比房价下跌更严重的事，正在这些城市蔓延

本文来自微信公众号：米宅（ID：MizhaiPlus），作者：茅十八，题图来自：视觉中国

昨天，楼上又有一家公司撤了，一整层都空了，办公桌上还残留着一些被落下的办公用品和一地狼藉。

这是年后以来，这栋甲级写字楼里撤走的、关门的第3家公司了；

但至今，没有一家新公司搬进来。

这些消失的公司都去哪了？

一

你以为写字楼的繁荣或凋零，仅仅只是经济的晴雨表？

其实反应到楼市里，这项指标更是底层购买力的关键，也会严重波及到周边住宅房价和租金的涨跌。

我知道，这才是大家关心的重点。

今年以来，因为疫情的影响，写字楼市场雪上加霜，突出表现为两点：

一方面空置率开始迅速走高，部分城市甚至高到让人恐慌的程度；

另一方面，租金止不住地持续下滑。

如图，这是2020年第一季度北上广深四个一线城市里，甲级写字楼市场的关键指数。

数据来源：戴德梁行

先看租金情况——

从甲级写字楼的租金来看，一季度北上广深四大一线城市的租金全面下跌，无一例外。

跌幅最大的是深圳，平均235元/平/月，环比下跌3%。

福田中心区、车公庙、南山、罗湖多个写字楼片区，房源报价普遍较去年下降30%，而且还有议价空间，更有不少写字楼推出“特价房”，免租期也能拉长至1个月。

比如创建大厦，去年报价为180元/平方米/月，目前报价水平为110元~120元，而且还有议价空间，部分房东还承诺免费更换地毯、刷墙等，还能谈半个月的免租；

比如万科滨海云中心，去年下半年该写字楼的报价区间为240元~260元/平方米/月，一套222平方米的房源报价180元/平方米/月，免租期7~10天；

再看空置率——

很明显，除了广州甲级写字楼的空置率有0.3%的微幅下滑之外，北京、上海、深圳三个一线城市的写字楼空置率都有上升。

其中，深圳甲级写字楼空置情况是最严重的。

如图，这是深圳近十五年来甲级写字楼的关键指标。

2020年一季度，深圳甲级写字楼的空置率高达24.6%，环比上升2.6%，高居四大一线城市之首。

而经济总量最大、最活跃的南山区，写字楼空置率高达34.8%！

出租率超出三分之一。这意味着，在深圳南山区，每3栋写字楼平均就有一整栋是空置的！

即便在繁荣的魔都上海，如今的甲级写字楼也有21%的空置率。

如今——

上海，甲级写字楼空置率创下历史新高！

北京，甲级写字楼空置率创下近20年新高！

深圳，甲级写字楼空置率创下近15年新高！

空置率创新高，没有公司租，租金又上不去……这是目前大多数城市写字楼共有的尴尬处境。

不只是一线城市，二线城市、三四线城市更是如此。

确实，因为疫情影响，加上经济形势的不明朗，导致部分企业租户决定暂缓选址或者规模扩张的需求，新租需求出现了明显的延期和停滞。

而一些原有老租户，也在下行压力下不得不严控成本，不得不选择退租、缩减规模、搬到租金更便宜、位置更偏远的地方去，从甲级写字楼搬进乙级写字楼，从ＣＢＤ搬到远郊产业园区等等。

