小房企降级上市

题图来自IC photo，作者：内幕君

狗蛋清楚地记得，30年前，他还是个孩子的时候，村里一些条件差点的男青年找对象，通常找本省偏远山区的。

狗蛋家乡在祖国东南边，是一个靠海的小渔村，当时的经济水平比同省山区好不少。

后来，女孩子们越来越崇尚自由恋爱，加上山区的聘金越来越高，于是20年前，大家逐渐把目光转向西南地区。

10年前，到狗蛋娶妻的年纪，西南的女孩子也不愿意嫁过来了，有人开先河跑去越南娶老婆。

最近，狗蛋听闻，一个在赞比亚淘金的老乡传话回来：找不到对象的，非洲媳妇了解一下。

这可把狗蛋惊呆了。听过消费降级，没想到连结婚也带“降级”的。

我跟他说，打铁还需自身硬。时代在发展，农村青年婚姻“降级”的根本原因在于，他们自身没有升级导致被剩下。

这也是目前中小房企上市难的原因。

一

2019年以来，驶向维多利亚港的房企发现，港交所的钟不再容易敲响。

IPO延期已经见怪不怪。

5月31日，在厦门发家的大唐地产再次向港交所递交招股书，在它之前，奥山控股、港龙地产、海伦堡、万创国际已经二次、三次，甚至四次“冲锋”。

2017年6月第一次递表失效开始，万创国际3年内IPO失败“四连”，《左传》里说，“一鼓作气，再而衰，三而绝”，越到后头，士气越是低落。

四次出征，可见万创国际浑身上下都是勇气。

2018年那会去港交所敲钟还算容易。当年，包括正荣、弘阳、美的置业以及物管公司在内，一共11家地产行业企业上市，今年前5个月，这一数据是4家，而排队等候的有20家左右。

敲钟不易，就算敲了钟也不尽如人意。套用狗蛋的话说就是：

房企上市降级。

有机构统计，2018年房企上市平均募资18.79亿港元，2019年数据降为16.4亿港元。同一梯队的正荣和中梁相隔一年半挂牌，前者募资高出17亿港元。

汇景控股是今年首家成功在港上市的房企，公开发售认购只有原计划的31%。

延期、融资规模缩水……各种降级打击，根源在于自身不够硬核。

比如四战四败的万创国际，2018年营收只有13.03亿，土储只有100万平，过于MINI引起不“市”。这是区域性房企的通病。

奥山和港龙则面临高负债难题，奥山控股2016年-2018年净资产负债率分别高达316.5%、568.9%和283.1%；港龙截至2020年3月31日，资产负债比率为287%，2019年末的利息覆盖率仅2.1。

换句话说，港龙一年赚的钱，也就比自个借钱所产生的利息多一倍。

二

学术期刊《人口与经济》2017年文章《1990年以来中国人口出生水平变动及预测》中有两组数据：

1990年-2010年，0岁人口男女性别比由112上升至118；0-14岁人口性别比由108上升至118。

这些人现在都到了适婚年纪，意味着，118个男性只有100个适龄女性可以匹配。

资源相对有限。

狗蛋总算明白了，所谓的“婚姻降级”是竞争的必然结果，不升级战斗力、抢不到领地的狮子只有远走。

资本场的资源也是有限的，在市场没有扩容，存量资金有限的情况下，实力选手将分走更多的蛋糕。港股竞争愈发激烈。

最近，两大中概股网易、京东“归港”，二次上市申请获得港交所批准，将各自融资20-30亿港元。

另据《经济观察报》消息：2018年4月港交所改革上市制度以来，已有80多家新经济公司在港上市，共募集超过30亿港元，占同期香港整个新股市场总融资额的一半以上。

港交所正在热烈拥抱“新经济”。

而地产行业走入下行周期，今年还叠加疫情影响，资本市场对房企股的态度必然更加审慎。

目前在港交所排队的房企，绝大多数销售排行50强以后，甚至200强开外。昨天递表的祥生是唯一的“千亿”选手。

房企上市这条路，现在比以往任何时候都要崎岖。

三

为什么必须上市？

一个浅显的道理大家都懂：找钱，找便宜的钱。

上市之前，这些中小房企融资通渠道有限，多数仰仗信托融资。信托最大的问题是成本高。

以海伦堡为例，截至2019年2月底，它的信托资管融资未偿还总额达177.96亿元，占当期借款总额的58.6％，2019年生效的4笔信托融资，成本分别高达12.5%、9.5%、12%以及13%。

大唐地产第一次递交招股书时，披露了11笔信托融资，利率同样不低，在8.8%-14%之间。

行业内，2019年房企新增融资成本平均为7.07%。上市房企的加权融资成本介于4.21%-9.4%之间。

上市，可以借到便宜的钱把贵钱兑出去。

另一方面，找希望，找生存的希望。

这几年，中小房企的生存空间被迅速挤压，大型房企市占率连年提升。今年“疫情”黑天鹅影响，但“房住不炒”的紧箍咒未见丝毫宽松，大家形成一个共识：

丢掉幻想并战斗。

战斗不能光喊口号，得有粮草。

截至2019年末，大唐地产未偿还借款达79.27亿元，其中，一年内到期借款24.32亿元，现金短债比0.91，偿债压力较大。

2018年，大唐地产提出“未来三年冲500亿”销售目标，2019年，这一目标改为“三年冲千亿”。

贫穷不一定会限制想象力，但会限制脚步。

克而瑞数据显示，2019年大唐地产全口径销售额339亿元，权益额只有187.8亿，规模小的背后是土储不足，土储要靠钱砸出来。

“千亿”路漫漫，负债常相伴。

对于像大唐这类规模百亿级的小房企来说，就算“上市降级”也得冲。

因为，上游开闸，小鱼塘也等不来大水。

四

5月31日，第一份招股书失效的第三天，大唐地产迅速二次递表。

在此之前不久，首战港股IPO告负的港龙也在短时间内重新出征。

前阵子，曾经的“番禺高端王”海伦堡上榜“2020中国房地产开发企业50强”，有媒体报道的标题是这么形容海伦堡的：

拟上市房企。

内幕君隔着屏幕都能嗅到大家想上市的迫切。

狗蛋说，他仿佛看到了他们村大龄剩男求偶的样子。