减超过3000亿，且部分银行不良贷款率出现攀升。简而言之，银行房贷业务经历了明显的收缩，且部分机构的不良贷款问题有所加剧。因而，将存量房贷利率调整至接近新发贷款的水平，能够有效缓解银行面临的双重压力：一是减少因客户提前还贷带来的资金流动性挑战，二是降低不良贷款率上升的风险。同时，对于广大“房奴”而言，月供的减少直接减轻了他们的经济负担，使得更多资金得以释放，进而激发消费意愿，促进消费市场的活跃。对此，银行从业者梁超表达了类似的观点：“过去，二套房贷政策带有浓厚的惩罚性色彩。特别是在一线城市，二套房的首付比例一度高达70%至80%，同时伴随着高额的加点。鉴于房价下行，市场热度不再，继续沿用过去那些旨在抑制市场过热的首付比例和贷款利率政策，显然不太合适。因此，及时调整存量房贷利率，无疑是对银行、个人及整个房地产市场的一大利好。”对于北上广深四大一线城市全面或部分放开限购，大家普遍认为这是市场回归的一种表现。在金融咨询领域工作多年的马先生说：“过去十五至二十年，房地产市场的迅猛发展深受金融投机与投资属性的驱动，其商品化与金融化特征明显。随着市场环境的变化，房地产市场逐渐回归居住本质，刚需购房者和改善型住房用户将成为市场的核心力量。然而，由于过去多年的市场扩张与消费透支，当前刚需群体的规模相对有限，放宽限购，下调贷款利率和首付比例可能产生一定的刺激作用，但受限于较小的群体规模和有限的购买力，其对整个房地产市场的拉动和提振作用还要看具体的市场表现。”未来，房地产市场将如何演绎，还需时间给出答案。但无论如何，国庆节前一系列政策的出台，都标志着中国房地产市场正迎来一个新的转折点。（应受访者要求，文中人物均为化名）