二

或许有人说，如今国内疫情已经基本结束，各个城市也迎来全面复工，人来了，企业运营进入正轨，写字楼市场岂不是也会逐渐活跃起来，空置情况不就随之改善了嘛。

的确会有这方面作用。

但你以为如今大量写字楼空置、租金下跌，只是因为疫情影响？

其实不是的。

疫情只不过刚好起到一个放大器的作用，把诸多城市的写字楼过剩、优质企业又明显不足的弊病，给前置和放大了。

但问题一直存在，一直不被重视，一直没有得到解决。

不信？我们跳过疫情，来看看疫情之前，2019年各个城市的写字楼空置和租金情况——

数据来源：戴德梁行

可以看到，即便在疫情之前，大多数主要城市里，甲级写字楼的空置率过高和租金较低的问题也依然存在。

1. 其中，南宁的甲级写字楼是空置重灾区， 唯一一个写字楼一半以上都被空置着的城市。

204.1万方的甲级写字楼李，空置率高达54.3%，租金却只有78.9元/平/月，同比下降了14.91%。

空置率排名第一，租金排名却倒数第二，这还不算即将完工的、在建的新增货量呢。

2. 佛山的甲级写字楼空置率排名第二，租金最便宜。

佛山甲级写字楼的租金平均水平，只有65.3元/平/月。

3. 24个主要城市中，近一半城市甲级写字楼空置率都在30%以上，除了南宁和佛山，还包括西安、苏州、天津、长沙、重庆、厦门、沈阳、贵阳等。

4. 内地城市中，广州的高端写字楼市场是最健康的一个。

空置率只有5.4%，也是内地唯一一个甲级写字楼空置率在10%以内的城市。

三

更让人不安的是，这些现有写字楼高空置率、租金下滑背后，还有一个更为严重的问题：

本就明显过剩、大量空置，但这些城市写字楼新建的脚步却从未停止。

我们以全国写字楼空置重灾区——南宁为例。

事实上，从2017年以来，南宁的甲级写字楼空置率直线上升，从2017~2018年，空置率从30％迅速上升至40％，从此之后一直高居不下，屡次在全国排名第一。

与此同时，南宁的写字楼也迎来供应大爆发。

单2019年上半年，南宁甲级写字楼新增供应量就高达25.8万平，库存量189万方；到了2019年底，存量为204.1万方，较2016年底增加了151.81%；

一个经济发展跟不上、人才流入不足、产业并不够突出的广西南宁，甲级写字楼却比南京、长沙、重庆等强二线城市还多。

一边守着大量的、去花不掉的写字楼库存，一边又不停地埋头盖楼、盖楼、盖更多的高端写字楼。

写字楼是盖了不少，也盖得漂亮，但卖给谁？租给谁？

而盖楼最多、市场存量占全市甲级写字楼高达40%的南宁新兴商务区——五象新区的总部基地，空置率更是达到恐怖的80.2%。

租金上不去→货量严重过剩→新增供应量大→加剧市场货量压力→缺乏大企业去化→租金一跌再跌。

就这样，南宁的写字楼市场进入了魔性恶性循环圈。

四

当然，以上写字楼不是今天要讲的关键。关键是这些现象反馈到楼市、反馈到楼市选筹里，我们能得到什么样的启发？

1. 全国范围内的写字楼，都不是投资优选，不要碰。

不管是一线城市，还是二三线城市，投资最好绕过写字楼，优选住宅。

因为写字楼租金难涨、难租出去，而且首付高、贷款周期短，二次交易税费又高达30％，可以说普通人投资写字楼，没有一点优势。

2. 城市选筹、区域选筹，一定要围绕金融行业、互联网科技这两大产业聚核城市、聚核区域来选。

不得不承认，这些产业是如今绝大多数高端写字楼的强有力支撑，有这些优质企业在，写字楼的出租率就不会低、租金就不会低。

那么围绕这些繁荣昌盛的写字楼周边，住宅需求一定是最强劲的，那么流通性也是最好的，绝对不愁卖、不愁租、租金更不会低。

3. 区域选筹，远郊高空置率的新兴产业园区周围的住宅，不是优选。

比如南宁，2019年南宁五象新区的甲级写字楼最多、最高端，但空置率高达80%，租金也一直处于低谷，如今不过48.93元/㎡·月。

八成写字楼被空置，没有企业入驻，就没有常驻人流进来，这种情况必定会波及到周边住宅的出租率和租金。

本文来自微信公众号：米宅（ID：MizhaiPlus），作者：茅十八