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2020-07-20 15:39
美国房地产要崩?美国人却在报复性买房

题图来自视觉中国,正解局出品


美国疫情不见好转,哪个产业受到冲击?


美国经济学家认为,是即将崩溃的房地产市场。


购房者却是另一种判断,数据显示,6月份,美国新建住宅的销售不降反增。


经济学家和购房者,谁对谁错?


 “额外失业补贴”到期


美国房地产市场即将崩溃——是美国著名左翼经济学家、马萨诸塞大学安姆斯特分校经济学荣誉退休教授理查德·沃尔夫研究出的结论。


沃尔夫认为,两大因素,正在成为压死房地产这头骆驼的两根稻草。


第一根稻草是,“额外失业补贴”到期。


新冠疫情爆发后,美国多地出台“封城”令,减少人员流动以限制病毒传播。很多人特别是低收入群体,因“封城”令减少收入或失业,基本生活大受影响。


Bankrate和YouGov调查显示,由于疫情影响,有近一半的美国家庭收入下降。


图片2.png


失业数据也证明了这一点。


根据美国劳工部的数据,自3月中旬以来,有超过4000万美国人申请了失业救济。


实际上,每周378美元左右的失业救济金,远不足以维持美国人的基本生活。


为此,特朗普于3月27日签署“2万亿美元经济刺激法案”,其中有关失业补助的内容规定,每个失业人员在原先领取州级失业补助的基础上,每周还能额外获得一张600美元的支票。


对许多家庭来说,这600美元是他们的经济生命线。


现在,这项额外的福利,将于7月底到期。


没有了这项福利,很多美国人的收入将会“断崖式下跌”,许多人将无法承担日常开支。


这里面,自然就包括房租或房贷。


“禁止驱逐令”到期


失业人群,因无力支付房租或房贷,而被扫地出门。


这一点,美国政府也预料到了。


为了保护这部分低收入群体,也为了更好地执行“封城”令,美国地方政府便出台了禁止驱逐令。


禁止驱逐令,就是禁止驱逐因疫情受困的住户和商户。


如3月13日,旧金山市长London Breed宣布,受疫情影响而无法缴纳房租者不得被驱逐。


图片3.png


加州、波士顿、洛杉矶等地方也先后发布了行政命令或临时法案。


此外,美国联邦住房金融局宣布,在为受疫情影响的贷款者宽限还款时间的基础上,房地美和房利美将暂停对房贷逾期者抵押房产的赎回、司法拍卖以及住户驱逐,为期60天。


很多交不起房租的租客,能够避免流离失所。


时至今日,美国各地的禁止驱逐令陆续到期,这成为了压死骆驼的第二根稻草。


交不起房租就得走了,还不起房贷就得违约了。


得克萨斯州最早结束了禁止驱离的禁令,从5月19日开始,房东即可向法院申请强制驱离拖欠房租的租客。


分析显示,如果全美搬迁禁令解除,将有670万个租房家庭被强制迁离,按照三口之家来计算,将有2000万左右的人露宿街头。


报复性买房


驱逐租客,实非房东所愿。


因为,没有了租客,就没有房租。要在疫情期间,重新找一位按时交房租的新租客,并非易事。


房东收不到房租,就有可能还不起房贷,房子最终被银行拍卖,由此引发的连锁反应,将导致美国房地产市场崩溃。


这便是美国经济学家的判断。


有意思的是,购房者却是另一种选择,开始了报复性购房。


John Burns Real Estate Consulting的月度调查显示,6月份新建住宅的销售较上年同期增长了55%,这是自10多年前房市崩盘后的最大同比涨幅。


图片4.png

美国新房销售趋势


如此高的增长幅度,也有原因。


其一,抵押贷款利率创历史新低。


美国抵押贷款利率已连续数周创下历史新低。5月15日,30年期固定利率抵押贷款的平均利率降至3.09%。更有甚者,部分放贷机构给出了2.75%的利率。


图片5.png

美国抵押贷款利率


抵押贷款利率低,当然刺激购房者贷款买房。


其二,新房开工量创历史新低。


受疫情影响,美国的新房开工量大降。4月份,美国新房开工量暴跌30.2% ,建筑许可证预申请量下跌20.8%。


这意味着,入市新房数量将直接减少。供应量减少,将直接推高房价。


前有“低利率”诱惑,后有“高房价”恐吓,导致了美国新房销售量大增。


谁对谁错?


关于美国房地产市场的判断,经济学家与购房者,谁对谁错?


美国经济学家认为美国房地产即将崩溃,最根本的依据,还是新冠病毒疫情大流行,导致的大规模实业和经济衰退,影响已不亚于次贷危机。


覆巢之下无完卵。整体经济萎缩,房地产市场自然是首当其冲。


美国购房者报复性买房,短期看,是怕未来房价上涨,长期看,还是认为疫情能够顺利结束,利好房地产市场。


这要取决于美国疫情的走势。


数据显示,截至19日,美国累计确诊3836674例,累计死亡142893例。


仅17日单日,新增确诊病例超过7.5万例,这是过去一个月美国单日新增病例数第11次刷新纪录。


疫情不仅没有缓解的趋势,反而愈演愈烈。


国际货币基金组织预测,美国经济二季度按年率计算萎缩37%,全年萎缩6.6%。


美国经济的走向就像一口黑暗的井——没人知道洞有多深。


身处洞里的人,只怕更看不清了。

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